Содержание
Незаконное возведение забора
Земельным кодексом РФ придомовая территория определяется в качестве земли, примыкающей к МКД и являющейся общей собственностью владельцев жилья. Последние могут эксплуатировать данный участок по своему усмотрению, облагораживать и озеленять его, возводить различного рода объекты, включая всевозможные ограждения, но со строгим соблюдением требований закона.
Заградительные конструкции устанавливают для того, чтобы ограничить допуск на придомовую территорию посторонних лиц, бродячих животных и транспорта, которые могут представлять опасность, как для самих жильцов, так и расположенных на участке объектов благоустройства.
Как правильно начать строительство забора
Если вы думаете, что работа над установкой ограждения начинается с разметки участка под столбы, вы ошибаетесь. Нельзя просто взять и установить забор между соседями на даче или вокруг частного дома. Сначала необходимо получить соответствующее разрешение.
Рассказываем пошагово, как это сделать:
- Согласовываете границы участка с владельцами соседних наделов.
Для этого сначала изучаете планы — кадастровый и межевой, чтобы определиться с разграничением участков. Потом подписываете с соседями акт согласования межевых границ. Если возникает спор о том, где чья территория, привлекаете к делу геодезиста. Он все осмотрит, замерит и распланирует в соответствии с документацией по земельным наделам.
Договариваетесь о прозрачности и высоте забора, если они отличаются от установленных Сводом правил и местной администрацией. Подписываете с хозяевами смежных участков соответствующий акт или договор.
Идете в отдел архитектуры местной администрации. Берете с собой:
- документы на землю;
- кадастровый и межевой планы;
- акт согласования межевых границ;
- договор или акт согласования параметров ограждения.
Там же пишете заявление на имя главы администрации. После рассмотрения документов получаете разрешение. Учтите, что это может затянуться на месяц.
Можно ли обойтись без всех этих этапов? Теоретически — да, но поскольку это незаконно — ждите проблем:
- Соседи могут начать судебное разбирательство, если они не согласны с границами наделов, с высотой забора или его сплошным покрытием. Вероятность выиграть судебное дело у них высокая.
- Ограда, возведенная без оформленного разрешения, будет считаться самовольно построенной. Поэтому вас заставят ее снести и выпишут штраф в размере 3–5 МРОТ (в 2018 г. размер штрафа — от 28,5 до 47,5 тысяч рублей).
Поэтому рекомендуем возводить забор между соседями согласно правилам и нормам закона.
Куда жаловаться на незаконную установку?
Вопросы, касающиеся придомовой территории и ее ограждения, регламентируются следующими нормативно-законодательными актами:
- Гражданским и Земельным кодексами.
- Кодексом об административных правонарушениях.
- Жилищным кодексом.
- Санитарными нормами и правилами.
- Градостроительными нормами.
Действующее в 2019 году законодательство предусматривает обязательное проведение перед установкой на придомовом участке каких бы то ни было ограждений общего собрания жильцов и получения их согласия (с фиксацией данного факта в протоколе) на монтаж этих объектов.
Перед возведением ограждений должно быть пройдено согласование в официальных инстанциях. Важно, чтобы предварительно была проведена процедура межевания, и участок был официально зарегистрирован в качестве придомовой территории.
Собственники, недовольные установленным ограждением и считающие его незаконным, должны подать заявление в орган местного самоуправления с жалобой на самовольно возведенный забор. Важно указать точное месторасположение участка и его кадастровый номер.
Для большей эффективности, скорейшего рассмотрения заявления и принятия положительного решения целесообразно приложить фото незаконного объекта.
После того, как заявление будет зарегистрировано, ответственные лица должны на протяжении 30-дневного срока выполнить работы по сносу ограждения.
сроках ремонта лифта в многоквартирном доме
Какие сроки проведения капитального ремонта многоквартирного дома? Информация здесь .
Как провести собрание собственников многоквартирного дома? Подробности в этой статье .
Требования по прозрачности ограждения между участками
Ранее СНиП № 30-02-97 рекомендовал высоту изгороди между смежными наделами не больше 1,5 м. Сейчас действует Свод правил 53.13330.2011, и в нем этот параметр не регулируется. Поэтому все зависит от ваших договоренностей с хозяевами смежных наделов. Достигнутые соглашения обязательно оформляйте письменно, чтобы избежать проблем в будущем.
Пункт 6.2 Свода правил рекомендует устанавливать по периметру садовых и дачных участков сетчатое ограждение. Однако при наличии письменной договоренности между соседями допускается постройка глухого забора любого типа — из профнастила, евроштакетника, камня, кирпича и т.д.
Акт или договор между владельцами соседних наделов нужно будет завизировать в правлении вашего товарищества.
В целом, требования те же, но к их выполнению обычно у администрации более спокойное отношение. Важными будут считаться следующие требования:
- если граничат частная и общественная территория, например, участок и сквер;
- если высота ограждения превышает 2500 мм;
- если предполагаемое строительство находится в зоне архитектурного памятника.
На возведение заборов, ограждающих садовые участки в СНТ, помимо федерального законодательства, существуют еще и внутренние распоряжения, зафиксированные в Уставе садового товарищества. К примеру, Устав садоводства может предписывать строительство заборов, выходящих на улицу, в единообразном стиле: определенного вида и цвета. А общие положения о планировке и застройке территории садоводческих (дачных) объединений граждан, регламентируется в СНиПе 30-02-97.
Согласно этим строительным нормам, устройство глухих ограждений, но не более 2,5 м высоты, допускается только со стороны улиц и проездов. Ограды между отдельными участками возможны только сетчатые или решетчатые. Такое требование связано с тем, что глухой забор может затенять растительные посадки на соседнем участке, а зимой в зоне глухого забора растения подвергаются воздействию холода сильнее.
При смене владельца одного из участков, имеющееся соглашение аннулируется, равно, как и сам забор, не отвечающий прописанным в СНиПе 30-02-97, требованиям. Естественно, не законный забор подлежит демонтажу и замене на соответствующий — сетчатый или решетчатый.
Помимо ограды, владельца загородного участка должно волновать соответствие расположения въезда и входа на территорию участка, организация места сбора мусора, если в поселении принято каждому домовладельцу иметь свой собственный мусорный бак, возможность проезда спец транспорта (пожарной или ассенизаторской машины) не только к собственному участку, но и к участкам соседей.
(Постоянно действующие нормативы на строительство заборов)
Официальные нормативы по установке и возведению заборов содержатся в комплекте специальных строительных нормативов. Компетентные органы время от времени вносят в эти предписания изменения, согласуя их с современной практикой.
Несмотря на периодические изменения, существенная часть этих предписаний считается постоянно действующими. Именно на это постоянное ядро мы и будем ориентироваться, иллюстрируя нормативы рисунками и кратко излагая их текст.
Рис. 1.17. Низкий забор с горизонтальной дощатой обшивкой и перекликающимся с ней балконным парапетом домов рядной застройки.
Рис. 1.18. Крыша террасы на первом этаже дома, облицованная черепицей, одновременно служит парапетом балкона второго этажа.
Рис. 1.19. Гармоничное сочетание наклонной обшивки пролетов забора с фасадной стороны дома, перил балкона и парапета окон создает приятную атмосферу.
Рис. 1.20. Гармония плоских секций пролетной конструкции забора и балкона дома.
- В своде правил фиксируется, что при отсутствии иных нормативов или официальных предписаний забор можно установить по линии границ строительной площадки. Из этого следует, что строительный устав не предусматривает обязательного возведения забора.
- Там же фиксируется, что ведомство по делам строительства, исходя из соображений благоустройства поселков, общественной безопасности, общего вида города, поддержания чистоты в общественных местах либо других общественных интересов, может предписать или, наоборот, запретить возведение забора вдоль границ строительного участка.
- Строительное ведомство на той части строительной площадки или строительного участка, которые непосредственно просматриваются с общественных территорий, помимо выполнения работ, связанных с благоустройством участка, садоводством или сооружением подпорных столбов, в отдельных случаях может предписать тот или иной способ установки забора, например, в интересах сохранения общей картины. Эта норма одновременно означает также, что на территории собственного участка владелец вправе возводить любой забор. Однако если вы планируете возвести забор на границе своего участка с общественной территорией, в каждом отдельном случае целесообразно обратиться к представителю территориального профильного ведомства и поинтересоваться, одобряет ли он возведение запроектированного забора, не хочет ли он внести в проект какие-либо изменения и утвердит ли проект строительства забора.
В последнем случае для строительства забора необходимо оформить специальную разрешительную документацию и подать ее на рассмотрение, если таковая
не была подана с пакетом первоначальной проектно-строительной документации.
Забор загородного дома со стороны общественной территории; секции выполнены в виде вогнутых арок.
Рис. 1.21. Заборы участков с отдельно стоящими домами:
а) на промежуточном участке; b, с) на угловом участке.
Рис. 1.22. Заборы участков с домом, стоящим у боковой границы:
а) на участке между домами; b, с) на угловом участке.
Рис. 1.23. Заборы на участке с двухквартирными особняками:
а) на участке между домами; b) на угловом участке.
Рис. 1.24. Заборы участков, образующих сомкнутый ряд:
а) на промежуточных участках и с промежутками между домами; b, с) варианты для угловых участков.
Рис. 1.25. Заборы участков, расположенных между двумя улицами (варианты промежуточный — между другими участками — и угловой).
Рис. 1.26. Заборы на продолговатых холмистых строительных участках:
a) ровная часть участка с боковой застройкой;
b) ровная часть участка с отдельно стоящей застройкой;
1. забор холмистого участка; 2. забор ровного участка; 3. ровный участок; 4. холмистый участок; 5. боковая часть холмистого участка.
- Забор должен полностью находиться на участке владельца территории. Исключение из этого правила может составлять только задняя граница участка, если этот забор владельцы смежных участков строят совместно. На основании совместной договоренности в этом случае допускается отступление от правил, и ось забора выносится непосредственно на границу участков.
- Если ограждением является живая изгородь, на нее также распространяются вышеизложенные правила: живая изгородь, которую вы используете в качестве забора, должна полностью находиться на вашей территории участка. Как показывает опыт садоводов, живую изгородь следует высаживать в 0,5 м от границы участка, если же вы хотите сформировать изгородь из крупного кустарника, его следует высаживать с таким расчетом, чтобы кроны кустов не свисали на соседний участок.
- Ворота в заборе разрешается устанавливать только со стороны общественной территории; при этом открываться они должны вовнутрь участка, а не наружу, в сторону общественной территории. На стороне забора, смежной с соседним участком, ворота устанавливать запрещается.
- Нормативы подробно разбирают варианты, определяющие, в каких случаях в зависимости от различных ландшафтных условий и различных условиях застройки участков ограждение должен возводить непосредственно владелец участка, а в каких — иные лица (рассматриваются все четыре стороны участка).
Участки индивидуального пользования при многоквартирных домах также можно оградить ажурным забором высотой не более 1 метра или живой изгородью. (Определение ажурного забора будет дано в дальнейшем.)
Рис. 1.27. Варианты размещения забора, выходящего на улицу:
а) с палисадником у дома, стоящего у боковой границы, обращенной к улице (обычное решение); b) с палисадником у дома, стоящего у боковой границы, забор установлен по линии плоскости фасада; с) с палисадником у дома, стоящего у боковой границы, со стоянкой для автомобиля на линии, граничащей с улицей;
Рис. 1.28. Определяющие понятия в заборостроении, касающиеся различных садовых участков, окружающих дом:
1. палисадник; 2. боковой сад со стороны дома; 3. сад за домом; 4. сад на крыше; 5. здание; 6. цветник между тротуаром перед домом и проезжей частью; 7. тротуар; 8. проезжая часть.
Рис. 1.29. Ажурный деревянный забор с диагональной решеткой.
Рис. 1.30. Деревянная ограда из горизонтальных связей с полукруглым сечением, закрепленных на столбах.
Рис. 1.31. Ажурные (и разреженные) пролеты забора, оформленные обтесанными досками: а) диагональная решетка; b) вертикальный штакетник; с) горизонтальные неокоренные доски.
- По линии границ строительной площадки — в том случае, если не существует иных официальных предписаний, максимальная высота сплошного, глухого забора не должна превышать 2,5 м.
- На фронтальной линии строительного участка, на заборе, стоящем со стороны улицы, приспособления, представляющие опасность для пользователей общественной территории (например, колючую проволоку), можно устанавливать на высоте не менее 1,9 м от уровня тротуара, с внутренней стороны забора.
- Участок, находящийся в дачной зоне, разрешается обносить только ажурным забором или живой изгородью. Участки индивидуального пользования, объединенные в единый дачный поселок, можно оградить ажурным забором высотой не более 1 м или живой изгородью.
- Заборы, возводимые на границе участка или на его территории, должны устанавливаться так, чтобы они не препятствовали стоку дождевой воды как на самом участке, так и на более обширном пространстве.
На видео о придомовой территории
Существует три основных варианта объектов, которые могут выступать в качестве ограждения придомового участка:
- традиционный забор, выполненный из металла, камня, кирпича или железобетонных элементов;
- живая изгородь;
- шлагбаум.
Каждая из этих конструкций имеет свои особенности и предназначена для частичного либо полного запрета проезда/прохода на территорию.
При возведении заграждений в обязательном порядке должны соблюдаться существующие нормы и правила, в первую очередь, касающиеся пожарной безопасности.
Порядок установки шлагбаума во дворе многоквартирного дома
определяется действующим законодательством.
Кто ставит многоквартирный дом на кадастровый учет? Смотрите тут .
При необходимости обеспечения полного запрета доступа к придомовому участку прибегают к возведению каменного/металлического забора или же высадке зеленой изгороди.
Второй вариант выглядит привлекательно, но с его помощью фактически может быть предотвращена лишь нежелательная парковка возле дома, в то время как реальной защиты от хулиганов и прочих нежелательных лиц она не обеспечивает.
В качестве конструкции, обеспечивающей частичный запрет доступа на участок, обычно выступает шлагбаум. Предназначен он в первую очередь для предотвращения свободного проезда автомобильного транспорта по территории.
Перед установкой шлагбаума следует в обязательном порядке согласовать это с представителями экстренных служб района.
Чтобы избежать претензий со стороны простых граждан и уполномоченных органов, необходимо перед установкой ограждений соблюсти законность формирования границ придомовой территории.
Правила предусматривают выполнение следующих действий:
- проведение собрания жильцов МКД, в ходе которого должно быть получено согласие большинства из них на оборудование ограждающих конструкций, оформлен протокол с соответствующим решением, а также выбран представитель для обращения в уполномоченные органы;
- подача заявления на межевание территории вместе с протоколом собрания и всей необходимой документацией;
- выполнение расчетов площади и определение границ земельного участка уполномоченными органами;
- оформление территории в Росреестре.
После реализации всех этих мероприятий можно заниматься оформлением документов непосредственно для установки ограждения, которая теперь будет абсолютно законной.
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Как согласовать?
На частном подворье граждане имею практически полную свободу действий в отношении установки ограждений собственной территории. Владельцы жилья в многоквартирных домах такой свободы не имеют, и решения относительно монтажа такого рода конструкций должны приниматься ими коллегиально с учетом мнения большинства. Кроме того, должны быть соблюдены градостроительные нормы и правила пожарной безопасности.
В этой связи, первым шагом на пути к установке ограждения придомового участка является проведение собрания владельцев жилья и получение согласия большинства из них на монтаж заградительной конструкции.
Установка подобного рода объектов должна быть согласована с:
- управлением архитектуры и градостроительства;
- полицией;
- МЧС;
- скорой помощью.
Получение одобрения от всех вышеуказанных инстанций является обязательным, особенно в тех случаях, когда речь идет об установке шлагбаумов или иного рода конструкций, препятствующих свободному движению транспортных средств экстренных служб.
В случае несоблюдения всех норм и требований при сооружении заграждений впоследствии они, скорее всего, будут демонтированы по решению суда.
Противопожарная защита при установке изгородей
Сразу следует сказать, что в СП 53.13330.2011 нет норм, регулирующих противопожарные расстояния в границах одного земельного надела. Все требования пожарных служб касаются удаленности строений и сооружений между соседними участками. Минимальные расстояния зависят от степени горючести материалов, использованных во время строительства:
- для негорючих материалов (камень, бетон, кирпич, металл) — от 6 м;
- при наличии деревянных перекрытий с защитной пропиткой — от 8 м;
- для древесины и каркасных сооружений из любых материалов — минимум 10 м.
Эти нормы разработаны для защиты людей и строений в случае чрезвычайной ситуации. Поэтому к их соблюдению нужно отнестись с максимальным вниманием.
Санитарные правила, которые нужно учитывать при постройке забора
Санитарно-бытовые нормы тоже обязательны для исполнения, потому что защищают людей и домашних животных от возможных инфекций и отравлений. Поэтому в СП предусмотрены минимальные расстояния между межевыми границами участков (то есть фактически ограждениями) и всевозможными строениями.
Забор между соседями нужно строить, отдалившись как минимум на:
- 3 м — от жилых домов;
- 4 м — от построек для содержания скота;
- 1 м — от кустарника.
- 2 м — от деревьев среднего размера;
- 4 м — от высоких деревьев;
Обратите внимание: если гараж или другие постройки примыкают вплотную к жилому дому, то расстояние до границы смежного надела измеряется отдельно для каждого объекта такого комплекса. К примеру, если к дому примыкает сарай для птицы, то от дома нужно отступить минимум 3 м, а от хозпостройки — не менее 4 м. Поэтому при установке ограждения сразу учитывайте большее из допустимых расстояний.
Важно учесть и расположение жилых строений и санитарно-бытовых построек. Причем эти нормы нужно соблюдать и в отношении строений, расположенных на участке соседей. В частности, от дома до бани, душа или уличного туалета должно быть как минимум 8 м. На такое же расстояние от компостной ямы и уборной нужно удалить колодец.
Теперь вы знаете, как нужно действовать, чтобы установить забор между соседями с соблюдением норм закона. Соблюдая рекомендации Свода правил и пользуясь нашими советами, вы полностью обезопасите себя от претензий со стороны государственных органов и владельцев смежных участков. Закрепите письменно соглашение о высоте и прозрачности ограждения между соседними наделами, получите разрешение и приступайте к установке.
Если вам нужна помощь в выборе материалов или в строительстве ограды, проконсультируйтесь у менеджера компании «Проф-Заборы» по телефону 7 (499) 649-58-56 или через форму обратной связи.
? Вопросы по самовольной постройке
По законодательству РФ признание постройки самовольной градостроительные и строительные правила должны быть установлены на дату возведения и действовать на дату ее выявления, которым она несоответствует. К тому же самовольной постройкой не признают строение, если ее собственник не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земли.
Отметим, что самовольная постройка — это объект недвижимости, построенный на земле, не предназначенной для строительства, либо построенный без необходимых разрешающих документов, с нарушением градостроительных норм. В таком случае самовольные постройки будут снесены согласно ст. 222 ГК РФ, однако, суд имеет право признания самовольной постройки законной, если участок земли находится в частном владении или в пожизненном пользовании.
Построив объект недвижимости, гражданин или юридическое лицо обязано узаконить самовольную постройку через суд или другие государственные организации. Обращение в юридическую фирму позволит узнать, как узаконить самовольную постройку дома, построенную на собственном участке. Здесь важно разобраться, не нарушались ли принципы строительства, и имеется ли право собственности или договор аренды на земельный участок, не нарушены ли права соседей.
Если гражданин произвел самовольную постройку на собственной территории, без разрешения на строительство, ему необходимо обратиться с исковым заявлением в суд, для того, чтобы избежать проблем с легализацией постройки. Судья рассмотрит заявление о сохранении самовольной постройки, и по итогам вы получите необходимое решение. Для этого, в суд должна быть предоставлена доказательная база в виде экспертиз, справок из различных государственных организаций. Есть такой важный момент: иск в суд будет принят, если застройщик в процессе строительства предпринимал попытки получить разрешение на строительство.
Застройка участков, не находящихся во владении, незаконны и все объекты подлежат сносу в добровольном или принудительном порядке Администрации городов обязаны строго следить за целевым использованием земельных участков. Любая самовольная постройка недопустима, если нет правовых норм, подтверждающих право застройки. Если объект был построен с нарушением санитарных норм, правил противопожарной безопасности, с нарушением территории участка, право собственности признано не будет и самовольная постройка не будет узаконена. Объект будет снесен согласно ст. 222 ГК РФ. Поэтому стоит обращаться за защитой своих прав в судебные инстанции, решение их будет окончательное.
Признание постройки самовольной
Вопросы, связанные с рассмотрением правовых споров на признание постройки самовольной все чаще звучат в залах судебных заседаний. С появлением рынка купли-продажи земельных участков, приватизации, аренды, началось интенсивное строительство жилья, которое часто проводится без разрешения на строительство или с нарушением норм градостроительства. В связи с большим количеством земельных участков, территорий переведенных из государственного в частный сектор, появилась возможность самостоятельного строительства домов, гаражей. Однако любое сооружение, построенное на земельном участке, который не отведен под эти цели или с нарушением правил застройки будет признаваться самовольной постройкой, подлежащей сносу за счет застройщика.
Поскольку гражданин, осуществивший самовольную постройку, не имеет права распоряжения и наследования, должен и обязан обратиться в органы государственной власти для оформления и регистрации постройки. Рассмотрим термин самовольная постройка — это может быть отдельно возведенное здание, самовольная реконструкция с возведением дополнительных этажей, мансард, дополнительные строения к уже существующим объектам, которые нарушают нормы первоначальной технической документации. Такие объекты недвижимости признаются самовольными постройками, согласно Градостроительному Кодексу РФ и подлежат сносу (ст. 222 ГК РФ). Суды не подходят формально к разрешению таких ситуаций, признается право самостоятельно защищать свои интересы в судебных инстанциях. Если изменение площади происходит в результате реконструкции внутри здания, это не будет считаться самовольной постройкой и на нее не действует ст. 222 ГК РФ. Данная статья является фундаментом определяющей правовую сторону постройки.
Самовольная постройка дома
В настоящее время в руках у граждан имеется большое количество земельных участков, находящихся в частной собственности или по договору пожизненной аренды. В связи с интенсивным строительством и развитием рынка недвижимости, роста цен на недвижимость, количество самовольных построек увеличилось. Чаще всего, не имея разрешения на строительство, возводят дом или коттедж, подсобные помещения, гаражи, бани. Как правило, граждане не придают значения тому, что самовольная постройка дома может быть снесена согласно ст. 222 ГК РФ. Если земельный участок принадлежит на правах собственности или пожизненной аренды гражданину, построенный дом не получает автоматически права собственности, пока не пройдет узаконивание самовольной постройки и получение в регистрационной палате документа о праве собственности. С таким объектом нельзя проводить никакие юридические действия: продажа, дарение, наследование. Все, что является собственностью — это стройматериалы из которых возведена самовольная постройка. Для того чтобы самовольно построенный дом был юридически законным, надо обращаться в суд или государственные органы о признании права собственности. ГК РФ и ГПК РФ в статьях указывают как оформить самовольную постройку через суд или через межведомственную комиссию по нецелевому использованию земель.
Градостроительный Кодекс РФ указывает в статьях, что при строительстве необходимо соблюдать нормы СНиП и нормы ГОСТа, не соблюдение норм влечет за собой признание объекта самовольной постройкой дома, не имеющего никакого юридического права. Много построено объектов на дачных участках и с продлением закона о легализации самовольных строений до 2018 года, дало право гражданам узаконить самовольную постройку по нормам права. В связи с дачной амнистией, количество исков в суды резко увеличилось, а процедура получения права собственности очень долгая и сложная, так как надо собрать множество справок, экспертно-технических документов для судебного процесса. В большинстве случаев самовольная постройка будет оформлена, если гражданин воспользуется услугами специалистов из юридической фирмы, иначе она будет снесена, согласно ст. 222 ГК РФ.
Самовольная постройка гаража
Одним из наиболее встречаемых обращений является самовольная постройка гаража на не отведенных для этих целей земельных участках. Граждане занимают свободные земли в больших городах, например Москве, ставят временные металлические конструкции, при этом, не имея права собственности или договора аренды на землю. В результате: построенный гараж будет считаться самовольной постройкой. Этот объект не может быть продан или наследован, так как находится на земельном участке незаконно, но никто не мешает обратиться в администрацию города для выделения земельного участка под строительство, однако, в больших городах каждый квадратный метр на учете и гражданин вряд ли получит право на этот участок, и самовольно построенный гараж будет демонтирован согласно ст. 222 ГК РФ.
Важно при постройке гаража иметь документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или договор аренды пожизненного пользования. Земельный участок может принадлежать садоводческому товариществу, постройка гаража на этих землях подпадает под действие ФЗ № 210-ФЗ и признать право собственности на самовольную постройку гаража не сложно, требуется несколько документов из органов власти. Если объект был построен на земельном участке, принадлежащем гражданину на правах собственности, то самовольно построенный гараж оформляется как вспомогательная постройка.
Земельный участок может принадлежать гаражному кооперативу, в таких случаях признать право собственности на самовольную постройку гаража можно обратившись, как члену кооператива, в государственные органы. Владелец кооперативного гаража имеет исключительное право на аренду и приватизацию земельного участка.
Неоформленное право собственности на землю, позволяет в дальнейшем признать гараж незаконной постройкой. Все случаи узаконивания гаража проходят практически через судебные инстанции. Сложность дел заключается часто в нарушении норм застройки и нарушении Градостроительного кодекса РФ, требуется большой объем доказательной базы, включающий в себя строительные и технические экспертизы, справки. В любом таком сложном деле нельзя обойтись без правовой помощи. Юридические фирмы предлагают свои услуги гражданам в составлении исковых заявлений, сборе пакета документов, в который входят: технический паспорт, декларация, подтверждающая факт строительства, выписка из БТИ, финансовые документы. Количество этих документов будет не меньше, чем количество документов, необходимых для получения разрешения на строительство.
Самовольная постройка забора
Иногда обращаются с исками о самовольной постройке забора на дачном участке или в садоводческом товариществе. Построенный забор должен отвечать нормам земельного законодательства, быть не сплошным, решетчатым, поднятым над землей, быть высотой не более 1,5 метров, соответствовать нормам строительства и не создавать угрозы жизни и здоровью людей.
Любой участок, находящийся в собственности должен иметь справку из БТИ о межевании, согласно которой определяется территория земельного участка. Право собственности охраняется законом.
Если на дачном участке самовольная постройка забора была произведена с нарушением основных требований, забор должен быть снесен или демонтирован. С требованием о нарушении своих прав на целевое использование земли гражданин может обратиться письменно к соседу и правлению дачного товарищества. Если ситуация не меняется, пострадавшее лицо обращается в судебные инстанции. Для подтверждения факта самовольной постройки забора с нарушением норм проводится экспертиза. Специалист по землеустройству, независимо ни от кого, составляет акт, в котором указываются все нарушения, если таковые имеются.
На судебном заседании судья будет опираться на акты экспертизы, если эти нарушения существенны, самовольно построенный забор подлежит сносу или демонтажу.
В законах по градостроительству и землеустройству четко описаны нормы возведения заборов, соблюдение которых не приведет к спорной ситуации. Нарушение территории соседнего участка при установке забора будет иметь последствия, все строения не должны нарушать технических данных участков, согласно нормам межевания. Все расходы, связанные с проведением судебного процесса, расходы на экспертизу можно взыскать через суд с проигравшей стороны. Консультация юриста по землеустройству поможет проанализировать дело и дать оценку правомерности обращения в суд.
Самовольная постройка на муниципальной земле
В основном, все самовольные постройки совершаются на собственных участках, однако, существуют прецеденты, когда под строительство занимают муниципальные земли. Это может быть капитально построенный дом или пристрой к дому, за счет захвата некоторой части муниципальной земли.
Самовольную постройку можно узаконить только на собственном участке. В судебных инстанциях имеются иски от органов самоуправления о сносе самовольных построек на муниципальной земле, возведенных с нарушением норм градостроительства и нарушением использования городских земель. В таких случаях получить право собственности на объект довольно трудно, но возможно обращение к администрации города о выделении этого участка под строительство. Однако суды приходят к выводу, что сохранение построек, не соответствующие ст. 222 ГК РФ ведут к еще большему возведению самовольных построек. Граждане надеются, что суд не подойдет формально и даст разрешение на сохранение самовольной постройки и признания права собственности, предлагая администрации отдать в аренду пожизненного пользования земельный участок. Но в основном, все объекты будут снесены, так как они часто нарушают планы градостроения.
Кодекс об административных правонарушениях РФ установил ответственность за самовольные постройки на муниципальной земле в виде штрафов. Чтобы прекратить тенденцию самовольных построек предлагается существенно увеличить административные штрафы и брать их в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Помимо этого может быть назначено административное наказание и будет выдано предписание о сносе объекта за свой счет. Если это не выполняется, то снос проводится в принудительном порядке.
Самовольная постройка на чужом участке
Интенсивные темпы строительства привели к появлению самовольных построек на чужом участке земли без получения специального разрешения на строительство. Стали появляться на частных участках, арендованных землях и даже на чужих земельных участках. Рассматривая данные факт с юридической точки зрения, право собственности на такой объект получить затруднительно, особенно спорным будет самовольная постройка на чужом участке. При подаче искового заявления о признании права собственности в пакет документов входит документ, подтверждающий право собственности на землю. Отсюда следует, что, не имея права собственности на землю, гражданин не имеет законного права на застройку.
Построенное здание будет снесено за счет застройщика или продана собственнику земельного участка. Объект можно построить, если у гражданина имеется документальное разрешение на строительство, полученное непосредственно от собственника участка.
Исковое производство по самовольным постройкам на чужих участках довольно сложный процесс и решить его, в пользу застройщика очень трудно, так как земельная собственность охраняется законом и гарантируется Конституцией РФ. Можно попытаться законным способом оформить объект на чужом участке, прибегнув к помощи специалиста по землеустройству и градостроению. Профессиональный юрист, как правило, находится в курсе всех изменений правил и норм законодательства и может, используя свой опыт, помочь решить сложные вопросы.
В свою очередь, собственник земельного участка может обратиться в суд с иском о сносе чужого объекта на его участке. В таком случае, по решению суда объект будет снесен в добровольном или принудительном порядке за счет застройщика.
Экспертиза самовольной постройки
Чтобы получить право собственности на дом, гараж или другой объект недвижимости, требуется собрать пакет документов. Особенно важна экспертиза самовольной постройки, включающая в себя требования о состоянии строительной конструкции объекта, безопасной конструкции объекта.
Если возвели пристрой к основному зданию, экспертиза должна установить влияние пристроя на основной объект. Если была осуществлена самовольная надстройка этажей на объекте, экспертам предстоит выяснить влияние этого на несущие конструкции здания, и не приведет ли это к повреждению инженерно-технических сооружений объекта.
Особое внимание заслуживает экспертиза по пожарной и санитарной безопасности, которые должны соответствовать нормам градостроительства.
Перед проведением экспертизы самовольной постройки заинтересованное лицо должно проверить работоспособность объекта. Если объект в аварийном состоянии, приглашение эксперта нецелесообразно. Вынесенное им решение будет явно не в пользу истца, что естественно повлияет на решение суда.
По закону строительная экспертиза самовольной постройки должна быть независимой, на нее не должно оказываться давление со стороны застройщика. Проведение технической экспертизы проводится в присутствии собственника объекта. В своем отчете эксперт должен изложить по пунктам соответствие самовольно построенного объекта нормам безопасности и другим строительным требованиям. Все нарушения также фиксируются в отчете. Серьезные нарушения норм застройки или сооружений инженерно-технических коммуникаций позволят суду отклонить исковое заявление о сохранении самовольной постройки.
Строительно-техническая экспертиза рассматривает объект недвижимости с позиции соответствия техническим и строительным нормам. Главная цель экспертизы состоит в исследовании возможности безопасной эксплуатации здания, которые подтверждаются документально. Состояние несущих конструкций должно соответствовать нормам СНиП и ГОСТу.
Любая экспертиза: строительная или техническая, является платной услугой, стоимость ее зависит от объекта самовольной постройки. При вынесении решения о признании права собственности техническая экспертиза самовольной постройки будет ключевой в деле о самострое, если земельный участок находится в частной собственности.
Принятие самовольной постройки в эксплуатацию
На объект, возведенный с нарушениями норм или без разрешения, можно долго получать право собственности. Поэтому чтобы быстрее получить прибыль застройщик начинает эксплуатировать объект. Особенно это касается многоэтажек и торговых комплексов. Такие объекты создают опасность для людей, так как не имеют акта о вводе в эксплуатацию. Такой акт должна выдать комиссия, которая в документе указывает можно ли эксплуатировать объект. Но прежде всего застройщик должен оформить право собственности, и только после этого может пройти принятие самовольной постройки в эксплуатацию на законном основании.
Застройщик должен провести технические и инженерные экспертизы за свой счет, должны быть проверены несущие конструкции, крыша, фундамент, противопожарная безопасность санитарные нормы. Эксперты ставят подписи в акте, в нем указываются недочеты, которые надо устранить и только после устранения будет подписан акт о вводе самовольной постройки в эксплуатацию согласно закону. Эксплуатация объектов недвижимости не допускается без разрешения комиссии по вводу самовольной постройки в работу. Застройщик несет ответственность за свой объект вплоть до уголовной.
Снос самовольной постройки
Любое здание, построенное с нарушением норм градостроительства, без документального разрешения на строительство на земельных участках, не отведенных для этих целей, можно считать самовольной постройкой. Необходимо понимать, что самовольной постройкой считается построенный объект, возведенный через капитальный ремонт старого здания, пристройки к уже построенным зданиям, надстройка этажей, перестройка нежилых объектов в жилые и наоборот. Все, что построено самовольно, должно быть снесено за счет лица построившего этот объект. Любое незаконное строительство влечет за собой ответственность лиц, с которых могут потребовать сноса самовольной постройки и лиц которые вправе потребовать сноса.
Судебная практика выделяет несколько ситуаций, когда требования по сносу самовольной постройки предъявляются к заказчику или покупателю.
Например, строительство проводилось с привлечением подрядчиков, за нарушение норм все претензии направляются к заказчику, по заказу которого был построен объект. В случае, когда самовольная постройка продана, исковые требования предъявляются к покупателю, а в случае реорганизации юридического лица, обращаются к лицу, получившего данный объект во владение.
В любом случае отвечает собственник самовольно построенного объекта. Демонтаж и снесение самовольной постройки будут проведены за его счет. Граждане имеют право обратиться в суд с исковыми требованиями о возмещении ущерба с лица, построившего этот объект. Согласно ст. 222 ГК РФ снести самовольную постройку возможно в принудительном порядке.
В случае, когда самовольная постройка угрожает жизни и здоровью граждан, снос данного объекта не имеет сроков давности, даже при наличии полученного права собственности на объект в суде. В этом случае, по решению суда прекращается право собственности, и объект подлежит сносу.
Граждане, которые возвели самовольную постройку и имеют все необходимые экспертизы, документы, справки, но отсутствует разрешение на строительство, обращаются с исковыми требованиями в суды общей юрисдикции. Суд признает постройку самовольной, но не подходит формально к делу, когда рассматривается вопрос о сносе самовольной постройки. Суд примет решение о признании права собственности на самовольно построенный объект. Главное, в иске должно быть указано, что истец желает сохранить самовольную постройку.
Самостоятельное обращение в суд, не имея юридических знаний, затянет процесс на долгий срок. Как правило, гражданину или юридическому лицу нужно будет пройти несколько инстанций, вплоть до Верховного Суда РФ.
Процесс признания собственности занимает много времени, от нескольких месяцев до нескольких лет. Для сохранения самовольной постройки стоит обратиться к специалисту по градостроительному праву, который сможет сделать все необходимое в деле о сносе самовольной постройки и сможет выиграть в пользу легализации объекта.
Принудительный снос самовольной постройки
Существует определенный процесс принудительного сноса самовольной постройки, который определяется законами РФ. Устранение нарушения пользования участком является методом наказания гражданина или организации, нарушивших градостроительное законодательство. Итоговое решение о сносе постройки выносится судебными инстанциями или государственной организацией, имеющей право принимать такие решения. Администрация создает специальную комиссию, которой предоставляются полномочия и возлагаются обязанности по пресечению нарушений в области самовольного строительства, и судебными обращениями на снос незаконных построек. Такая комиссия является коллегиальным органом, но контроль над действиями комиссии возложен на департамент градостроительства. Такие комиссии осуществляют контроль над использованием земель, которые являются собственностью городской администрации, контролируют их целевое назначение, а также недопущение незаконного строительства.
При выявлении незаконных самовольных построек, эта комиссия собирает документы и принимает меры по судебному рассмотрению спора о сносе самовольно возведенного здания и освобождения участка. Уполномоченная комиссия имеет право обратиться в судебные органы, в том случае, если не выполняется решение комиссии по контролю градостроительства о демонтаже самовольно построенных объектов.
Физическое или юридическое лицо, не выполняющее решение комиссии, получает в итоге решение суда о принудительном сносе самовольной постройки, выполнение которого возложено на застройщика и в случае невыполнения возлагаются на администрацию. Стройматериалы после сноса объекта сохраняются. Затраты на снос самовольной постройки и хранение стройматериалов нарушитель обязан возместить администрации города.
В части 2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ категорически утверждается о сносе самовольной постройки за счет собственника объекта и если он не выполняет требования, предусматривается принудительный снос объекта силами администрации горда или органов местного самоуправления.
Немаловажно знать, что собственник самовольной постройки имеет право на защиту, обратившись в суд с исковым заявлением о сохранении объекта. Дела о самовольных постройках обычно сложны и самостоятельное обращение в суд может не принести результатов. Такие дела по градостроительному законодательству обычно требуют юридической помощи специалистов, а также их представление и сопровождение в суде. В судебные инстанции нужно правильно подать документы, содержащие технические экспертизы и справки из других организаций. Это очень трудоемкий процесс, требующий прохождения нескольких инстанций. Важно знать, что любой снос может быть произведен только по решению суда.
Заявление о сносе самовольной постройки
Исковое производство по сносу неоднозначно и поэтому для составления заявления о сносе самовольных построек стоит обращаться к юристу по земельному и градостроительному кодексу. В нашей стране в настоящее время в судах скопилось огромное количество дел о самовольных постройках на приватизированных, муниципальных, арендных землях. Согласно ст.222 ГК РФ все самовольно построенные объекты подлежат сносу. Есть несколько причин, когда объект должен быть снесен. Это не целевое использование земли, нарушение норм строительства, решение суда.
Такие дела имеют территориальную принадлежность, обращаются по месту нахождения объекта, граждане должны знать иск о сносе самовольной постройки относится к подведомственности районного суда, и подается в суд обшей юрисдикции, все возражения на иск основываются на твердых аргументах, доказывающих, что нарушения несущественные. Чаще всего обращаются в суд с заявлением о сносе самовольных построек соседи смежных участков, по поводу строительства подсобных помещений, к примеру, бань. В некоторых случаях не соблюдаются правила противопожарной безопасности санитарных норм, а также спорная ситуация по установлению забора между участками без соблюдения границ территории согласно межеванию. По этим спорам проводится экспертиза специалистов по землеустройству, собственника участка. В акте экспертизы указывается имеются ли нарушения при строительстве. Имея на руках результаты экспертизы и иск о самовольной постройки гражданин идет в суд. Далее на основе этой экспертизы выносится решение о правомерности строения, оно должно быть оформлено или снесено. Никакая постройка не должна создавать угрозу здоровью и жизни, нарушать нормы целевого использования земли.
Снос самовольной постройки в Москве
На сегодняшний день, на землях города Москвы насчитывается 1,7 тысяч незаконных самовольных построек капитального и не капитального строительства площадью 570 тысяч квадратных метров. Правительством города Москвы было издано постановление о пресечении незаконного использования земельных участков в Москве и ведении борьбы с самовольными постройками, с усилением ответственности застройщиков. Считается, что самовольное строительство надо предупреждать, так как бороться с построенными объектами намного тяжелее. Часто самовольная постройка возводится без учета мнения жителей, забирается жизненное пространство, т.е. нарушаются права третьих лиц. Это относится не только к мелким сооружениям не капитального типа, но и к большим капитальным объектам известных марок. Для учета самовольных построек составляются списки, содержащие информацию об объектах. При подозрении на самовольную постройку специалисты направляют всю информацию в окружную комиссию по борьбе с самовольными постройками. Далее принимается решение о сносе самовольной постройки в Москве на основании заключения комиссии. Много дел о самовольных постройках находится на рассмотрении судов различных инстанций или направлены иски на принятие решения о сносе объекта.
Возведенные незаконным способом объекты особенно на участках земли не подлежащих застройке маловероятно получат право собственности и будут подлежать сносу.
Однако если объект находится на собственном участке, снос самовольной постройки в Москве производят по решению суда, однако застройщику предоставляется право защиты своих интересов. В таких городах как Москва практически невозможно сохранить самовольную постройку, особенно это касается гаражей. Гражданина предупреждают письменно, чтобы он демонтировал объект иначе она будет снесена принудительно за счет застройщика, поэтому любое строительство надо согласовывать с государственными организациями.
Незаконный снос самовольной постройки
В России с каждым годом увеличивается количество самовольных построек, При возведении такого объекта, как правило, имеются нарушения в документации или в нарушении норм градостроительства. Если самовольная постройка возведена на земельном участке, который имеет право собственности или договор пожизненной аренды, но без разрешения на строительство может быть узаконена в судебном порядке. Главное чтобы все инженерно-технические экспертизы не нашли нарушений в нормах ГОСТа и СНиП.
Если самовольно построенный объект имеет серьезные нарушения, которые невозможно исправить или он занимает чужие земли, такая недвижимость подлежит сносу. Законодательство четко оговаривает правила сноса самовольных построек. Снести объект можно только по решению суда, это можно сделать в добровольном или принудительном порядке. Конституция РФ защищает права граждан, поэтому незаконный снос самовольной постройки не допускается ни при каких обстоятельствах. Судебные приставы обязаны предупредить нарушителя и в присутствии свидетелей, а иногда полиции проводят снос самовольной постройки. Присутствие самого собственника не обязательно, все вещи строй материалы сохраняются в течении трех месяцев.
Есть случаи, когда произошел незаконный снос самовольной постройки без постановления суда. Гражданин может обратиться в суд с иском о нарушении права по защите самовольной постройки. Организация или лицо, нарушившие этот закон несут ответственность согласно гражданскому праву. Судебные инстанции могут наказать штрафом за незаконные действия, а также заставят возместить материальный ущерб.
Легализация самовольной постройки
Количество самовольно возведенных зданий растет с каждым годом, особенно в южных уголках России. Такие здания возводятся на земельных участках, обладающих правом собственности или принадлежащим государству. Самовольные постройки не отчуждаются, поскольку граждане не имеют права собственности на них. Только право собственности разрешает распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Чтобы не было ни каких споров при отчуждении необходима легализация самовольной постройки на правовом основании.
Привести свой объект в юридическое соответствие можно обратившись в судебные инстанции. Обращаясь к правовому вопросу о том, как легализовать самовольную постройку за правовыми консультациями в юридическую фирму необходимо найти специалиста имеющего необходимый опыт в жилищном законодательстве. Специалист по землеустройству и гражданскому праву даст разъяснения и сформирует позицию по оформлению самовольной постройки согласно законодательству РФ. Узаконить несогласованную постройку можно, если есть документы подтверждающие право собственности или владения на земельный участок даже при отсутствии документов разрешающих строительство на данном участке. Суд примет к рассмотрению иск, если к нему прилагается документ, подтверждающий что субъект, прилагал усилия для получения такого разрешения на строительство, но ему было в нем отказано. Суд рассмотрит иск и документы, предоставленные истцом, и на основании доказательной базы примет решение. В итоговом решении суда будет указано, имеет ли самовольная постройка право на признание права собственности и если не требуется обжаловать судебное решение, гражданину необходимо обратиться за регистрацией самовольной постройки в государственные органы.
В настоящее время работает закон об амнистии самовольных построек, продленный до 2018 года, этим законом надо воспользоваться, иначе потом будут браться штрафы в процентах от кадастровой стоимости объекта.
Право собственности на самовольную постройку
Правовое понятие — право собственности, которое является фундаментом частноправовых отношений, включает в себя право распоряжения, владения и использования объекта, и передачу его по наследству по своему усмотрению. Однако, физические и юридические лица в силу различных обстоятельств возводят самовольные постройки, не соблюдая при этом нормативы градостроительства и даже проводят эксплуатацию объекта. К сожалению, единообразной правовой практики в данном вопросе не существует, и суды рассматривают, что даже при наличии права собственности на участок, построенный объект подлежит сносу при определенных обстоятельствах. Такая самовольная постройка может пройти все этапы официальной легализации при признании права собственности на постройку в суде и в дальнейшем провести регистрацию в государственном органе.
Когда построенный объект находится на участке принадлежащим другому собственнику или муниципалитету, то право собственности на самовольную постройку не может быть признано в силу обстоятельств, а именно отсутствия самого важного критерия – наличия права собственности на землю. Данное право можно заменить договором аренды, что позволит использовать землю, в том числе для строительства объектов. Если постройка несет возможную угрозу жизни или здоровью третьих лиц, то она подлежит сносу вне зависимости от срока давности.
Законодатель предусмотрел право граждан признать право собственности на самовольную постройку в судебном порядке или как альтернатива в государственных органах. Необходимо понимать, что нельзя обратиться в суд с требованием о признании права, при отсутствии порядка обращения в государственные органы занимающиеся легализацией самовольных построек. В иске указывается просьба о сохранении объекта недвижимости, и признания права собственности на объект. После получения решения вступившего в законную силу гражданину необходимо обратиться в Росреестр для признания за ним права собственности.
Признание права собственности на самовольную постройку
Нормативно-правовыми актами регламентировано специальное выделение земельных участков из земельного фонда, процедуры возведения объектов и введение их в эксплуатацию. Нередко не соблюдаются требования, допускаются строительство и введение в эксплуатацию жилых домов, без документов позволяющих использовать данный объект в законном порядке. Законодательство РФ оставляет гражданину возможность использовать исковое производство для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке и обжаловании вынесенных решений в апелляционной инстанции.
Самовольной считается постройка, возведенная на земельном участке, не выделенном для этой цели в законном порядке или строение, не отвечающее нормам градостроительства. При постройке объекта должны соблюдаться следующие положения градостроения:
- наличие у застройщика права собственности на землю;
- наличие у застройщика разрешения на строительство;
- объект не должен представлять опасность для здоровья и жизни людей;
- не должны нарушаться права соседей (третьих лиц) и др.
Несоблюдение этих требований вызывает трудности в оформлении права собственности на самовольную постройку. Любая такая постройка подлежит сносу в добровольном или принудительном порядке за счет застройщика, согласно ст. 222 ГК РФ.
Однако Часть 3 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ позволяет признать право на самовольную постройку в судебном порядке, если за гражданином имеется во владении земельный участок пожизненной аренде или в собственности.
Так Верховный Суд РФ, рассматривая дела разных категорий по самовольным застройкам, дает разъяснения по рассмотрению дел о признании судами самовольных построек. Так в делах указывается, что граждане желающие узаконить объект в судебном порядке обязаны представить документы, свидетельствующие, что предпринимались попытки в получении разрешения для строительства объекта и оформления акта ввода в эксплуатацию объекта. При отсутствии такого досудебного порядка, исковое заявление подлежит возврату истцу с указанием причины.
Также ВС РФ разъясняет, что нельзя легализовать объект, находящийся на земле, неправомерно занятой застройщиком, даже в том случае, когда время открытого владения объектом превышает время приобретательской давности.
Закон разделяет права на имущество, которым владеет гражданин как собственным, открыто, в течение долгого времени и имущества, появившегося при самовольном возведении зданий и не приравнивает их. Важным моментом в признании права собственности на самовольную постройку будет соблюдение территории и соответствие назначения земельного участка. Любое несоответствие этим нормам не допускается, и получить право собственности на возведенный объект будет невозможно.
Как оформить самовольную постройку на оформленном участке
За последние годы строительство переживает огромный подъем, это связано с передачей в частное владение земельных участков, выделение паев бывшим колхозникам. В настоящее время земля поднялась в цене, из-за того что на ней стало разрешено строительство, капитальных зданий, с дальнейшим получением права собственности. Граждане, застраивая земельный участок, находящийся в собственности откладывают получение разрешения на «потом», в результате появляется самовольная постройка. Постройка не отчуждается и недвижимостью нельзя распорядиться, право собственности принадлежит только на стройматериалы и сразу встает вопрос, как оформить самовольную постройку на оформленном участке на законном основании. Иначе она будет снесена за счет застройщика или владельца, построившего этот объект в добровольном или принудительном порядке, но только по решению суда.
Однако есть способы легализации самовольных построек, если земельный участок находится в частной собственности или имеется договор о пожизненном пользовании. Она основана на федеральном законе о дачной амнистии. Закон предусматривает упрощенный вариант о том, как оформляется самовольная постройка на оформленном участке без обращения в судебные инстанции. В этом случае собственник или лицо его представляющее собирает пакет документов и отдает его в государственные органы, в том случае, когда все правовые нормы соблюдены, получают свидетельство о регистрации самовольной постройки.
Если такой вариант не подходит и Росреестр не регистрирует недвижимость по какой-либо причине, стоит обратиться в суд. На основании судебного решения получить право собственности. Имеются четыре условия, при которых самовольная постройка на собственном участке может быть легализована на законных основаниях. Но прежде будет досудебное урегулирование в административном порядке. Если такие действия не проводились, суд откажет в принятии иска. Для защиты своих прав гражданин может обращаться в судебные инстанции разных уровней.
Судебная практика рассматривает вопрос как узаконить самовольную постройку на своем участке согласно правовым нормам не так прост, как кажется. Самое сложное это предоставить все документы: справки, экспертизы — проведенные независимыми государственными специалистами, на которые уходит много времени. Используя закон об амнистии самовольных жилых зданий, уже сейчас стоит начать процедуру оформления.
Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку
При передаче жилого фонда и земельных участков в частную собственность граждане стали подавать исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку для легализации постройки в судебном порядке. Теперь недвижимостью можно распорядиться и наследовать в законном порядке. Не редко на приватизированных, дачных участках проводят строительство дома или подсобного помещения, в которое вложено много средств, чаще всего это капитальное строение. Однако таким домом нельзя распоряжаться, т.е. продать или наследовать, не совершать никаких правовых действий. Сразу встает вопрос о легализации этого дома. Для этого обращаются в судебные инстанции по территориальной принадлежности объекта. Если стоимость объекта менее 50000 рублей, то обращаются в мировой суд, если больше, в районный суд.
Главное гражданин должен понять, что обращение в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку не такая легкая процедура. В таких случаях может помочь специалист по самовольным постройкам. На основании законодательства и правовых норм он даст оценку делу. Далее поможет правильно составить исковое заявление о признании права на самовольную постройку о сохранении постройки и признании права собственности. Ответчиком на судебном заседании будет собственник. И только после сбора пакета документов, корректно составленного искового заявления о праве собственности на самовольную постройку, оплаты государственной пошлины суд принимает дело к рассмотрению. В некоторых случаях по решению суда могут прервать право собственности на объект, если он угрожает жизни людей. Объект сносят или демонтируют, но только по решению суда.
Возражение на снос самовольной постройки
Возведение самовольной постройки не допускается законом, и застройщик несет ответственность за этот объект. Ответственность наступает при нарушении права на собственность на земельный участок, при нарушении норм градостроительства, прав других граждан. Особенно много споров между соседями из-за неправильного строительства подсобных помещений гаражей, бань. Гражданин может обратиться с исковым заявлением о сносе такого объекта в районный суд по месту нахождения объекта. Получив повестку из суда, ответчик может направить возражение на снос самовольной постройки, мотивируя это тем, что нарушений нет или они не значительны. Для доказательства обязательно нужно провести независимую экспертизу с участием специалистов по землеустройству, должен быть составлен акт, указывающий на наличие нарушений, если таковые имеются.
Лучше всего за составлением возражения на снос самовольной постройки обратиться в юридическую фирму, здесь дадут правовую оценку вашему делу и проконсультируют по делу о самострое. Далее можно заключить договор на оказание юридических услуг на платной основе. В юридическую услугу войдет услуга на составление возражения на иск на самовольно построенный объект согласно законодательствам РФ. Суд заслушает обе стороны и примет решение на основании документов предоставленных истцом и ответчиком, опираясь на результаты экспертиз. И только по решению суда можно законно сносить самовольную постройку.
Снос самовольной постройки: основания, порядок сноса, практика
Закон признал вашу недвижимость самостроем? Всего лишь несколько лет назад шансов сохранить такое имущество практически не было. Самовольная постройка подлежала сносу как по решению суда, так и по воле органов местного самоуправления. Незаконно возведенные объекты уничтожались без учета каких-либо смягчающих обстоятельств.
Закон №340-ФЗ, от 03.08. 2018 г. смягчил порядок борьбы государства со стихийным строительством. Были внесены изменения в Гражданский, Градостроительный, Земельный Кодексы РФ, определяющие порядок сноса самовольных построек. Сегодня государство дает собственникам возможность узаконить объекты, которые можно привести в соответствие с установленными требованиями. Новые правила определяют также — кто, когда, за чей счет будет сносить объекты, не вписывающиеся в закон.
Признаки самовольной постройки
Ст. 222 ГК РФ определяет признаки и вероятную судьбу самостроя. Причем закон интересуют только капитальные постройки – на фундаменте, «крепко» стоящие на земле. Коттеджи и дачные домики, гаражи и туалеты, складские помещения и торговые палатки, веранды и массивные заборы – все эти и другие объекты попадут под риск сноса как самострой, если обнаружится хотя бы один из четырех признаков.
- Спорные права на распоряжение земельным участком под строительство.
К примеру, застройщик возвел объект на собственной земле, но не позаботился о межевании, нарушил соседские границы; или наследники поспешили построиться, не оформив права наследства на участок; постройка выросла на самозахваченной земле и по этой причине не может быть узаконена. Арендаторы земли возводят на ней объекты, не обратив внимание на то, что в договоре аренды не прописан пункт о возможности строительной деятельности. Наведя порядок в документации по земле, владелец получит шанс узаконить самострой. - Нецелевое использование земли.
Капитальное строительство разрешено только на участках категории «Земли поселения» с видом разрешенного использования (ВРИ), предусматривающим возведение построек на фундаменте (индивидуальные/многоквартирные здания, торговые павильоны и т. д.). Если ВРИ участка не соответствует характеру объекта – постройка будет незаконной. Например, на участке под огородничество не предусмотрено возведение постоянного жилья, а на землях под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) нельзя строить дома на двух и более хозяев, а также магазины и другие объекты предпринимательской деятельности. Узаконить и сохранить уже возведенные объекты можно только при замене ВРИ участка. Категорию же земли изменить практически невозможно: самострой, появившийся в пределах сельскохозяйственных угодий, земель водного или лесного фонда, на природоохранной территории спасти не удастся – он подлежит сносу. - Отсутствие разрешения/уведомления о согласовании на строительства от органов власти.
Часто застройщики пренебрегают получением согласовательных виз в начале строительных работ, рискуя будущим своих строений. Возведенные без согласования дома, киоски, магазины впоследствии могут оказаться незаконными – они могут попасть в рекреационную зону общего пользования, или не вписаться в градостроительные планы, оказаться в непосредственной близости трубопроводов, автострад, опасных промышленных объектов. На начало строительства этих ограничений могло и не быть, либо застройщик мог о них не знать – и только разрешительная документация властей может послужить основанием для сохранения «неудобной» недвижимости или хотя бы для компенсации снесенного строения. Отсутствие такой документации превращает возведенный объект в самострой, который сохранить при изменившихся условиях весьма проблематично. - Нарушение строительных нормативов.
Оно может нести угрозу жизни и здоровью окружающих. Так, сокращение противопожарных расстояний между домами таит угрозу быстрого распространения огня; крутой скат крыши, направленный на соседей или прохожую часть улицы приведет к сходу снега и льда на людей или чужой участок, водоснабжение и септик, смонтированные в обход централизованных коммуникаций, несут риск загрязнения окружающей среды и распространения инфекционных болезней. Факт опасных нарушений устанавливают строительно-технические экспертизы. При существенных изъянах градостроительных норм и правил самострой теряет право на существование, однако устранимые нарушения могут быть исправлены с последующей легализацией недвижимости. Немаловажную роль в судьбе самовольной постройки играют собственники соседних участков. Все, что нарушает их права: затенение/загрязнение их территории близко расположенным новостроем, переход за границы участка, другие неудобства – должно быть с ними письменно согласовано, иначе объект станет незаконным и его судьба будет решаться в суде.
Кто может признать недвижимость самостроем
Градостроительный Кодекс РФ определяет круг лиц, полномочных признать объект капитального строительства самостроем. В него входят государственные органы надзора:
- за строительством (соблюдение строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических норм, градостроительный план);
- за распоряжением земельными ресурсами (целевое использование земли);
- за охраной и использованием водных объектов;
- в сфере использования особо охраняемых природных территорий;
- в отношении объектов культурного наследия;
- за охраной леса.
Полномочиями объявлять недвижимость незаконной постройкой наделены инспектора в области охраны окружающей среды, органы местной власти по земельному и природоохранному контролю (ч.2 ст. 55.32 Градостроительный Кодекс РФ). Легализация строения невозможна без разрешительных виз всех перечисленных инстанций; в некоторых случаях понадобится проводить экспертизы и получать заключения специалистов о соответствии/ нарушении законодательных норм.
На каких основаниях объект капитального строительства подлежит сносу
Обнаружив признаки незаконной постройки, представители надзора посылают уведомление в органы местной власти о факте самостроя на данной территории. Орган местного самоуправления примет решение о сносе самовольной постройки, если:
- строительство с самого начала проводилось на участке, не имеющем правоустанавливающих документов; действия застройщика расцениваются в этом случае как самовольный захват земли;
- спорный объект не соответствует целевому назначению земли/расположен на территории общего пользования (ч.1 п.4 ст. 222 ГК РФ).
Резолюция местных властей о сносе или о приведении постройки в соответствие с установленными нормами дает собственникам шанс на спасение самостроя. Она принимается в следующих случаях:
- объект не соответствует целевому назначению земли и ВРИ;
- самострой расположен вблизи территории с условиями особого использования (аэродромы, трубопроводы, автотрассы, природоохранные зоны и т. д.);
- нет разрешительных документов на строительство. (ч.2 п.4 ст. 222 ГК РФ).
Обратите внимание: органы местного самоуправления НЕ уполномочены выносить предписание о сносе/реконструкции самостроя, расположенного на частных землях:
1) если права собственности на него уже зарегистрированы в ЕГРН;
2) если суд уже отказывал в иске о сносе данного строения;
3) если объект капитального строительства относится к категории жилого /садового дома.
Судьбу самостроя на участке, находящемся в частной собственности или бессрочном пользовании, решает только суд (п.4 ст. 222 ГК РФ).
Однако местные власти могут все-таки принять решение о сносе – если постройка угрожает жизни и здоровью окружающих. В этом деле большую помощь им могут оказать «соседи-доброжелатели». Финал борьбы за жизнь такого самостроя решается в суде, вердикт которого опирается на пункты закона и судебную практику.
Закон определяет, какое строение не подлежит сносу:
- на момент суда уже оформлены все правоустанавливающие документы на землю и её целевое использование;
- постройка уже приведена в соответствие установленным требованиям;
- есть доказательства того, что объект недвижимости не представляет угрозы жизни и здоровью окружающих, не ущемляет интересы соседей.
Кто принимает решения о сносе
Постановление о сносе самовольных построек, возведенных на землях
- государственных,
- муниципальных,
- «бесхозных» (не имеющих правоустанавливающих документов)
– выносят органы местного самоуправления. В течение 7 дней после принятия вердикта администрация направляют владельцу требование о сносе самовольной постройки. А если собственника неузаконенного здания установить не удается – уведомление о сносе самостроя публикуется в органах печати и в Интернете. На границах земельного участка устанавливаются щиты с информацией о ликвидации самостроя. (ч. 4-5 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). Чтобы спасти свою недвижимость, собственнику придется обращаться в суд с иском об отмене решения о сносе самовольной постройки.
Если спорный объект находится на частной земле, но по заключению специалистов представляет угрозу жизни и здоровью окружающих, иск о сносе самовольной постройки подает в суд администрация местного самоуправления. Незаконные постройки на частной земле могут быть снесены только по решению суда.
Внесудебный порядок сноса самостроя
Как мы упоминали выше, возможен порядок сноса без участия суда, он представлен на иллюстрации ниже. Этот порядок соблюдается только в том случае, если ни одна из сторон не обратилась в суд для отстаивания своих интересов.
Судебный порядок сноса
В случае споров, как обычно, решение принимает суд. Хозяин самостроя может оказаться ответчиком по иску о сносе самовольной постройки как со стороны местной администрации, так и со стороны соседей, чьи права ущемляет спорное строение. Согласно процессуальному кодексу, на рассмотрение подобных дел суду отводится месячный срок, что явно недостаточно для объективного рассмотрения и сбора экспертных заключений. Поэтому, готовясь к защите своей постройки в суде, собственник должен подать встречный иск о легализации постройки, сам позаботиться о проведении необходимых экспертиз, привести в порядок документацию по земле, попытаться получить разрешение на легализацию объекта в административном порядке, решить споры с соседями без постороннего вмешательства.
Соседи же, подавая исковое заявление о сносе самовольной постройки, должны обосновать каждый пункт своих претензий ссылками на закон и документальными подтверждениями (фото, выводы строительно-технической экспертизы, заключения кадастрового инженера). К примеру, по СНиП 30-02-97:
- строительство хозяйственных объектов (туалетов, гаражей, беседок) в непосредственной близости к соседнему участку (ближе 3-х метров от межи; для туалетов — 8 м) — есть нарушение строительных норм;
- противопожарные правила запрещают возводить жилые объекты на расстоянии меньше 6-8 м один от другого, а для деревянных домов (бань) эта норма доходит до 12-16 м;
- гаражи не должны препятствовать свободному подходу/подъезду к участку соседа;
- сплошные заборы выше 2,5 м значительно затеняют соседний участок (здесь можно сослаться на ст. 304 ГК «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»).
Решение суда зависит от правильно составленного иска о сносе самовольной постройки со всеми ссылками на действующее законодательство, а также от доказательной базы. Что касается владельца самостроя, в ходе разбирательства будут приняты во внимание все попытки узаконить строение в досудебном порядке.
Практика показывает, что сегодня суды принимают решение о сносе только в случаях, когда нет вариантов для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
Что делать собственнику, если он получил постановление о сносе самостроя
Если собственник желает сохранить строение, он может оспорить постановление администрации и, в случае выигрыша, затем зарегистрировать свои права на самострой. См. ниже иллюстрацию.
Если же оспорить решение не удастся, придется сносить. Снос самостроя происходит чаще всего застройщиком и за его счет. Если же виновника установить не удается, ликвидировать самострой обязан собственник или арендатор земельного участка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
- Местная администрация, приняв решение о сносе, направляет арендатору/собственнику земли предписание о том, что в течение указанного срока он должен произвести демонтаж незаконного объекта. В ст. 222 ГК РФ прописаны сроки исполнения – от 3-х до 12 месяцев. Собственник может обжаловать в суде постановление местных властей о сносе, попытаться легализовать самострой. Он может также обратиться в суд с просьбой об отсрочке работ по демонтажу, ссылаясь на нехватку средств или иные уважительные причины (ст. 203 ГК РФ). В случаях, когда владелец не выполняет предписаний, администрация сама передает дело в суд, добиваясь судебного определения о сносе.
- Судебное решение о сносе самостроя владелец вправе обжаловать в апелляционном суде. Если и эта инстанция подтвердит первоначальный вердикт, незаконная постройка подлежит безоговорочному сносу. При уклонении от исполнения судебного акта вопросом о сносе займутся судебные приставы. Владелец самостроя рискует потерять землю — его участок может быть изъят для госнужд и продан с торгов по низкой стоимости как ЗУ с обременением (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ). Владелец получит деньги за землю, а сносом или реконструкцией самостроя займется новый собственник земли (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
- В случаях, когда собственник земельного участка, обремененного самостроем, не определен, снос объекта организует местная власть за счет государственного бюджета. За 2 месяца до начала работ администрация обязана разместить на своем сайте объявление о планируемом мероприятии, поставить на границах участка щит с указанием о сносе самостроя.
Для того, чтобы ликвидировать незаконное строение, его владелец/правообладатель земли должен заключить договор подряда на снос со строительной организацией, имеющей лицензию на такой вид деятельности. За 7 дней до начала работ необходимо уведомить об этом органы местной власти (ч. 4-5, ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).
Заключение
Снос самостроя – это всегда «маленькая трагедия» для собственника. Её можно избежать, подчиняясь правилам игры, которые диктует государство. Они постоянно ужесточаются. Единственно верное решение для владельцев незаконных построек – легализовать их, используя возможности, предоставленные законом №340-ФЗ, от 03.08. 2018 г.
Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:
Источник https://sserov.ru/nezakonnoe-vozvedenie-zabora/
Источник https://rafe.ru/samovolnaya-postrojka.html
Источник https://mfcgos.ru/statyi/snos-samovolnoj-postrojki-osnovaniya-poryadok-snosa-praktika