Установление охранных зон электросетей. Ключевые вопросы

1. Чем регулируется порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства

Порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

• Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденные постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160 (далее – Правила № 160);
• Порядок согласования Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору границ охранных зон в отношении объектов электросетевого хозяйства, утвержденный приказом Ростехнадзора от 17.01.2013 г. № 9 (далее – Порядок № 9).

2. Различие в порядке установления охранных зон в зависимости от даты ввода объекта электросетевого хозяйства в эксплуатацию

Различается порядок установления охранных зон:

1) для объектов электросетевого хозяйства, введенных в эксплуатацию до даты вступления в силу Правил № 160 (т.е. до 17.03.2009).

Согласование границ охранных зон в отношении таких объектов с органами Ростехнадзора не требуется (п. 3 постановления Правительства РФ от 26.08.2013 № 736, абз. 3 п. 2 постановления Правительства РФ от 24.02.2009 № 160). Сетевая организация самостоятельно обращается в Росреестр с заявлением об установлении границ охранных зон;

2) для объектов электросетевого хозяйства, введенных в эксплуатацию после даты вступления в силу Правил № 160 (т.е. после 17.03.2009).

В этом случае требуется согласование границ охранной зоны с Ростехнадзором в порядке, установленном разделом II Правил № 160, а также Порядком № 9. Ростехнадзор после согласования границ направляет в Росреестр полученные от заявителя сведения, на основании которых Росреестр принимает решение о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о границах охранной зоны.

Взимание платы за установление границ охранной зоны законодательством не предусмотрено.

3. Сроки предоставления сведений о границах охранной зоны объекта электросетевого хозяйства

Пунктом 3 постановления Правительства РФ от 26.08.2013 № 736 установлена обязанность организаций, владеющих объектами электросетевого хозяйства, введенными в эксплуатацию до даты вступления в силу Правил № 160 (17.03.2009), представить в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, сведения о границах охранных зон таких объектов электросетевого хозяйства – до 01.01.2015.

В письме Минэкономразвития от 27.11.2017 № Д23и-6764 содержатся следующие разъяснения:

«… полагаем необходимым отметить, что Закон о регистрации, предусматривающий ведение ЕГРН, вступил в силу с 1 января 2017 г., при этом Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в части ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) и Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ в части ведения ГКН признаны утратившими силу.

Согласно части 6 статьи 72 Закона о регистрации со дня вступления в силу Закона о регистрации сведения ЕГРП и сведения ГКН считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждения.

Учитывая требования части 2 статьи 5 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 252-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", сведения о границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства подлежат внесению в ЕГРН в порядке, установленном Постановлением № 736, до 1 января 2022 года».

Законодательство не устанавливает сроки установления охранных зон в отношении объектов электросетевого хозяйства, введенных в эксплуатацию после 17.03.2009.

В свою очередь, КоАП РФ не предусматривает специального состава правонарушении за неустановление охранных зон объектов электросетевого хозяйства.

Единственное, при обнаружении (в ходе проверки) факта отсутствия охранной зоны Ростехнадзор может выдать предписание на устранение нарушения Правил № 160 (см., например, судебные акты по делам №№ А49-3857/2012, А70-2449/2015). При этом невыполнение предписания в срок может повлечь за собой привлечение к предусмотренной ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ административной ответственности в форме:

• штрафа на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей или дисквалификации на срок до трех лет;
• штрафа на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

4. На ком лежит обязанность по оформлению охранной зоны объекта электросетевого хозяйства

Согласно пункту 6 Правил № 160 границы охранной зоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании.

В письме Минэкономразвития от 25.03.2016 № 19-00457/16 указано следующее:

«Полагаем, что до внесения изменений в правила установления охранных зон в части необходимости принятия акта органа государственной власти или местного самоуправления об установлении соответствующей зоны, учитывая позицию Минэкономразвития России, изложенную в письме от 17.12.2009 № 22066-ИМ/Д23, документы, необходимые для внесения сведений о рассматриваемых охранных зонах в орган кадастрового учета могут предоставить заинтересованные лица, такие как:

правообладатели объектов недвижимости, в связи с обеспечением условий эксплуатации которых устанавливаются соответствующие зоны;

арендаторы соответствующего объекта недвижимости (при наличии соответствующей доверенности, делегирующей именно такие полномочия)».

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минэкономразвития России от 17.12.2009 № 22066-ИМ/Д23, от 04.05.2011 № Д23-1867 и от 01.11.2013 № Д23и-5332.

При этом судебная практика исходит из того, что лицом, обязанным устанавливать охранную зону в отношении объектов электросетевого хозяйства, является их владелец.

Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.05.2016 № Ф04-1136/2016 по делу № А70-7766/2015, от 29.03.2016 № Ф04-539/2016 по делу № А70-7768/2015

«Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, руководствуясь положениями вышеуказанных норм, учитывая, что одним из условий договоров аренды является содержание арендатором имущества, указанного в пункте 2.1 договоров, в соответствии со всеми отраслевыми нормами и правилами, действующими в отношении его вида деятельности и целевого назначения арендуемого имущества (пункт 4.4.5 договоров аренды), и что в отношении объектов муниципального электросетевого имущества, переданных обществу по договорам аренды, не установлены охранные зоны, предусмотренные пунктами 5 Правил установления охранных зон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что обязанность по определению охранной зоны в отношении арендуемых по договорам аренды муниципального электросетевого имущества объектов электросетевого хозяйства лежит именно на ответчике, как на сетевой организации, использующей имущество на законных основаниях в целях организации электроснабжения в границах городского округа город Тюмень в соответствии с принятыми нормами эксплуатации».

Определение Верховного Суда РФ от 18.10.2016 №304-ЭС16-10866 по делу № А70-7766/2015

«Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь статьями 606, 612, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 160, Постановлением Правительства РФ № 736, учитывая положения пунктов 4.4.5 договоров аренды, пришли к выводу о том, что ответчик как арендатор имущества, являющийся сетевой организацией, обязан соблюдать требования всех отраслевых норм и правил, действующих в отношении его вида деятельности и целевого назначения арендуемого им имущества, принимать меры по ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу имущество, как организация, осуществляющая профессиональную деятельность на рынке электроэнергетики, так и как арендатор имущества на основании положений пунктов 4.4.5 договоров аренды.

Судами дополнительно учтено, что поскольку на момент принятия имущества в аренду, ответчик, имевший возможность заявить возражения относительно недостатков имущества по мотиву отсутствия определенных охранных зон, данных замечаний к имуществу не предъявил, риски несовершения указанного действия, в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, относятся на арендатора».

В свою очередь, в письме Минэкономразвития от 01.11.2013 № Д23и-5332 даны следующие разъяснения:

«… по мнению Департамента недвижимости, вышеуказанными нормативными актами предусмотрена возможность установления границ охранных зон в отношении объектов электросетевого хозяйства и подачи заявления о внесении сведений о данных зонах в государственный кадастр недвижимости как собственниками таких объектов, так и лицами, владеющими ими на ином законном основании, в том числе на праве аренды.

Поскольку конкретное лицо, ответственное за исполнение указанных обязанностей в случае передачи объекта электросетевого хозяйства в аренду, законодательно не определено, Департамент недвижимости считает, что данный вопрос может быть разрешен при заключении договора аренды или иного соглашения между собственником такого объекта и его арендатором».

5. Применительно к каким объектам электросетевого хозяйства устанавливается охранная зона

Согласно пункту 3 Правил № 160 охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон согласно приложению.

Из буквального толкования пункта 3 следует, что охранные зоны должны быть установлены в отношении любых объектов электросетевого хозяйства, независимо от наличия статуса недвижимого имущества, включения в какие-либо публичные реестры или внесения в какие-либо карты, включая кадастровую карту.

В частности, в письме Минэкономразвития от 14.08.2015 № 09-01219/15@ содержится следующий вывод:

«Согласно Правилам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 (далее – Правила № 160):

охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон;

охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах.

Учитывая, что в рассматриваемом случае внесению в ГКН подлежат сведения именно об охранной зоне (а не об объекте, в связи с которым она установлена), полагаем, что вне зависимости от того, к какому виду имущества относится объект (недвижимому или движимому), сведения о такой зоне подлежат внесению в ГКН».

6. В какой момент возникает охранная зона объекта электросетевого хозяйства

Исходя из судебной практики, охранная зона вокруг объектов электросетевого хозяйства возникает в силу закона, а процедура ее установления направлена лишь на фиксацию границ охранной зоны.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.10.2019 № Ф05-16646/2019 по делу № А40-4620/2018:

«Как обоснованно отмечено судами, внесение в государственную информационную систему сведений об охранной зоне линейного объекта является фиксацией границ такой зоны, а не фактом ее установления. Охранная зона считается установленной в силу нормы права и независимо от наличия сведений о такой зоне в государственной информационной системе».

7. Что нужно для оформления охранной зоны объекта электросетевого имущества

Перечень документов, который подается в Ростехнадзор для согласования границ охранных зон, установлен пунктом 9 Порядка № 9.

В данный перечень включены следующие документы:

• опись документов по прилагаемой форме согласно приложение № 2 к Порядку № 9;
• информация о технических характеристиках объекта электросетевого хозяйства, в отношении которого устанавливается охранная зона, по форме согласно приложению № 3 к Порядку № 9;
• сведения, подтверждающие наличие записи о государственной регистрации прав на объект недвижимости (в случае если такие права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, представляются копии документов, подтверждающих право собственности или иное законное основание владения объектом электросетевого хозяйства);
• подготовленные в электронной форме текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, перечень координат характерных точек границ таких зон (в виде электронного документа в формате XML, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью подготовившего их лица);
• документ на бумажном носителе, который визуально воспроизводит вышеуказанные сведения о границе охранной зоны и на графической части которого красными сплошными линиями нанесены такие границы.

Данный перечень документов является исчерпывающим, Ростехнадзор не вправе требовать иные сведения и документы, помимо указанных в п. 9 Порядка № 9 (п. 11 Порядка № 9).

По поводу правоустанавливающих документов в отношении объектов электросетевого хозяйства, не обладающих статусом недвижимого имущества, необходимо упомянуть следующие разъяснения.

В письме Минэкономразвития от 14.08.2015 № 09-01219/15@ указано:

«…справка о балансовой стоимости является бухгалтерским документом, подтверждающим нахождение объекта электросетевого хозяйства на балансе у сетевой организации, и не является правоустанавливающим документом».

В письме Минэкономразвития от 22.03.2019 № 19-02866-ВС/19 содержится аналогичная позиция:

«…до утверждения Правительством Российской Федерации в установленном порядке Положения об охранных зонах объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии) балансовые справки или инвентарные карточки учета объекта основных средств, полагаем, не могут рассматриваться филиалами ФГБУ "ФКП Росреестра" по субъектам Российской Федерации в качестве документов, подтверждающих права сетевых организаций на объекты электросетевого хозяйства, при внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений об охранных зонах объектов электросетевого хозяйства».

Полагаем, что в случае предоставления документов об установлении границ охранных зон в отношении объектов, переданных по договору аренды движимого имущества, в качестве правоустанавливающих документов необходимо предоставлять копии договоров аренды и документов, подтверждающих фактическую передачу арендуемого имущества арендатору (акты приема-передачи имущества и т.д.).

По поводу текстового и графического описания местоположения границ охранной зоны, перечня координат характерных точек границ таких зон необходимо отметить следующее.

Формы графического описания местоположения границ зон с особыми условиями использования территории, формы текстового описания местоположения границ зон с особыми условиями использования территории, а также требования к их заполнению утверждены приказом Минэкономразвития России от 23.11.2018 № 650.

Согласно пункту 3 Требований, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.07.2009 № 621, карта (план) объекта землеустройства составляется лицом, обладающим в соответствии с пунктом 6 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации правом выполнения работ по землеустройству, в том числе кадастровым инженером.

В соответствии с п. 6 ст. 69 ЗК РФ юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» не предусмотрена необходимость получать какие-либо специальные разрешения на проведение землеустроительных работ.

В определении ВАС РФ от 20.07.2009 № ВАС -6398/09 по делу № А41-9696/08 содержится следующий вывод:

«Вывод суда апелляционной инстанции о том, что представленные заявителем документы составлены ненадлежащим лицом, необоснован, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено федеральными законами. В данном случае в Федеральном законе от 18 июня 2001 г. "О землеустройстве" не установлены какие-либо требования к таким лицам по проведению указанных работ».

Требования к кадастровому инженеру, в том числе обязательное членство в СРО кадастровых инженеров, установлены п. 1 ст. 29 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

8. Требуется ли согласование охранной зоны объекта электросетевого хозяйства

При установлении границ охранной зоны в отношении объектов электросетевого хозяйства, введенных в эксплуатацию до вступления в силу Правил № 160, согласование границ с Ростехнадзором не требуется. Владельцы таких объектов напрямую обращаются в Росреестр с заявлением об установлении границы охранной зоны.

Судебная практика исходит из того, что решение Ростехнадзора о согласовании границ охранных зон в отношении таких объектов не имеет правовых последствий.

Так, в постановлении арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.09.2018 № Ф04-3762/2018 по делу № А45-25307/2017 приведен следующий вывод:

«Основанием для признания незаконным решения управления Ростехнадзора явилось отсутствие у последнего правовых оснований для согласования границ охранной зоны, поскольку Правила № 160, предусматривающие необходимость согласования границ таких зон, не распространяются на объекты, размещенные в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства до даты вступления в силу названных Правил. Суд указал, что такое согласование не имеет правовых последствий, поскольку для установления данной охранной зоны достаточным являлось обращение в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости (орган кадастрового учета), с заявлением о внесении сведений о границах охранной зоны в документы государственного кадастрового учета недвижимого имущества, на основании которого указанный федеральный орган исполнительной власти принимает решение о внесении в документы государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведений о границах охранной зоны. При этом, не имеющее правовых последствий решение управления Ростехнадзора послужило основанием для установления кадастровой палатой охранной зоны, что нарушает права ООО "Сибинком" и ООО "Новый мир Комплект" (арендатора земельного участка)».

Аналогичные выводы содержатся в определении Верховного Суда РФ от 05.02.2018 от 05.02.2018 № 304-КГ17-22029 по делу № А27-8713/2016:

«Суды исходили из следующего: согласование границ охранных зон объектов электросетевого хозяйства, введенных в эксплуатацию до даты вступления в законную силу Постановления № 160, с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственный энергетический надзор, не требуется; для установления охранной зоны организация электросетевого хозяйства должна обратиться в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости (орган кадастрового учета), с заявлением о внесении сведений о границах охранной зоны в документы государственного кадастрового учета недвижимого имущества, на основании которого указанный федеральный орган исполнительной власти принимает решение о внесении в документы государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведений о границах охранной зоны».

Судебная практика признает обязательным установление Росреестром охранных зон в отношении объектов электросетевого хозяйства по обращению лица, которому принадлежат указанные объекты. Установление таких охранных зон не может нарушать права владельцев земельных участков, поскольку направлено на обеспечение безопасного функционирования таких объектов, исключение возможности причинения вреда жизни, здоровью граждан.

Постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.09.2018 № Ф04-3762/2018 по делу № А45-25307/2017

«Отказывая в удовлетворении требований заявителя к кадастровой палате, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 2 статьи 89 ЗК РФ, Правил № 160 и исходил из правомерного внесения кадастровой палатой сведений в ГКН относительно охранной зоны объекта электросетевого хозяйства — линии электропередачи КЛ-10кВ АСБ-3х35 в силу обязательных нормативных требований об установлении таких зон с особыми условиями использования земельных участков по обращению лица, которому принадлежат указанные объекты, и в целях обеспечения их безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации, исключения возможности причинения вреда жизни, здоровью граждан».

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.12.2017 № Ф03-4982/2017 по делу № А24-2004/2017

«Таким образом, на общество, являющееся сетевой организацией и эксплуатирующее объекты электросетевого хозяйства, возложена обязанность по установлению границ охранных зон в отношении таких объектов и обращению с соответствующими заявлениями о внесении в ЕГРН сведений о границах охранных зон. Данной обязанности сетевой организации корреспондирует соответствующая обязанность федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет по внесению в ЕГРН сведений о границах охранных зон.

Как подтверждается материалами дела, обращаясь с заявлениями от 23.12.2016 об осуществлении государственного кадастрового учета охранных зон электросетевого хозяйства, третье лицо, действуя в интересах общества, представило карты (планы) в формате .xml в отношении спорных сооружений и документы, указывающие на принадлежность спорных объектов электросетевого хозяйства обществу. Соответственно в силу положений статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации, Правил № 160 заявитель выполнил возложенную на него указанными нормативными правовыми актами обязанность по представлению данных сведений в орган кадастрового учета.

Однако учреждение фактически уклонилось от внесения представленных сведений об охранных зонах в ЕГРН, сославшись на невозможность сделать вывод о праве общества на спорные объекты электросетевого хозяйства.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на отсутствие в его поведении неправомерного бездействия вследствие подготовки письма от 30.01.2017 № 0286 об оставлении представленных документов без исполнения также приводилась в судах и не принята во внимание, поскольку названное решение фактически свидетельствует о немотивированном уклонении органа кадастрового учета от исполнения возложенных на него полномочий, что противоречит указанным выше нормам материального права.

При этом, как обоснованно отметили суды, из буквального толкования статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации и Правил № 160 следует, что границы охранных зон подлежат установлению в отношении всех объектов электросетевого хозяйства в обязательном порядке с целью обеспечения безопасного и безаварийного функционирования электрических сетей, безопасных условий эксплуатации объектов электросетевого хозяйства, а также во избежание возможного риска причинения вреда для окружающих источниками повышенной опасности, а не установления собственника (правообладателя) объектов электросетевого хозяйства».

Следует отметить, что в письме Минэкономразвития от 09.06.2011 № 11882-ИМ/Д23 содержатся разъяснения, согласно которым при внесении в ГКН сведений о границах охранных зон объектов, введенных в эксплуатацию до вступления в силу Правил № 160 (17.03.2009) такие сведения должны вноситься на основании:

• Правил охраны электрических сетей напряжением до 1000 вольт, утвержденных постановлением Совмина СССР от 11.09.1972 № 667;
• Правил охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт, утвержденных постановлением Совмина СССР от 26.03.1984 № 255.

В письме ФКП ФГБУ «ФКП Росреестра» от 21.07.2020 № 21-6408-АБ/20 содержатся следующие разъяснения.

«При этом с целью соблюдения положений части 12 статьи 26 Закона № 342-ФЗ и обеспечения возможности правообладателей зданий, сооружений, в связи с размещением которых до 1 января 2022 установлены ЗОУИТ, обращаться в орган регистрации прав с заявлением установленной формы для внесения в ЕГРН сведений о границах указанных зон, Росреестр также полагает возможным использовать форму заявления, предусмотренную приложением № 2 к приказу Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 920, в которой указывать:

в графе "иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения:" реквизита 3.1.1 слова "сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории" (и (или) в соответствующей строке реквизита 3.1.3 указать реквизиты акта (решения) уполномоченного органа об установлении зоны с особыми условиями использования при наличии такого акта);

в реквизите 9 слова: "На основании части 12 статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

К указанному заявлению должны быть приложены подготовленные в электронной форме графическое описание местоположения границ соответствующей ЗОУИТ, перечень координат характерных точек границ такой зоны, а также документы, подтверждающие право заявителя на здание, сооружение, в связи с размещением которого данная зона установлена.

Форма графического описания местоположения границ ЗОУИТ, требования к точности определения координат характерных точек границ ЗОУИТ, формат электронного документа, содержащего сведения о границах ЗОУИТ утверждены приказом Минэкономразвития России от 23 ноября 2018 г. № 650».

В настоящий момент Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 утратил силу. Вместо него действуют формы заявлений, утвержденных приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.

9. Учитываются ли расходы на установление охранных зон в тарифах сетевой организации

В соответствии с подпунктами 2, 10, 11 п. 28 Основ ценообразования в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике, утвержденных постановлением Правительства РФ от 29.12.2011 № 1178 (далее по тексту – Основы ценообразования № 1178) в состав прочих расходов, которые учитываются при определении необходимой валовой выручки включаются:

• расходы на оплату работ (услуг) непроизводственного характера, выполняемых (оказываемых) по договорам, заключенным с организациями, включая расходы на оплату услуг связи, вневедомственной охраны, коммунальных услуг, юридических, информационных, аудиторских и консультационных и иных услуг (определяются в соответствии с пунктом 30 настоящего документа);
• расходы на обеспечение безопасности электрических станций, электрических сетей и других объектов электроэнергетики в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• иные расходы, связанные с производством и (или) реализацией продукции, определяемые регулирующим органом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Практика тарифных, антимонопольных и судебных органов исходит из того, что расходы на установление границ охранных зон, в том числе землеустроительные работы, подлежат учету в составе НВВ при утверждении тарифа на услуги по передаче электроэнергии для сетевой организации.

Например, приказом № 1435-д от 16.07.2015 ФСТ частично удовлетворила требования сетевой организации АО ТФ «ВАТТ» о признании незаконным решения Министерства энергетики и тарифной политики республика Мордовия об установлении тарифов на услуги по передаче электрической энергии. Данным приказом были признаны экономически обоснованными и подлежащими учету при расчете необходимой валовой выручки и установлении тарифов на услуги по передаче электрической энергии на 2015 год для АО ТФ «Ватт» в том числе расходы по статье «Оформление охранных зон» — 6892,43 тыс. руб.

В апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2019 № 22-АПА19-3 содержится следующий вывод:

«… поскольку проведение кадастровых и землеустроительных работ по установлению охранных зон объектов электросетевого хозяйства является для Общества обязательным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что расходы на проведение названных работ подлежат включению в НВВ на экономически обоснованном уровне».

При включении в состав НВВ сетевой организации расходов на установление границ охранных зон проверяется их экономическая обоснованность. В частности, проверяется соблюдение сетевой организации требований Федерального закона от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» при расчете данных расходов.

Например, в решении Новосибирского областного суда от 04.06.2018 по делу № 3а-2/2018 указано следующее:

«При обосновании необходимости учета предлагаемых расходов на разработку карты (плана) объекта землеустройства (охранной зоны) административный истец ссылается на статью 89 Земельного кодекса Российской Федерации пункты 5 и 6 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 160, в соответствии с которым предусмотрена обязательность установления охранных зон для всех объектов электросетевого хозяйства в целях безопасного и безаварийного функционирования объектов электроэнергетики.

ООО «Сибирские электросети» не подтвердило вышеназванные затраты документально, ограничившись представлением в тарифный орган прайс-листов на оказание данных услуг.

В обоснование предлагаемого размера расходов на разработку карты (плана) землеустройства (охранной зоны) были представлены коммерческие предложения от ООО «ЗС» в размере 958,2 тыс. рублей и от «А г» в размере 902,35 тыс. рублей (л.д. 98,99, т. 5).

Исходя из системного толкования положений пункта 28 Основ ценообразования, пункта 24 Правил регулирования и статьи 1 Федерального закона от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» определяющей, что организации, осуществляющие регулируемые виды деятельности в сфере электроснабжения, обязаны заключать договоры на приобретение абсолютно всех товаров, работ и услуг исключительно с соблюдением конкурсных процедур, предусмотренных указанным законом, включение в необходимую валовую выручку регулируемой организации расходов на оплату работ (услуг) производственного характера могут быть произведены регулирующим органом только на основании заключенных договоров. Коммерческие предложения к таковым не относятся.

Также ООО «Сибирские электросети» не представило сметные расчёты по земельным участкам, в отношении которых Обществом планировалось в регулируемом периоде установление охранных зон и информацию по проведению закупочных процедур на выполнение этих работ».

Тарифный орган при определении фактических расходов на установление границ охранных зон руководствуется положениями пункта 29 Основы ценообразования № 1178. Например, в решении Кировского областного суда по делу № 3а-46/2019 от 29.11.2019 г. указано следующее:

«ООО «КИРЭС» для включения в необходимую валовую выручку заявлены расходы на проведение работ по установлению охранных зон объектов электросетевого хозяйства в размере 300 тыс. руб.. В обоснование необходимых затрат была представлена справка ООО «Юридическое бюро «Земля и право»», из которой следует, что стоимость работ по определению границ охранных зон по объектам согласно перечню составит 300 тыс.руб. (том 2 л.д. 104-106).

Тарифным органом данные расходы приняты в размере 223,37 тыс. руб., поскольку из расчета были исключены те линии электропередач, которые принадлежат ООО «Вятка торф» (строки 1,2,7,9,10,13,14,15,16,18-20,61-63,64-67 Перечня объектов электропередачи 0,4-110 кВ ООО «КИРЭС» с планом графиком для охранной зоны). В связи с непроведением ООО «КИРЭС» торгов стоимость работ определена по ценам, сложившимся на торговой площадке www.rostender.info по тендерам № 36208084, № 36207884, 36209950.

В связи с непроведением ООО «КИРЭС» торгов, стоимость работ определена по ценам, сложившимся на торговой площадке www.rostender.info по тендерам № 36208084, № 36207884, 36209950.

Тарифным органом цена работ по установлению и описанию границ охранных зон, внесение сведений о границах охранных зон в документы государственного кадастрового учета для ВЛ и КЛ была определена в размере 5 810,06 руб. за 1 км, а для ТП в размере 3 590,36 руб. за 1 км, что соответствует требованиям пункта 29 Основ ценообразования».

Ограничения на земельном участке: полный гид

«Ограничения (обременения) на земельном участке» – словосочетание, часто вызывающее у владельцев и землепользователей недопонимание и даже внутреннее несогласие. Мой участок, что хочу, то и делаю на нем – строю или сношу, копаю или засыпаю, высаживаю или выкапываю… Кто мне может и должен разрешать или запрещать что-то?

Привалова Диана Станиславовна

На практике ограничения прав на землю по целому ряду норм и правил – достаточно распространенное явление.

Поэтому при покупке участка под строительство обязательно необходимо прояснить этот вопрос, ведь от него будет зависеть дальнейшая эксплуатация надела, возможности строительства и много других нюансов.

Какие бывают ограничения (обременения) и в чем они выражаются? Чьи права ограничиваются, какие и у кого обязанности возникают? В связи с чем это происходит и для чего необходимо?

В этих вопросах помогает разобраться руководитель земельного отдела агентства недвижимости «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Диана Привалова.

Для начала – немного теории.

Ограничение (обременение) прав на участок – это установленные решением государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, принятым в соответствии с законодательным актом, договором либо постановлением суда условие или ограничение либо запрещение в отношении осуществления отдельных видов хозяйственной или иной деятельности, других прав на земельный участок, в том числе земельный сервитут, в целях общественной пользы и безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурных ценностей, защиты прав и защищаемых законом интересов граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц. Статья 1 Кодекса Республики Беларусь о земле

Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Очень условно ограничения можно разделить на ограничения в строительстве построек на земельном участке, ограничения в пользовании земельным участком и ограничения в праве.

Планировка участка и расположение строения

Расположение жилого дома, хозяйственных построек, ограждение участка, а также размещение на нем растений должно осуществляться:

• в соответствии с техническим кодексом установившейся практики ТКП 45-3.01-117-2008 «Градостроительство. Районы усадебного жилищного строительства. Нормы планировки и застройки», вступившим в действие с 1 июля 2009 года (далее – ТКП);

Площадь застройки и планировка двора, объем личного подсобного хозяйства, количество и назначение иных строений зависят от размеров участка и характера его использования в поселениях различных типов. Вы можете возвести жилой дом и дополнительные постройки только в согласованных местах. Их состав и плотность утверждаются в органе архитектуры и градостроительства и отражаются в неотъемлемой части архитектурного проекта.

Населенный пункт имеет генеральный план, который, как правило, утверждается на 5 лет. Формирование улиц и иных элементов дорожно-транспортной сети, размещение на них капитальных строений и сооружений производится в соответствии с этим планом и на основании проектов. Многим известно такое понятие, как «красная линия» застройки улицы. Эти линии есть везде: как в районах многоквартирной, так частной усадебной застройки; в городах, поселках, агрогородках и деревнях, даже в садоводческих товариществах и кооперативах.

Красная линия застройки обозначает условную границу, отделяющую магистрали, улицы, проезды и площади от территорий, предназначенных под застройку; здания могут размещаться с отступом от красных линий либо вдоль них; благодаря проектам красных линий, разрабатываемым в градостроительстве, обеспечивается дисциплина при застройке и реконструкции городов.

По закону любая реконструкция или новое строительство должно начинаться с получения разрешения и утверждения проектной документации. Как уже отмечалось выше, именно на этом этапе определяется место размещения жилого дома (садового, дачного домика) и хозяйственных построек на земельном участке.

Удаленность объектов

Кроме соблюдения правила «красной линии» застройки, к объектам предъявляются требования противопожарной безопасности, по охране окружающей среды и санитарно-эпидемическому благополучию. Так, например, нормами и требованиями ТКП определено:

• расстояние от окон жилых помещений до стен дома и хозяйственных построек (сарая без содержания скота и птицы, гаража, бани), расположенных на соседних (смежных) участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее 6 м;

Но на практике, как и везде, бывают исключения: районы старой частной застройки, которая формировалась в годы «хаотичного» строительства в период, когда контроль и надзор за выполнением соответствующих норм и правил осуществлялся менее пристально, а сами они – не так структурированы, конкретизированы и проработаны.

В то же время и ранее, и сегодня на узком участке крайне сложно физически разместить дом с соблюдением норм по удаленности объектов.

В таких случаях зачастую расчет расстояния производится от уже имеющихся ближайших строений, а к возводимым зданиям предъявляются основанные на расчетах дополнительные противопожарные требования – с более повышенными нормами, в том числе к объему и техническим характеристикам строительных материалов.

Например, вы планировали возвести каркасный дом или строение из бруса, но из-за плотности застройки и близости соседей, возможно, вам согласуют строительство только из иных материалов: кирпича, газосиликатных блоков и т.п. Аналогичные требования могут быть предъявлены к качеству перекрытий, кровли, этажности или площади дома. Схожие нюансы касаются и дополнительных построек. Так, в ряде старых районов часто приходится сталкиваться с отказом в строительстве бани как объекта повышенной пожарной опасности.

Ограждение участка

В жизни немало вопросов возникает и по ограждению участка. Многие аспекты, в отдельных случаях начиная с самого факта наличия ограждения приусадебного участка, равно как его высоты и степени светопрозрачности (светопропускания), эстетичности и гармоничности с уже существующими решениями, определяются по согласованию с территориальными органами архитектуры и градостроительства.

При устройстве ограждения приусадебного участка должны соблюдаться следующие требования:

– со стороны улицы или проезда высота ограждения устанавливается до 2 метров, степень светопрозрачности – от 0 до 100% по всей высоте;

– со стороны соседнего (смежного) приусадебного участка высота ограждения устанавливается до 1,7 метров, степень светопрозрачности – от 50 до 100% по всей высоте;

– устройство дублирующего ограждения участка на расстоянии 1 метра и менее от геодезически установленной границы со смежным земельным участком не допускается, если иное не согласовано в установленном законодательством порядке смежными домовладельцами, совладельцами;

– при устройстве ограждений между «приквартирными» участками жилого дома, состоящего из двух и более квартир, необходимо обеспечивать зону не менее 1 метра для обслуживания фасадов и крыши части дома смежной квартиры (квартир);

– ограждение между «приквартирными» участками должно иметь высоту не более 1,2 метра от уровня земли напротив фасада с окнами смежной квартиры (квартир) и не более 1,7 метра при их отсутствии. Степень светопрозрачности ограждения устанавливается от 50 до 100% по всей высоте, если иное не согласовано в установленном законодательством порядке собственниками, совладельцами смежных квартир;

– устройство дублирующего ограждения участка на расстоянии 1 метра и менее от границы соседнего участка не допускается, если иное не согласовано смежными домовладельцами.

Сервитут

Ряд ограничений исключительно практического толка может возникнуть из-за уже существующих соседский построек, возведенных и зарегистрированных в установленном порядке ранее, которые расположены у самой границы участка. Возможно, что глухая стена хозяйственной постройки или жилого дома идет прямо по границе участка или окна смотрят в чужой двор.

Владелец таких построек имеет право прохода по соседнему участку для их обслуживания, косметического или капитального ремонта. Далеко не каждому из нас могут понравиться периодичность и ряд инициатив соседа. В этой связи рассмотрим еще одно понятие, которое так или иначе имеет отношение к рассматриваемому блоку вопросов, – сервитут.

Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» относит сервитут к числу ограничений (обременений) прав.

Согласно п. 1 ст. 268 Гражданского кодекса Республики Беларусь собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего недвижимого имущества, а в необходимых случаях — и от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута). Наложение сервитута не лишает владельца недвижимости его права частной собственности, а обязует его терпеть относительные неудобства в связи с нуждами соседа.

Земельный сервитут накладывается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Он может быть наложен по соглашению сторон или в судебном порядке, если стороны не могут достигнуть согласия. Как вид ограничения (обременения), сервитут, независимо от формы установления, подлежит государственной регистрации.

Главное отличие сервитута от остальных видов ограничений (обременений) состоит в том, что собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать соразмерной платы за пользование недвижимым имуществом, от лиц, в интересах которых сервитут наложен.

Ограничения возникают не только у соседа, но и владельца таких построек. Так, в результате изменения строения (реконструкции, возведения новой):

– если новая постройка будет построена в габаритах, из такого же материала и на месте старой, то согласие соседей и разрешение на реконструкцию брать не надо; – если реконструировать старую, изменяя конструкцию, размер и материал, то надо получить согласие соседей и разрешение на реконструкцию; – если вы хотите снести старую постройку и построить совершенно новую, необходимо выполнять действующие требования законодательства РБ о строительстве, архитектуре, пожарные и санитарно-эпидемические нормы.

Возведение второго дома

Вопросы по размещению нового дома возникают, когда на участке уже имеется дом и его снос не предполагается. Последние в народе именуют «старыми».

Согласно требованиям законодательства, на участке с целевым назначением «строительство и обслуживание жилого дома» может быть зарегистрирован только один жилой дом. Соответственно, старый должен быть снесен или изменено его назначение, например, на летнюю кухню или сарай.

При этом, если старый дом стоит в красной линии, то он подлежит обязательному сносу. В таких случаях дополнительная постройка не может стоять перед основным строением – жилым домом. Исключения встречаются и здесь: за давностью строительства и регистрации. Либо участок угловой, соответственно, линия застройки возможна по двум улицам.

Подводя итог первой части статьи, можно сделать вывод: при выборе земельного участка необходимо принимать во внимание множество факторов, чтобы исключить неоправданные риски и издержки в будущем. В некоторых случаях лучше отказаться от приобретения рассматриваемого участка, так как построить на нем «нарисованный» в воображении дом мечты не представляется возможным.

В то же время кто-то наоборот найдет здоровый компромисс между собственными пожеланиями и имеющимися ограничениями, внесет существенные изменения в проект и реализует задуманное решение в еще более интересном исполнении.

Охранные зоны

Во втором блоке рассмотрим ограничения (обременения), возникающие, когда земельный участок расположен в определенной местности или локации. Как правило, речь идет о заказниках, памятниках природы, ботанических и дендрологических садах, природных территориях, подлежащих специальной охране; территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению; зонах размещения объектов военного назначения, инженерной инфраструктуры, недвижимых материальных историко-культурных ценностей; придорожной полосе автомобильных и железных дорог, а также иных транспортных коммуникаций; вокруг пунктов гидрометеорологических и геодезических пунктов; в пределах территорий перспективного развития населенных пунктов, в водоохранных зонах, прибрежной полосе и т.д.

Полный перечень случаев, зон и территорий, в отношении которых установлены требования к ограничениям в использовании земель, определен законодательными актами, в том числе в статье 18 Кодекса Республики Беларусь о земле, в статье 77 Водного кодекса Республики Беларусь, в Постановлении Главного государственного санитарного врача Республики Беларусь от 16.05.2005 г. № 27 и т.д.

Данные ограничения (обременения) определяются постановлениями исполнительных органов государственной власти, решениями местного исполнительного и распорядительного органов, решением суда или в ином порядке, предусмотренном для охранных зон Кодексом республики Беларусь о земле. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Все они систематизированы, каждому присвоен код и четкий перечень видов хозяйственной или иной деятельности, которые можно или нельзя производить на земельных участках, расположенных в соответствующих охранных зонах. В свидетельстве (удостоверении) о государственной регистрации указывается код охранной зоны и ее площадь. Перечень ограничений (обременений) выдается владельцу земельного участка при получении правоустанавливающих документов на него.

Приведем наиболее распространенные ограничения, встречающиеся на практике в районах усадебной застройки в нашем регионе.

Достаточно много участков имеют ограничения (обременения) ввиду того, что их часть сопряжена с охранной зоной линий электропередач: рядом с ними проходят воздушные ЛЭП. Кроме того, прежде всего в районах новой застройки подвод электричества может осуществляться подземной кабельной линией.

Охранная зона воздушных ЛЭП, проходящих по суше, изменяется в зависимости от напряжения данных линий:

– для воздушных линий напряжением до 1000 В, включая линии связи, охранная зона является земельным участком и воздушным пространством вдоль линии по всей ее длине, на расстоянии не менее двух метров по обе стороны от данной линии;

– для высоковольтных воздушных линий класса напряжения 6 и 10 кВ это расстояние – 10 метров;

– для воздушных линий класса напряжения 35 кВ – 15 метров;

– для воздушных линий класса напряжения ВЛ-110 кВ – 20 метров и т.д.

Для кабельных линий электропередач, проложенных в земле, охранная зона составляет 1 метр от места прокладки крайнего кабеля, независимо от его напряжения. Для кабельной линии связи это расстояние составляет 2 м.

На земле, попадающей под ограничения, вы не можете:

– производить монтаж и демонтаж различных конструкций, зданий, сооружений, коммуникаций без предварительного согласования с организацией, обслуживающей эти линии;

– высаживать многолетние высокорастущие или с глубокой корневой системой деревья (например, орех или ель);

– складировать мусор, грунт, снег и т.п.;

– поливать сельскохозяйственные культуры, выливать агрессивные вещества, которые могут привести к разрушению кабельных линий или опор воздушных линий;

– закрывать существующие подъезды к линиям электропередач, разводить костры и другие действия.

Владелец земельного участка, по территории которого проходит кабельная линия, в пределах охранной зоны проходящего кабеля не может производить земляные работы.

Вторым распространенным случаем являются охранные зоны газопроводов. Это территории с особыми условиями землепользования, которые прилегают к газопроводам и другим объектам газораспределительной системы и необходимы для обеспечения их безопасной эксплуатации.

Параметры этих зон зависят от типа газопровода:

– вдоль газопроводов высокого давления I категории – в виде участка земли, ограниченного условными линиями, проходящими в 10 метрах от оси газопровода с каждой стороны;

– вдоль газопроводов высокого давления II категории – в виде участка земли, ограниченного условными линиями, проходящими в 7 метрах от оси газопровода с каждой стороны;

– вдоль газопроводов среднего давления – в виде участка земли, ограниченного условными линиями, проходящими в 4 метрах от оси газопровода с каждой стороны.

В зависимости от вида подключения газопровода – воздушный или подземный – есть различия в накладываемых ограничениях (обременениях). Общие запрещения в границах охранных зон:

– устраивать свалки, выливать агрессивные жидкости, в том числе растворы кислот, солей и щелочей;

– перемещать, демонтировать, засыпать, повреждать указатели трасс подземных газопроводов и мест расположения сетевых сооружений на них, контрольно-измерительные пункты;

– складировать материалы и оборудование, в том числе для временного хранения, вдоль трассы подземного газопровода в пределах 2 метров по обе стороны от оси, а также производить посадку деревьев и кустарников всех видов в пределах 1,5 метра по обе стороны от оси газопровода;

– разводить огонь и размещать какие-либо открытые или закрытые источники огня и т.д.

Газопровод, проложенный подземным путем, вызывает гораздо меньше трудностей, чем в случае с воздушной системой подключения. Особенно это касается периода строительных работ. Сравнительно неплохо, когда газопровод проходит по границе участка, хуже, если вдоль или поперек, тем самым разделяя надел на две части. Перенести такую магистраль в индивидуальном порядке невозможно, необходима полномасштабная реконструкция всего трубопровода улицы, а это достаточно затратное мероприятие.

Площадь ограничений, как уже указывалось выше, – 4 метра, то есть строить, сажать деревья, кустарники, складировать в этой зоне ничего нельзя. При работе строительной техники требуется специальное разрешения и допуски на осуществление работ вблизи газопровода. Кроме этого газоснабжающие организации имеют право на беспрепятственный доступ, в том числе на транспортных средствах, к объектам газораспределительной системы для выполнения работ по обслуживанию и ремонту этих объектов, а также для локализации и ликвидации последствий аварии.

Воздушный газопровод или низко расположенная ЛЭП редко встречаются в современных районах усадебной застройки. Как правило, это наследие прошлых десятилетий. И здесь очевидна дилемма: если вы рассматриваете для приобретения участок в центральной части города или в районе с хорошо развитой инфраструктурой, вам, вполне возможно, придется смириться с такого рода обстоятельствами. Если они для вас критичны, лучше рассмотреть иные предложения, где система подключений соответствует современным стандартам.

ВОДООХРАННЫЕ ЗОНЫ И ПРИБРЕЖНЫЕ ПОЛОСЫ

Третий случай актуален для обладателей домов с выходом к реке или озеру. В этом случае могут действовать ограничения (обременения), которые установлены для земельных участков, находящиеся в водоохранных зонах и прибрежных полосах. Рассмотрим некоторые из них.

1. Обустройство водоотведения, то есть канализации. Если рядом с участком не проходит система центрального водоотведения, система автономной (местной) канализации может быть только с водонепроницаемым выгребом. Кстати, такие же требования предъявляются к оборудованию местной канализации в охранной зоне водопроводов.

2. Вы не можете огораживать земельный участок на расстоянии менее пяти метров по горизонтали от уреза воды.

3. Нельзя удалять объекты растительного мира (вырубать деревья, кусты и др.), обрабатывать, распахивать землю на расстоянии до десяти метров и применять все виды удобрений на этом же расстоянии по горизонтали от уреза воды. Такой запрет имеет актуальность для земельных участков с целевым назначением для ведения личного подсобного хозяйства или огородничества.

4. Самое неприятное для любителей водных прогулок или планирующих использовать такой надел для организации агроэкотуризма: вы не сможете размещать на участке лодочные причалы и площадки постоянного базирования маломерных судов.

Для таких сооружений есть специально отведенные места, определяемые местным исполнительным и распорядительным органом.

5. В границах прибрежной зоны не допускается возведение, реконструкция сооружений и проведение иных строительных работ. Исключения указаны в нормативных актах. Так, разрешается возведение и размещение малых архитектурных форм – беседок, навесов, качелей и других подобных объектов.

У многих может возникнуть вопрос: а как же застройка вдоль рек Мухавец, Лесная, Рита и других не менее известных всем водоемов и водотоков? Дело в том, что на земельных участках, предоставленных в соответствии с законодательством РБ до 24 июля 2008 года, допускаются строительство и эксплуатация жилых домов, строений и сооружений при них, если они соответствуют требованиям о строительстве, архитектуре и градостроительстве, об охране окружающей среды, о санитарно-эпидемическом благополучии и т.п.

Если жилой дом и хозяйственные постройки расположены на берегу реки, давно построены и зарегистрированы, это допустимо. Как только собственник или потенциально новый владелец захочет произвести реконструкцию или возвести новое строение, возникает обязанность соблюдать действующие в этой части нормы и правила.

ЛИНИИ СВЯЗИ И РАДИОФИКАЦИИ

Канули в лету те времена, когда приходилось годами стоять в очереди на установку стационарного телефона или проведение радиоточки. Даже люди среднего возраста забыли, что раньше телефон скорее был роскошью, чем повседневным атрибутом жизни, а радио – чуть ли не единственным источником новостей за утренним кофе на кухне.

В случае, если линии электросвязи и радиофикации, проложенные ранее, либо новые коммуникации (оптико-волоконный кабель), проходят через участки или примыкают к ним, в отношении прав землепользования могут устанавливаться определенные ограничения.

Согласно статье 26 Закона Республики Беларусь от 19 июля 2005 «Об электросвязи» объекты электросвязи и радиочастотный спектр находятся под защитой государства. В целях обеспечения их сохранности устанавливаются охранные зоны и создаются просеки в лесах. Юридические и физические лица, на земельных участках которых находятся линейно-кабельные сооружения, обязаны соблюдать Правила охраны линий, сооружений связи и радиофикации, утвержденные Постановлением Совета Министров РБ 19.08.2006 г. № 1058. Правила устанавливают специальный режим хозяйственной деятельности в отношении участков земной (водной) поверхности, примыкающих к линиям, сооружениям электросвязи и радиофикации, который необходим для обеспечения их безопасной эксплуатации.

В зависимости от вида кабельных линий (сооружений) электросвязи, радиофикации и места их размещения определяется метраж (площадь) зоны, ее границы и ограничения хозяйственной деятельности:

– для воздушных и подземных кабельных линий электросвязи и радиофикации – в виде земельного участка вдоль этих линий, определяемого параллельными прямыми, отстоящими от трассы кабельной канализации, подземного кабеля или от крайних проводов воздушных линий электросвязи на 2 метра с каждой стороны, проходящих по землям, не покрытым древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями). На землях, покрытых древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями) создаются просеки установленной ширины;

– для наземных и подземных необслуживаемых усилительных и регенерационных пунктов – в виде земельного участка, определяемого замкнутой линией, отстоящей от этих пунктов или от границы их обваловки на 3 метра и от контура заземления усилительных и регенерационных пунктов на 2 метра, вокруг которых расположены земли, не покрытые древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями);

– для радиорелейных станций – в виде земельного участка, определяемого замкнутой линией, отстоящей на 20 метров от границы территорий радиорелейных станций и на 20 метров от вынесенных за пределы территорий анкерных тяжей оттяжек мачт.

Минимально допустимые расстояния между линиями, сооружениями электросвязи и радиофикации и другими сооружениями определяются техническими нормативными правовыми актами по проектированию населенных пунктов.

Трассы проходящих подземных кабельных линий связи обозначены табличками, размещенными на зданиях, опорах воздушных линий связи и линий электропередач, ограждениях. Количество, тип и место установки информационных знаков определяется эксплуатационными организациями.

В населенных пунктах в границах охранных зон без письменного согласия и присутствия представителей эксплуатационных организаций запрещены земляные работы и планировка грунта независимо от глубины его разработки, нельзя производить геологосъемочные, поисковые, геодезические и другие изыскательские работы, связанные с устройством скважин и шурфов; высаживать деревья, складировать материалы, корма, удобрения, жечь костры, устраивать проезды и стоянки транспортных средств. А также запрещается осуществлять всякого рода действия, которые могут нарушить нормальную работу линий электросвязи и радиофикации.

При проектировании всех видов работ, связанных с вскрытием грунта в охранной зоне линий электросвязи и радиофикации, а также проектировании зданий и сооружений, их реконструкции необходимо обязательно получить письменное согласование эксплуатационных организаций.

Разработка грунта в границах охранной зоны подземной кабельной линии, сооружения электросвязи и радиофикации допускается только с использованием лопат и без резких ударов.

Юридические лица и граждане, осуществляющие хозяйственную деятельность на земельных участках, по которым проходят линии электросвязи и радиофикации, обязаны принимать все зависящие от них меры для обеспечения сохранности этих линий и обеспечивать беспрепятственный доступ к этим объектам в любое время суток техническому персоналу эксплуатационных организаций для выполнения работ.

Вред, причиненный в результате обрыва или повреждения линии, возмещается виновным лицом в добровольном или судебном порядке, независимо от привлечения к административной или уголовной ответственности.

Домашние животные

Следующее не всем известное ограничение в пользовании земельным участком – это запрет на разведение домашних животных. А для такого рода занятия есть участки с отдельным целевым назначением – «для ведения личного подсобного хозяйства».

Соответственно, на участке с назначением «для строительства и обслуживания жилого дома» разводить живность запрещено.

В сельской местности вопросом в категориях «можно или нельзя» никто не задается: домашних животных и птиц держат если не все, то очень многие. Естеству всеобщего понимания способствует исторически сложившийся уклад жизни большинства обитателей регионов, а также размеры приусадебных участков (15 – 25 соток), наличие у многих дополнительных наделов и т.д. В городе и ближайшем пригороде соображения соседей на сей счет с каждым годом разнятся все больше.

Эволюция воззрения многих людей на проживание в частном доме очевидна, в том числе ввиду размеров участков (5 – 15 соток, а то и менее) и иного образа жизни. Содержать домашних животных и даже птицу без причинения неудобства соседям (запах, шум) весьма проблематично. Специально, конечно, никто не отслеживает наличие живности на придомовой территории. Данный вопрос возникает только в случае конфликта и после поступлении жалобы в соответствующие инстанции.

Зеленые насаждения

Существуют и ограничения в части посадки деревьев, кустов, обустройства компостных ям и т. п. И они нередко становятся предметом для споров между соседями. Согласно нормам, зеленные насаждения от границ участка должны произрастать на следующем удалении:

• — высокорослые плодовые деревья (яблоня, груша, черешня и т.п.) – не менее 3 метров;
• — среднерослые плодовые деревья (вишня, слива, алыча, облепиха, калина и т.п.), а также карликовые плодовые и декоративные деревья – не менее 2 метра;
• — ягодные (смородина, малина, виноград и т.п.), декоративные кустарники – не менее 1 метра.

При этом крона дерева не должна нависать над соседним участком и постройками.

Деревья с неглубокой корневой системой, например, тополя — вообще нежелательно высаживать вблизи жилых домов, так как они представляют угрозу для строений при природных катаклизмах (шторм, сильные порывы ветра, молния…).

Есть и другая сторона: многолетние ценные породы деревьев (дуб, сосна, граб), достигшие определенной высоты и диаметра, нельзя вырубать без специального разрешения. Даже если они находятся у вас на участке и мешают построить что-либо, вам могут не дать разрешение на вырубку. Данный вопрос актуален, если надел расположен на территории заказников и памятников природы, объявленных без изъятия участков у землепользователей.

В Брестском и Пружанском районах – это прежде всего земли Национального парка «Беловежская пуща», где расположено много небольших деревень и хуторов.

Запрет на выкуп

Ограничение в правах на земельный участок может выражаться в виде запрета на его выкуп. Например, в агрогородке Клейники владельцы жилых домов пользуются земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или аренды, но не частной собственности. Они не имеют права приватизировать землю, так как под населенным пунктом расположено подземное озеро, которое является законсервированным подземным водохранилищем пресной воды города Бреста.

В Брестском районе есть садоводческие товарищества «Прибрежное-1» (блок Б), «Речник», «Свитанок-08», «Лаванда-Каменка», в которых также запрещена приватизация земельных участков. Территория, на которой они размещены, имеет данное ограничение, так как там есть залежи кварцевого песка. Данное обстоятельство ограничивает возможности членов кооператива распорядиться пустым участком. Продать его они могут только с капитальным строением, то есть построив и зарегистрировав садовый домик.

При покупке земельного участка для строительства стоит досконально изучить все ограничения и обременения, которые наложены на недвижимость. Ведь может случиться так, что на первый взгляд выгодный вариант вынудит вас в будущем потратить свои средства, время и силы, скорректировать план строительства или вовсе отказаться от него.

Подробные консультации по поводу всех видов ограничений проводят специалисты земельного и юридического отделов агентства. Обращайтесь, с нами выбор есть всегда!

Пишу тексты, которые помогают разобраться в сложных вопросах

Делюсь интересными историями из жизни агентства недвижимости, готовыми кейсами, практическими советами и мнениями экспертов. Рассказываю об объектах, трендах и ситуации на рынке. Собираю обратную связь, отвечаю на ваши вопросы, консультирую на всех этапах от начального интереса до успешной сделки

Покупаем участок на вторичке: с фундаментом, коробкой или домом под снос

Желая возвести свой дом, что бы вы выбрали: купить участок без строения, с недостроенным объектом или домиком под снос? По нашему опыту, большая часть покупателей предпочла бы первый вариант.

Что нужно знать при выборе земельного участка

Впервые столкнувшись с необходимостью приобрести участок под разные цели: строительство дома, ведение хозяйства, садоводство, покупатель нередко теряется в обилии информации и юридических нюансах.

Как продать долю в доме? Все варианты и советы юриста

Продажа недвижимости, у которой есть несколько собственников, отличается от сделки с одним владельцем. Как лучше поступить, если вы хотите продать свою долю в жилом доме. Практические рекомендации

✅ Можно ли купить земельный участок с ограничениями и обременениями?

Да, ограничение не является препятствием или запретом на продажу, но от его наличия будет зависеть дальнейшая эксплуатация надела, возможности строительства и ряд других нюансов.

✅ Имеют ли ограничения срок и будут ли они распространяться на нового владельца?

Ограничения прав на землю устанавливаются либо бессрочно, либо на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

✅ Можно ли на одном участке построить второй дом?

Нет, на земельном участке может быть зарегистрирован только один жилой дом. Если вы планируете построить новый дом, то старый необходимо снести или поменять его назначение, например, на летнюю кухню или сарай.

✅ Какие могут быть ограничения, если дом имеет выход к реке или озеру?

Для участков в водоохранных зонах и прибрежных полосах существуют ограничения в обустройстве канализации; возведении ограждения; удалении объектов растительного мира и обработке земли; размещении на участке лодочных причалов; возведении, реконструкции сооружений, проведении строительных работ.

✅ Если по участку проходит газопровод, чего нельзя делать?

Запрещено устраивать свалки, выливать агрессивные жидкости; перемещать, демонтировать, засыпать, повреждать указатели трасс подземных газопроводов; складировать материалы и оборудование, сажать кусты и деревья 5 метра по обе стороны от оси газопровода; разводить огонь и размещать источники огня.

Земельный участок попал в зону с особыми условиями использования: можно ли потребовать его выкупить?

В августе 2018 года в Земельном кодексе появилась глава, регулирующая зоны с особыми условиями использования территории. С этого момента закон позволяет собственникам земли и строений, попавших в такую зону, потребовать их выкупа. Как это сделать на практике? Что делать собственникам недвижимости, если они потребовали выкупа и получили отказ?

Рассказывает:

Павел Лобачев,

ведущий юрист Land Law Firm / Содружество Земельных Юристов

Охранные, санитарно-защитные, а также иные зоны с особыми условиям использования территории (ЗОУИТ) предусмотрены законодательством уже давно. Однако систематизировали их совсем недавно. В частности, закрытый перечень ЗОУИТ (теперь их 28) появился в Земельном кодексе только 3 августа 2018 года (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ).

ПРИЗНАКИ ЗОУИТ:

• распространяется на определенную ограниченную территорию
• предусматривает специальный правовой режим, ограничивающий использование земельных участков и недвижимости, попавших в нее
• устанавливается в связи с размещением особого объекта природного или искусственного происхождения
• устанавливается с определенной целью: защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов, охраны окружающей среды

В отношении каждой из зон Правительство должно принять постановление, которое зафиксирует порядок ее установления и изменения, ограничения, которые эти зоны устанавливают, и т.п. Но на сегодняшний день постановления приняты в отношении далеко не всех ЗОУИТ. Поэтому в ряде случаев руководствоваться приходится ранее действовавшим законодательством.

Ограничения из-за ЗОУИТ

Основная специфика таких зон заключается в ограничениях, которые они накладывают на земельные участки и строения, попадающие в эту зону. Ограничения условно можно разделить на два вида:

• связанные со строительством (строительство запрещено вовсе / запрещено строительство определенных объектов / строительство допускается по согласованию с лицом, в интересах которого установлена ЗОУИТ);
• запрещающие использование земельного участка или определенные виды деятельности (например, в охранной зоне железной дороги нельзя проводить земельные работы).

Появление ЗОУИТ практически всегда влечет негативные последствия для владельцев земли и недвижимости, попавших в такую зону.

Защита интересов собственника

Чтобы компенсировать собственнику земли и недвижимости, попавших в ЗОУИТ, негативные последствия, закон предусмотрел два механизма.

Первый механизм — возмещение убытков (ст. 57.1 ЗК РФ):

• связанных со сносом недвижимости, приведением ее параметров в соответствие с ограничениями, с переездом;
• связанных с изменением стоимости имущества;
• возникших из-за невозможности исполнять обязательства перед третьими лицами.

Убытки можно было потребовать и до изменений в Земельном кодексе, однако широкого распространения этот механизм не получил.

Второй механизм – выкуп земельного участка (п. 7,8 ст. 107 ЗК РФ) — появился в августе 2018 года:

• собственник вправе потребовать от лица или органа, в чью пользу установлена ЗОУИТ, выкупа недвижимости. Цена выкупа определяется на дату до установления ЗОУИТ;
• если недвижимость принадлежит лицу на каком-то ином праве, правообладатель может потребовать возмещения за прекращение прав.

Условия для выкупа

Условия для выкупа отличаются в зависимости от того, когда появилась ЗОУИТ.

Если ЗОУИТ появилась после вступления в силу поправок в ЗК РФ (после 03.08.2018), условия для выкупа следующие (п. 7, 8 ст. 107 ЗК РФ):

• земельный участок и недвижимость на нем – в собственности;
• появление ЗОУИТ делает невозможным использование земли и недвижимости в соответствии с их разрешенным использованием;
• объект не является самовольной постройкой;
• требование заявляет правообладатель участка;
• убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались.

Требование о выкупе можно направить не позже чем через 5 лет со дня, когда ЗОУИТ установили или правообладатель об этом узнал.

Потребовать выкупа можно и в том случае, если ЗОУИТ установили до изменений в ЗК РФ (до 03.08.2018). В этом случае условия для выкупа следующие (ч. 25 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ):

• земельный участок и недвижимость на нем приобретены до появления ЗОУИТ либо в правоустанавливающих документах не было информации о ней;
• объект не является самовольной постройкой;
• убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались;
• использование земельного участка или недвижимости на нем невозможно из-за того, что они находятся в границах ЗОУИТ, указанной в ч. 27 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ.

На заметку

Последнее условие для выкупа недвижимости в ЗОУИТ, установленной до 03.08.2018, допускает два варианта толкования:

1. 1. 1. право требовать выкупа могут только те правообладатели, которые должны привести объекты в соответствие с ЗОУИТ;
      2. право требовать выкупа возможно в любом случае, если ЗОУИТ установлена до 1 января 2022 года и сведения о ней есть в ЕГРН.

      Судебная практика, пусть пока незначительная, в большей степени склоняется ко второму подходу (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).

      Процедура выкупа

      Порядок заключения соглашения о выкупе должно установить Правительство (п. 10 ст. 107 ЗК РФ). Однако на сегодняшний день такого порядка нет. Означает ли отсутствие порядка отсутствие права требовать выкупа? Можно ли попытаться потребовать выкупа в такой ситуации?

      Правообладатели уже сейчас принимают попытки потребовать выкупа недвижимости, попавшей в ЗОУИТ. Правда, некоторые суды считают, что поскольку порядка выкупа нет, ответчик своим бездействием закон не нарушает (Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 23.04.2019 по делу № 2а-109/2018).

      Возможно, дело здесь в способе защиты: истцы в таких случаях просили суд признать незаконным бездействие ответчика. Павел Лобачев предложил пойти по другому пути.

      КС РФ указывал, что если у лица есть право, но не определен порядок его реализации, отсутствие порядка не является основанием для отказа в реализации права (Постановление КС РФ от 23.07.2018 № 35-П).

      Применительно к выкупу недвижимости, попавшей в ЗОУИТ, в законе уже сейчас возможно найти нормы, которые позволяют реализовать выкуп.

      Фактически п. 7 ст. 107 ЗК РФ устанавливает обязанность заключить соглашение о выкупе по требованию правообладателя. Соответственно, к этим отношениям применима ст. 445 ГК РФ, которая описывает случаи, когда заключение договора является обязательным для другого лица в силу закона. А в п. 7 ст. 107 ЗК РФ есть все условия, чтобы считать соглашение о выкупе обязательным для заключения по ст. 445 ГК РФ.

      Сочетание этих правовых норм позволяет требовать выкупа через суд. Уже появляется практика, которая поддерживает такой подход (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).

      Источник https://consultant.zhane.ru/news/ustanovlenije-ohrannyh-zon-elektrosetej-kluchevyje-voprosy-109.html

      Источник https://a-brest.by/media/doma-uchastki/ogranicheniya-na-zemelnom-uchastke-polnyy-gid-/

      Источник https://shortread.ru/zemelnyj-uchastok-popal-v-zonu-s-osobymi-usloviyami-ispolzovaniya-mozhno-li-potrebovat-ego-vykupit/

      Похожие записи:

      1. Забор из металлопрофиля (профнастила) своими руками — пошаговая инструкция с чертежами и размерами, фото и видео
      2. Забор между соседями в частном секторе: нормы Россия, правила возведения
      3. Установка заборов реклама | Готовое решение на Воздухе
      4. Должен ли забор по цвету сочетаться с крышей дома?