Содержание
«Разумные ограничения»: за нарушение прав соседа можно будет лишиться дома
Если сосед, устанавливая забор, прихватил немного вашей территории, это является нарушением частной собственности. А любое поползновение на чужую собственность дает право владельцу бороться за ее возвращение. Пусть это будет несколько сантиметров, но они – ваши.
Но сначала надо попытаться урегулировать дело мирно.
Обычно все вопросы по дележке территории снимает Акт размежевания границ. Предъявите документ и попросите перенести забор на положенное место. Предупредите, что иначе обратитесь в уполномоченные органы.
Если вы проживаете в коттеджном поселке или садовом товариществе, то можно привлечь председателя. Он покажет нарушителю генеральный план поселения, в котором зафиксированы границы земельных наделов.
Направьте запрос в местную администрацию. Они объяснят были ли нарушены законы в вашем случае.
Если есть план размежевания, то обратитесь в территориальное отделение Росреестра. Инспектор по охране земель на месте разберется в ситуации, изучит документацию и сделает необходимые замеры. Если выяснится, что границы были нарушены, он составит протокол. Документ обяжет вашего оппонента вернуть ограждение на положенное место и выплатить штраф за административное правонарушение.
Другое дело, если межевого плана у вас нет. Или он уже устарел. Тогда нужно проводить размежевание заново. Обратитесь в организацию, осуществляющую геодезические работы. Кадастровый инженер проведет замеры территории, составит техническую документацию и план участка. Только ознакомьтесь с отзывами о его работе и проверьте наличие лицензии. Найти информацию о кадастровых инженерах, имеющих право проводить подобные работы можно на официальном сайте Росреестра. ⇐
Накануне подайте объявление в местные газеты о времени проводимых работ. И тогда присутствие владельца смежного участка будет необязательным.
Если вы сделали все вышеописанное, но сосед все равно не переносит забор, то остается только обратиться в суд. В судебном порядке вы потребуете восстановить право собственности на имущество и демонтировать границы земельного участка.
В суде предъявите правоустанавливающие документы на участок, межевой план и генеральный план поселения, а также в качестве доказательства фото и видеоматериалы.
Топографическая съемка участка
Если границы земельного участка установлены в процессе межевания, но Вы считаете, что по факту сосед захватил часть Вашей территории, тогда убедитесь, что в кадастровом паспорте (ранее выдавались кадастровые планы) указаны границы земельного участка, соответствующие результатам межевания.
В настоящее время будущие спорные ситуации создаются ежедневно при оформлении прав на земельные участки по упрощенной процедуре («декларативно»), когда границы формируемых земельных участков не ставятся на кадастровый учет — потенциально каждый владелец земельного участка может столкнуться с описываемыми ситуациями на практике.
Рекомендуем прочесть: Доска Документации Какое Косгу 2019
Как поступить, если сосед установил забор на моей территории
Любых территориальных споров можно избежать, придерживаясь законов. В них точно прописано, где можно возводить дом, ограду и какой высоты она может быть, какими материалами стоит воспользоваться, и как отличаются изгороди, выходящие на улицу и на смежный участок.
Внимательно изучите следующие законы:
- Градостроительный кодекс РФ.
- Закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях…».
- Санитарно-эпидемиологические правила «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения». (Все их можно найти в интернете на сайтах, типа consultant.ru)
После изучения информации, если соседи самовольно перенесли свой забор к вам на участок, вы точно будете знать, что делать дальше. Но о самых распространенных ситуациях и вопросах мы пишем в этой статье!
Правила возведения строений на земельных территориях
Согласно санитарным требованиям, забор между отдельными участками не может быть выше 1,5 метра. При этом он должен представлять собой сетчатое и решетчатое сооружение. Делается это для того, чтобы не создавать тень на соседнюю территории.
Однако, вы имеете право договориться с соседями о высоте забора больше, чем полтора метра. Этот договор лучше зафиксировать на бумаге в двух экземплярах. Потому что участок они могут продать, а новым владельцам не будет дела до вашей устной договоренности.
Забор, выходящий на улицу, может быть сплошным. Решение об этом должно принять садоводческое товарищество, если вы в нем состоите.
Законодательно зафиксированы и минимальные дистанции от границы прилегающего участка до различных построек:
- до жилого дома – 3 метра;
- до помещений для мелкой живности и птицы – 4 м.;
- до других сооружений – 1 м.
Расстояние необходимо замерять от основания постройки – фундамента, цоколя, стены. Если отдельные части выступают больше, чем на 50 сантиметров, то измерять дистанцию надо от них.
Немалую тень создают и деревья. Различные сельскохозяйственные культуры тоже рекомендуется сажать на определенном расстоянии до границ соседнего участка. Дистанция зависит от высоты растительности: до высоких деревьев – 4 метра, средних – 2 м., кустарников – 1 м.
Обязательно установите на доме водостоки. Делается это, чтобы вода после дождя или от таяния снега не стекала к соседям.
Нередко случается, что автомобилей у соседей несколько, и они не помещаются в гараж. Поэтому они паркуются возле смежного участка. Если это единичный случай, то ничего страшного. А вот если это стало привычкой, то вы уже готовы пойти на конфликт.
Однако не торопитесь начинать войну. По закону частной собственностью является только сам участок, а все, что находится вне его – общая территория. Единственное, что можно предпринять – это просто поговорить и попросить перестать делать автопарковку возле нашего дома. Причем не факт, что соседи пойдут навстречу этой просьбе.
А вот если чужие машины стоят непосредственно возле ворот, и вы сами не можете спокойно выехать, то это повод вызвать участкового.
Что же делать?
Если вы обнаружили, что ваши права собственности были нарушены, то:
- Попробуйте разрешить дело переговорами.
- Если правонарушитель не желает идти на контакт, то соберите всю документацию относительного вашего участка, сверьте ее с фактическим положением и отправьте запрос в Росреестра для проведения экспертизы. Должностные лица при обнаружении нарушений смогут восстановить ваши права, а также обязать нарушителя возместить весь ущерб.
- Если же Росреестр дал отрицательный ответ, то вам потребуется обращаться в суд.
В случаях, когда дело доходит до суда, стоит обратиться к юристам, которые смогут провести вас сквозь все юридические дебри.
Что делать, если соседи портят, ломают ваш забор, как привлечь к административной ответственности
Если соседи заваливают, царапают или даже ломают чужой забор, то договориться с ними мирным путем навряд ли получится. Но главное, делайте то же самое с их ограждениями. Лучше привлеките к административной ответственности. А если материальный ущерб будет значительным, то и к уголовной.
Вызовите участкового инспектора. Он зафиксирует факт порчи имущества.
Затем обратитесь для оценки размера нанесенного ущерба.
Эти документы предъявите нарушителю. Далее возможны два варианта развития событий.
Первый – соседи согласятся возместить ущерб (покрасят его, отремонтируют, поставят новый). Лучше составьте письменный договор о возмещении материального урона.
Второй – они откажут платить и тогда нужно подать заявление в суд.
Сосед сломал забор на даче, как составить иск, образец
Перед тем, как подать в суд заявление, необходимо собрать пакет документов:
- правоустанавливающие бумаги на земельный участок;
- квитанции об уплате госпошлины;
- генеральный план поселения;
- межевой план;
- фото и видеодоказательства;
- заключение эксперта о нанесенном уроне.
Обязательно напишите в заявлении, если сломанный на даче забор повредил ваши насаждения.
Если забор вы уже починили своими силами, то приложите все имеющие чеки на покупку строительных материалов.
При составлении иска внимательно используйте термины. Термин «уничтожение имущества» можно применять, если ваша собственность восстановлению не подлежит. Например, забор взорван или разрублен на мелкие части. Если его можно отремонтировать, то используйте слово «повреждение».
Имея все эти документы вы можете подать исковое заявление в суд о возмещении материального ущерба. Образец иска можно .
Что грозит соседу, сломавшему забор
Вид и размер наказания зависит от нанесенного урона. Если он небольшой, то это административное правонарушение. В этом случае нарушителю грозит штраф от 300 до 500 рублей (статья 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ).
Если ущерб значительный, это уже уголовное преступление. Размер штрафа уже достигает сорока тысяч рублей. Либо суд может назначить исправительные работы. Максимальное наказание, которое можно получить в этом случае, – лишение свободы до двух лет.
Если же противоправные действия, а именно повреждение забора, были совершены общеопасным способом (например, взрыв) или повлекло смерть человека, то тогда грозит заключение сроком до 5 лет (статья 167 Уголовного кодекса РФ).
Ущерб считается значительным при сумме две с половиной тысячи рублей и более.
Незаконный захват земли
Для понимания всей статьи требуется знать одну важную вещь — любой факт использования земли или содержащихся в ней ресурсов в своих интересах без данного на то собственником участка согласия будет считаться нарушением закона.
Если лицо претендует на право считаться собственником и пользоваться всеми благами земельного участка, то оно должно получить соответсвующие разрешение от местных органов власти или же иметь договор купли-продажи, содержащий информацию о передачи права собственности этому самому лицу. В случаях, когда гражданин не может предоставить такие документы, ему придется отвечать по закону.
Правонарушитель, который самовольно использовал земельный участок для своей выгоды, будет обязан возвратит законному собственнику его территорию, а также выплатить административный штраф. Любые улучшения, произведенные незаконным пользователем земельного участка, — сооружения, капитальный ремонт, облагораживание — не подлежат возмещению.
Куда обратиться, если сосед не дает установить забор, препятствует вам
Если забор вы собираетесь возводить согласно санитарным нормам и на своей территории, то согласие на это у соседей спрашивать не требуется.
Но бывает, что в результате проведенного размежевания земель граница участка переместилась. Причем перенос произошел в вашу пользу. Или возник спор по поводу исторически сложившихся границ участка.
Тогда несогласные соседи будут препятствовать возведению ограждения в рамках новых границ. Куда обращаться в этом случае?
Обратитесь к участковому. Предъявите ему документы на участок и попросите провести беседу с соседями. Попросите присутствовать при установке ограждения.
С этой просьбой можно обратиться и к председателю садоводческого товарищества или коттеджного поселка.
Договоритесь со строительной бригадой или фирмой, чтобы установку провести за один день.
На этот день можно пригласить и других соседей. Они будут свидетелями, если что-то случится.
По завершении работ обязательно сфотографируйте забор. Фотографии послужат доказательством, если соседи от угроз перейдут к действиям. А именно снесут или повредят сооружение.
Если забор будет все-таки испорчен обращайтесь с иском в суд.
Дом построен с нарушением границ земельного участка
Вместе с тем, Суд считает, что нарушение прав сторон, в данном случае, не является существенным. Устранение имеющихся нарушений прав сторон повлечет за собою причинение несравненно большего, экономически необоснованного, вреда правам и законным интересам сторон.
Поскольку в начале процесс строительства, выполненный с нарушениями градостроительных норм, приостановить гораздо проще, чем когда здание уже возведено. Если постройка вплотную приближена к забору и на данное действие вами разрешение не давалось, выясните, не получено ли разрешение у совладельца вашего дома (при наличии).
Акт о захвате, подтверждение правонарушения
Как уже был отмечено выше, после направления заявления, содержащего сведения о том, что сосед незаконно занял чужой участок земли, на место должны будут выехать сотрудники уполномоченного органа и провести проверку.
Факт совершения правонарушения должен быть зафиксирован в акте о самовольном захвате территории.
Оформлением этого документа занимается специальная комиссия, состоящая из специалистов ведомства, в которое обратился заявитель.
Типовой образец акта о самовольном использовании участка обычно включает следующие пункты:
- полное название уполномоченного органа, проводившего проверку;
- дату, место и время составления акта;
- название и номер документа;
- адрес участка, который обследовался;
- реквизиты распоряжения о проведении проверки, изданного руководителем соответствующей организации;
- Ф. И. О. и должности лиц, участвовавших в процессе выявления факта правонарушения (члены комиссии);
- основные сведения о земельном участке (точный адрес, кадастровый номер);
- сообщение о том, что по результатам обследования территории был выявлен факт самовольного присвоения земли соседом (Ф. И. О. и адрес проживания).
В конце документа все члены комиссии, которые присутствовали при оформлении акта, должны поставить свои подписи, после чего он визируется печатью уполномоченного органа, проводившего проверку.
Что ждет самовольные постройки: снести нельзя, узаконить?
Наделы, особенно в крупных городах и их окрестностях, всегда были в цене. Но сама земля не может продаваться. Зато ходовой товар – построенные на ней домики и сторожки. Это и есть основа черного рынка недвижимости, который функционирует за счет двух самых распространенных схем – захвата дополнительных соток и нецелевого использования уже приобретенных.
Дома прячутся в тень
Вкрапления усадебной застройки в столице в последние годы переживают нелегкие времена. Часть домов идет под снос, но тем выше стоимость тех, что попали в «зеленую зону». В Сельхозпоселке Советского района нарезка земли для нуждающихся в жилье людей началась еще в 50-е годы прошлого века. Компактные домики-трехстенки росли быстро. Это было скромное и без изысков жилье. Многие его обитатели мечтали о комфортных квартирах со всеми, как тогда говорили, удобствами. Но в 1990-х ситуация изменилась. Пришла эпоха рынка, и многие смекнули, что на клочке земли в несколько соток можно неплохо подзаработать. Появились ушлые ребята, которые с чемоданами налички приходили в гости к старикам и уговаривали продать дом. Предлагали баснословные деньги, на которые можно было купить несколько квартир. Многие коренные жители Сельхозпоселка и других подобных островков усадебной застройки на сделку охотно соглашались.
В 2015–2016 годах только в Минске было выявлено 1269 фактов самовольного строительства и реконструкции домов. Из них 1000 случаев относится к физическим лицам, решившим всеми правдами, а точнее, неправдами, построиться в частном секторе.
Действительно, в том же Сельхозпоселке нынче старые бревенчатые срубы соседствуют с громадами многоуровневых замков. Причем некоторые из них после сдачи в эксплуатацию превратились вдруг в многоквартирные дома и были проданы. Новых жильцов особо не смущало, что они были не собственниками домов, а имели в них лишь долю. Зато центр города, хорошие дороги и сложившаяся инфраструктура.
Один из таких «одноквартирных» образчиков находится в проезде Тиражном Сельхозпоселка. Серая громада занимает всю площадь участка, оставляя лишь пятачок придомовой территории. Еще в 2005 году Мингорисполком выдал разрешение владельцу участка на строительство нового дома взамен сносимой избушки. Застройщик решил возводить 2-этажный особнячок (как лицо физическое права строить многоквартирный дом он не имел). Проект был разработан и согласован. А дальше пошло-поехало. Вместо двух этажей выросло три. Хозяин решил узаконить «самовол», что называется, по факту.
В дальнейшем специалисты РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» отметили, что жилой дом можно классифицировать как 4-квартирный с общим имуществом, а именно лестницей. По факту застройщик изменил целевое назначение участка, на что права не имел. Но администрация Советского района стройку узаконила и дом в эксплуатацию приняла. Иными словами, многоквартирность не разглядела.
В 2015 году Комитет госконтроля проверил объект. Выяснилось, что сразу же после регистрации коттеджа его владелец выделил 5 долей и продал имущество разным гражданам.
Поиск в интернете позволяет проследить дальнейшую судьбу недвижимости. Пару лет назад по указанному адресу была перепродана 4-комнатная квартира. Еще одна трешка выставлена на торги сейчас. «Тихий центр, малоэтажная застройка, часть земли в собственности. Три санузла. Отдельный гараж», – гласит реклама.
Дом действительно считается одноквартирным. Но спроектирован таким образом, что с помощью выходящих на лестницу дверей можно выделить отдельные квартиры. Этот финт планировался изначально. Насколько спокойно себя чувствуют нынешние владельцы недвижимости, купившие по факту не квартиры, а некие «доли», неизвестно. Но вот продавец вряд ли остался внакладе, учитывая, что выставленная на продажу часть целого оценивается почти в 200 тысяч долларов. Это один из многочисленных примеров теневого рынка земли. И прибыль на нем более чем солидная.
Средняя стоимость квадратного метра готового частного жилья по стране – как средняя температура по больнице. Но при строительстве под чистовую отделку финансовые затраты одинаковы что в глуши, что в центре столицы. И равняются они, в зависимости от вида применяемых стеновых и перекрывающих материалов, примерно 400–500 у.е. за 1 квадратный метр дома. Чисто гипотетически, в дом площадью около 800 квадратных метров вкладывается 400 тысяч долларов. После продажи пяти квартир – точнее, долей – в таком строении каждая по 150 тысяч долларов, чистая выгода составит 350 тысяч. То есть стопроцентный навар. Причем за очень короткие сроки.
Но кто ворочает сотнями тысяч долларов на нелегальном рынке? Владельцы домиков, которые к ним перешли по наследству? Вряд ли. Ведь нужен солидный стартовый капитал. Так что речь, скорее всего, идет о группах бизнесменов, скупающих в таких поселках хибарки (сотка земли – оценка идет именно по размеру участка – стоит сегодня в том же Сельхозпоселке от 10 тысяч долларов). А дальше игра на грани фола.
Быстрое строительство предполагает одномоментный вброс огромных финансов. А потом эту «самоволку» еще нужно узаконить. Что также предполагает серьезные расходы.
Застройщик штрафа не боится
Возведение одноквартирных «муравейников» – распространенное явление. По всему Минску и другим крупным городам насчитывается не одна сотня таких «немногоквартирных» коттеджей. Все заинтересованные ведомства, начиная от Минстройархитектуры и заканчивая администрациями отдельных районов, в курсе таких «самостроев». Складывается парадоксальная ситуация: закон вроде бы нарушен, но уличить в его нарушении крайне сложно.
– Понятие самовольного строительства закреплено в статье 223 Гражданского кодекса. Если кратко, то к самовольному строительству относятся все действия по созданию или изменению недвижимого имущества без получения необходимых разрешений на строительство, без проектной документации. Также незаконным будет возведение дома с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, на самовольно занятом участке или на участке, используемом не по целевому назначению, – комментирует свод законов заместитель начальника главного управления архитектурной, научной и инновационной политики Минстройархитектуры Артем Юшкевич. – Судьба «самостроя» может быть различной. Его могут в итоге узаконить либо принудить к сносу или приведению в изначальное состояние (в случае реконструкции). Однако до сноса дело практически никогда не доходит.
Дело в том, что местные власти отказывают в легализации самовольной постройки лишь в том случае, если строительство повлекло за собой существенное нарушение градостроительных норм и правил. Когда здание угрожает жизни и здоровью людей. Формулировка в законе очень расплывчатая. Даже специалисты не берутся четко определить грань, где существенное, а где не очень.
Приемку самовольной постройки в эксплуатацию осуществляет целая комиссия из представителей отдела архитектуры, землеустроительной службы, отдела внутренних дел, Комитета природных ресурсов и т. д. Далее нужно сделать заключение о состоянии несущих конструкций. Если претензий нет, застройщик может вздохнуть спокойно.
В подавляющем большинстве случаев нарушений и не будет. Ведь застройщик сознательно идет на нарушение закона и знает все лазейки. Ему остается лишь заплатить штраф. А он, нужно признать, мало кого пугает. Особенно это касается юридических лиц.
В Комитете государственного контроля привели показательный пример. Столичный девелопер должен был реализовать проект по возведению административного здания с объектами общественного питания, обслуживания и торговли. По прошедшему все необходимые согласования и экспертизы проекту здание должно было иметь четко указанную этажность. На практике высота здания увеличилась на 2 этажа. «Лишняя» площадь составила около 6 тысяч квадратных метров. «Самоволку» узнаконили, а застройщика наказали рублем. Хотя в данном случае так и хочется сказать «копейкой»: размер административного взыскания к нарушителю за самовольно выполненные работы составил всего лишь 10 базовых величин (сегодня – 230 рублей). Как показывает практика, размер штрафов по фактам «самовола» согласно решениям судов составляет, как правило, 20 базовых величин.
– Мы видим все эти проблемы, – признает Артем Юшкевич. – Поэтому еще летом распоряжением Премьер-министра под руководством Министра архитектуры и строительства была создана межведомственная рабочая группа, призванная досконально изучить проблему и предложить пути ее решения. Незаконно строиться должно быть не только не выгодно, но и попросту не возможно.
«Самострои» пустят под ковш?
Заместитель председателя Комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома Елена Суходолова приводит в пример коттедж на улице Курганной. Там хозяева построили 3-этажный 3-квартирный особняк. Такую постройку могла бы легализовать комиссия Мингорисполкома. Однако владельцы недвижимости нарушили границы участка, «прихватизировав» государственные сотки. В итоге был суд, самовольщики привлечены к ответственности. Мингорисполком принял решение снести несущую стену бокового фасада дома, которая «наступила» на государственные сотки. К слову, на улице Курганной есть еще несколько коттеджей, которые их владельцы никак не могут узаконить. Уж слишком явные и сложно исправимые у них отступления от проектов.
– Это основное нарушение в сфере индивидуального жилого строительства, – анализирует ситуацию Елена Суходолова. – При этом люди отлично знают, что нарушают закон.
По мнению зампредседателя Комитета архитектуры, причин расцвета «самоволов» несколько. Первая – невозможность надлежащего контроля со стороны государственных органов. Если еще десять лет назад при всех администрациях районов существовали и хотя бы раз в месяц совершали обходы частного сектора обширные комиссии из представителей заинтересованных ведомств, то сегодня они практически упразднены. Функции комиссий по пресечению самовольного строительства остались, но вот людей сократили. И работа, которая проводилась системно, свелась на нет. Вторая причина самостройного бума – устаревшее законодательство. Даже если «самоволец» капитально просчитался, снести его постройку практически невозможно.
– Мы обязываем выполнить демонтажные работы коммунальную службу, – говорит Елена Суходолова. – Но коммунальщики в этом не заинтересованы. Во-первых, чтобы снести чье-то имущество, они должны разработать дорогостоящий проект сноса. Во-вторых, сровнять все с землей тоже не получится – часть имущества принадлежит владельцу и он вправе потребовать возместить его потерю. В-третьих, нужно быть готовым погрязнуть в судебных тяжбах, так как застройщик захочет если и не отстоять свои владения, то хотя бы максимально долго потянуть время. Суды могут длиться годами. Наконец, у коммунальных служб вообще нет статьи расходов на снос «самостроев», а средства на эти работы потребуются огромные. Вся процедура принудительного сноса очень сложная, а в законодательстве она четко не отрегулирована.
Нарушения на ровном месте
Главный специалист главного управления контроля по городу Минску Комитета госконтроля Татьяна Ульянова обращает внимание на то, что в сфере усадебной застройки есть определенные нормы и правила. Однако на них желающие заработать давно не обращают внимания:
– Сегодня законодательно понятие «индивидуального жилого дома» не определено. Однако следует принимать во внимание, что «индивидуальный» предполагает принадлежность одному лицу или одной семье, а следовательно, относится к индивидуальному собственнику. Но застройщик после получения участка строит здание в 3 этажа от забора до забора. Без согласования проектной документации. Без экспертизы госстройнадзора. Теоретически владелец может жить в таком доме в гордом одиночестве, но всем понятно: дом будет делиться по долям и продаваться отдельным семьям. Мы не раз выявляли такие факты. И в ряде случаев сегодня никто не знает, как в такой ситуации поступать – ведь жилье купили сторонние, ни в чем не повинные граждане. Подобные вопросы не до конца решены на законодательном уровне.
– Наше предложение – оставить местным органам власти право рассматривать вопросы, связанные исключительно с физическими лицами при строительстве одноквартирных жилых домов, – отмечает позицию своего ведомства Татьяна Ульянова. – Причем лишь при условии соблюдения застройщиками законодательных норм. Остальные же объекты – исключительно под снос.
В иных случаях, а также в отношении юридических лиц необходимо исключить возможность принятия в эксплуатацию объектов самовольного строительства местными органами исполнительной власти. Эти полномочия должны быть возложены на судебные органы.
В столичном переулке Максима Богдановича построен особняк. Даже между внушительными соседними коттеджами он смотрится инородным телом – настолько эта громада зажата в пределах участка. По сведениям администрации Советского района, это условно скромный дом общей площадью 317,7 кв. м.
А фактически согласно ведомости технических характеристик недвижимого имущества строение представляет собой 39-комнатный жилой дом площадью 1013,6 кв. м. Такой заметный невооруженным глазом прирост достигался за счет многочисленных пристроек и надстроек. Чего добивался владелец дома? Проверка КГК показала к тому же, что внутреннее планировочное решение – наличие множества изолированных помещений, коридоров и проходов – позволяет его использовать в качестве офисного здания. Быстрый «серфинг» по интернету предположение подтверждает: сегодня по адресу работает фирма по ремонту оборудования. Правда, в данном случае застройщик перестарался – вышел за пределы земельного участка. Только по этой причине здание не узаконено, до ноября его предписано снести или вернуть в проектное состояние. Будет ли что-то сделано? Да и сколько таких «самостроев» осталось в тени?
За и против
Что делать с «самостроями»?
Николай Простолупов, председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость», директор агентства недвижимости «БелЦТН»:
– Я считаю, что самовольные стройки, которые не угрожают безопасности окружающих, служат лишь во благо. Они позволяют гражданам улучшать свои жилищные условия. Разве это плохо? Теперь что касается продажи самовольно построенной недвижимости. Человек пытается заработать себе на жизнь, и такое рвение во всех странах только поощряется. Я не вижу криминала в том, что кто-то построил большой особняк, поделил его на доли и выгодно продал. Во-первых, владелец дома имеет весь необходимый пакет документов на свою недвижимость. Во-вторых, реализовав строение, он обеспечил крышей над головой несколько семей. В-третьих, эта недвижимость не исчезнет со временем, не будет вывезена из страны, тем самым станет национальным богатством. Как можно этого застройщика считать преступником? Если же он что-то нарушил – пусть будет наказан рублем!
Георгий Гриц, заместитель директора по науке Центра системного анализа и стратегических исследований Национальной академии наук:
– Нельзя жить в обществе и одновременно быть от него свободным. Если перестать бороться с самовольными стройками, мы придем к анархии. Дело даже не в нарушении социального равенства, когда один человек наживается за счет других (а многие факты самовольного строительства именно такую цель и преследуют). Я часто бываю в том же Сельхозпоселке. Вижу огромные многоуровневые дома, которые явно предназначены для продажи в качестве таунхаусов. А ведь при появлении такого выбивающегося из общих норм частной застройки особняка начинают страдать не только купившие доли в доме люди. Нужно понимать, что каждый построенный с нарушениями объект недвижимости влечет дополнительную нерасчетную нагрузку на инженерные сети. Его многочисленным жильцам нужны парковочные места, которые тоже не были изначально запроектированы.
В итоге заложниками одного самостроя становятся десятки соседей. Нельзя позволять застройщикам творить то, что им хочется, попирать законы собственности. Такие попытки нужно жестко пресекать на корню.
Мнения
Михаил Гаухфельд, заместитель председателя Белорусского союза архитекторов:
– У нас наблюдается раздробленность отвечающих за контроль строительства служб. Профильное министерство с подчиненными структурами следит за строительством новых объектов. А проектирование и управление ранее застроенными территориями остается за исполнительными комитетами. Разные ведомства пока что не могут оперативно скоординировать свои действия. Можно было бы взять на вооружение опыт Германии, где еще при ГДР существовали особые подразделения строительной полиции. Ее сотрудники имели право потребовать документы на возводимый объект. В случае нарушений строительство могло быть остановлено до выяснения обстоятельств или решения суда. Также не лишним было бы посмотреть в сторону Польши, где создано Министерство территориального развития. Это ведомство по своему назначению больше внимания уделяет реконструкции и благоустройству уже застроенной территории, поэтому попыток «самостроев» там в принципе быть не может.
Николай Рябычин, актер театра и кино:
– Я категорически против всякого так называемого самостроя не только под Минском, но и везде по стране. Хотя эта проблема для территорий около столицы и областных городов, наверное, и более актуальна. Сам живу в частном секторе и знаю, что комфортное проживание там возможно только в том случае, если люди будут уважать территорию друг друга. У нас ведь как – сначала все начинается с малого: кто-то построит беседку в неположенном месте, потом сарай, потом второй дом захочет. При этом интересы соседей никто не собирается учитывать. Часто строят дома в водоохранной зоне, не обращая никакого внимания на вред, который наносят природе. По-моему, об экологии у нас вообще думают в последнюю очередь. Мне кажется – это нецивилизованный подход.
Сергей Куликовский, главный режиссер Нового драматического театра:
– Не перестаю удивляться, сколько новых домов частного сектора появилось возле Минска за последнее время. Целые поселки! И наверняка такие дома возведены не самовольно, все юридические процедуры, необходимые для строительства жилища, были соблюдены. Только, глядя со стороны на такие дома, кажется, что в последнюю очередь их хозяева думали об окружающей среде и эстетике. Потому что создается впечатление, будто коттеджи напирают друг на друга, громоздятся один возле другого. Удивляет такая амбициозность, а уж архитектура некоторых новых домов и вовсе отдельная тема. Я вижу какой-то новый купеческий стиль – неизменные башни, шпили, но все это выглядит вторично и не вписывается в небольшое пространство.
Самовольное строительство в Беларуси. Часть II. Правовые последствия, ответственность
Настоящая публикация является продолжением ранее начатой темы самовольного строительства (реконструкции) капитальных строений. И если в первой части статьи были рассмотрены условия и обстоятельства (основания), при наличии которых строительство признается самовольным, то сейчас будут изложены правовые последствия самовольного строительства.
Следует отметить, что независимо от того, умышленно, по незнанию либо в результате необоснованной самонадеянности возведено самовольное строение, последствия такой деятельности предусмотрены самые серьезные, вплоть до сноса построенного здания (сооружения) или приведения его в первоначальное (до реконструкции) состояние.
В то же время следует признать, что в некоторых случаях граждане вынуждены идти на самовольное строительство и рисковать остаться без недвижимости, так как жизненные обстоятельства, к сожалению, не всегда позволяют соблюсти все установленные законодательством требования, ограничения и сроки.
К тому же следует учесть, что законодательство предусматривает различные последствия самовольного строительства. Последствия зависят от оснований, по которому строительство признается самовольным, а также насколько результаты такой деятельности нарушают действующие нормативные акты, будут иметь иные негативные последствия для здоровья, прав и интересов людей, их имущества, окружающей среды и т.д.
На законодательном уровне правовые последствия самовольного строительства достаточно подробно регламентированы статьей 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – Кодекс).
Кодексом установлено, что лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку, оно не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Кодекс также содержит общее требование ко всем случаям самовольного строительства — «самовольное строительство должно быть незамедлительно приостановлено».
Важно знать, что во всех случаях самовольного строительства, его последствия распространяются не только на непосредственного «исполнителя» самовольного строительства, но и на законного приобретателя, то есть на лицо, которое приобрело права на земельный участок с расположенной на нем самовольной постройкой (реконструированной постройкой).
Изложение непосредственно заявленной темы публикации мы начнем с ситуации, чреватой самыми неблагоприятными для «самовольщика» последствиями, причем без каких-либо вариантов.
1. Самовольное строительство осуществлено на самовольно занятом земельном участке
Кодексом предусмотрено, что единственно возможным последствием самовольного строительства на самовольно занятом участке является снос возведенного строения.
Решение о сносе принимается местным исполнительным комитетом. Решение также должно предусматривать возложение на виновное лицо обязанности возвратить самовольно занятый земельный участок, который должен быть приведен в пригодное для использования по целевому назначению состояние, в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.
Как уже говорилось в первой части статьи, случаев строительства на земельном участке при отсутствии каких-либо документов на него не так уж и много.
В агентстве имел место прецедент, когда при ознакомлении с имеющейся у потенциального продавца жилого дома документацией (дом еще не был введен в эксплуатацию) выяснилось, что здание построено на соседнем земельном участке.
Участки для строительства «нарезаны» в чистом поле, действительно, их немудрено перепутать. Это произошло достаточно давно, для соседа не было принципиальной разницы (участки были идентичными по площади), – все было урегулировано посредством «обмена» земельными участками (заключались встречные договоры купли-продажи). Если бы владелец соседнего участка не захотел «меняться», то строение пришлось бы либо сносить, либо «дарить» соседу.
На практике чаще всего имеет место «заступ» строения за границы участка при строительстве или проведении реконструкции. Обычно обнаруживается это уже на стадии оформления технической документации на возведенные (реконструированные) строения. Специалист агентства по государственной регистрации (бывшее БТИ) во время проведения замеров на местности для изготовления ведомости технических характеристик в состоянии при помощи приборов установить прохождение границ участка в точном соответствии с земельно-кадастровой документацией.
В первой части статьи упоминался случай, когда строение хозблока с гаражом было расположено с «заступом» на соседний участок, что препятствовало оформлению консервации коробки жилого дома, — в конечном итоге конфликт был разрешен посредством сноса данного строения его хозяйкой. И другого варианта не было, несмотря на то, что соседний земельный участок принадлежал родственнику, и они могли между собой договориться.
Выходом могло стать изменение «маршрута» пролегания границы между участками, что позволило бы решить вопрос без демонтажа хозблока, однако местный исполком отказался принимать такое решение по той простой причине, что законодательство не разрешает осуществлять изменение границ участка в случае установления факта самовольного строительства на самовольно занятом земельном участке.
В другом случае по вине строителей баня на приусадебном участке в одной из пригородных деревень была построена с частичным заступом за границу участка (выходила на «свободную» землю сельсовета). И в этот раз сельисполком отказал в изменении границ участка, мотивируя отказ наличием «самоволки». В результате баню, представляющую собой бревенчатый сруб размером с небольшой дом, пришлось перемещать на несколько метров вглубь участка, при этом дополнительно были осуществлены работы по демонтажу части капитального фундамента, выступающего за границу земельного участка.
Напрашивается простой вывод – при определении места расположения капитального строения на земельном участке до начала осуществления строительных работ лучше всего следовать известной половице – «семь раз отмерь, один раз отрежь».
2. Последствия строительства на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо на земельном участке, предоставленном с нарушением требований законодательства
Законодательство к нарушениям требований законодательства относит предоставление земельного участка государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение.
Для всех перечисленных случаев законодатель предусмотрел одинаковые последствия, а также установил одинаковую процедуру рассмотрения и принятия по ним решений.
Кодексом закреплено, что по всем перечисленным случаям самовольного строительства решение уполномочены принимать только областные (Минский городской) исполнительные комитеты. Облисполком (Минский горисполком) в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель, должен определить дальнейшую «судьбу» земельного участка, а относительно самовольного строения вправе принять одно из двух возможных решений:
Как видим, выбор у исполкома небольшой, и оба варианта для лица, осуществившего самовольное строительства, влекут не только потерю недвижимости (или её части), но также требуют несения дополнительный расходов на снос строения (или приведение его в первоначальное состояние), а также проведение необходимых земляных работ.
И здесь следует отметить, что законодатель все же предусмотрел «шанс» сохранить самовольно возведенное (реконструированное) здание (сооружение), признанное таковым по вышеназванным основаниям. Право собственности на «самоволку» может быть оформлено при наличии (выполнении) трех условий:
- • лицо осуществило самовольное строительство на земельном участке, предоставленном ему на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения (замечу, согласно действующему законодательству, земельный участок может принадлежать на праве собственности и негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь);
- • сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
- • вынесено судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку.
Кодексом предусмотрено, что подача в суд заявления о признании права собственности на самовольную постройку в течение сроков, указанных в решении областного (Минского городского) исполнительного комитета, либо обжалование в установленном порядке такого решения приостанавливает его исполнение. То есть, принятое облисполкомом (Минским горисполкомом) решение не является окончательным решением вопроса по «самоволке».
Если, рассмотрев заявление, суд вынесет решение о признании за лицом, осуществившим самовольное строительство, права собственности на возведенное здание (сооружение) или произведенную реконструкцию, то в этом случае судебное решение будет являться основанием для того, чтобы:
И еще о последствиях «самоволки» в рассматриваемой ситуации. Если основанием к признанию строительной деятельности как самовольной явились незаконные действия (в том числе решения) государственного органа или его должностного лица, то в этом случае вред, причиненный лицу, строительная деятельность которого признана самовольной, подлежит возмещению в установленном законодательством порядке за счет казны Республики Беларусь или казны административно-территориальной единицы.
3. Последствия строительства без разрешительной или проектной документации, либо с существенными нарушениями
Самовольное строительство без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил относится к наиболее часто встречающейся «самоволке».
Для таких случаев также предусмотрены одинаковые последствия и одинаковая процедура принятия решения.
Согласно Кодексу решения по всем вышеназванным случаям самовольного строительства (реконструкции) принимаются местным исполкомом, который вправе принять одно из следующих решений:
- • о продолжении строительства либо о принятии самовольной постройки в эксплуатацию (и ее государственной регистрации в установленном порядке), – если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
- • о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий, – если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
- • о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий, – если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Кодексом установлено, что под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.
Если лицо, допустившее самовольное строительство, с решением исполкома не согласно, то оно вправе обжаловать данное решение в суд, который и вынесет свой «вердикт» по данному факту. Кодекс позволяет обжаловать только решение, предусмотренное пунктами 2 и 3 из вышеприведенных трех возможных вариантов. Подача жалобы в суд приостанавливает исполнение решения исполкома.
Из изложенного следует простой вывод. Если уж обстоятельства складываются таким образом, что самовольного строительства по названным основаниям не избежать, – нет разрешения на строительство (реконструкцию) либо отсутствует утвержденная (согласованная) в установленном порядке проектная документация, и при этом отсутствует возможность оформить данные документы, – то, по крайней мере, в этой ситуации желательно подстраховаться и привлечь грамотного проектировщика для создания архитектурного проекта (для себя). Наличие проекта позволит не допустить при строительстве существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил (что более предпочтительно), либо проконсультироваться до начала строительства, а также в ходе осуществления строительных работ для достижения тех же целей. В результате шансы получить решение исполкома с содержанием, предусмотренным пунктом 1 из возможных трех пунктов, существенно возрастут.
4. Снос строения или приведения его в первоначальное (до реконструкции) состояние как последствие самовольного строительства
Так как самовольное строительство предусматривает наступление в том числе таких затратных последствий, как снос самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние, или приведение самовольной постройки в прежнее состояние, то и данные вопросы Кодексом также достаточно подробно регламентированы. В частности, установлено, что указанные работы на основании вступившего в силу решения исполкома выполняются лицом, осуществившим самовольное строительство, либо законным приобретателем, либо за счет таких лиц. В случае, если решение исполкома в части проведения вышеназванных работ будет выполнено законным приобретателем, то в этом случае он вправе предъявить регрессное требование к лицу, осуществившему отчуждение ему такого земельного участка, о возмещении понесенных затрат.
Если лицо, осуществившие самовольное строительство на самовольно занятом земельном участке (1-й пункт данной статьи), отказывается выполнить решение соответствующего исполнительного комитета о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние, то данные работы осуществляются исполкомом (уполномоченной им организацией) с последующим взысканием в судебном порядке всех произведенных затрат.
Если лицо, осуществившие самовольное строительство (реконструкцию) на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности либо на праве пожизненного наследуемого владения, отказывается выполнить вступившее в силу решение исполкома о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или приведение постройки в прежнее, до осуществления самовольной реконструкции, состояние, либо не выполнило решение исполкома в установленный срок, либо судом было вынесено решение о непризнания права собственности на самовольную постройку (2-й и 3-й пункты данной статьи), то данные работы осуществляются исполкомом (уполномоченной им организацией) с последующим взысканием в судебном порядке всех произведенных затрат.
Если лицо, осуществившие самовольное строительство (реконструкцию) на земельном участке, находящемся в государственной собственности и предоставленном ему на праве аренды, постоянного или временного пользования, отказывается выполнить вступившее в силу решение областного (Минского городского) исполнительного комитета, либо не выполнило это решение исполкома в установленный срок (2-й пункт данной статьи), то такие действия (бездействие) признаются отказом данного лица от права собственности на материалы, из которых возведена самовольная постройка и влечет за собой осуществление местным исполкомом (уполномоченной им организацией) одного из следующих действий:
- • снос самовольной постройки или приведение постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние (если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил), а также приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с последующим взысканием в судебном порядке всех произведенных затрат;
- • направление в суд заявления о признании материалов, из которых возведена самовольная постройка, бесхозными и признании права коммунальной собственности на них (если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил).
Хотелось бы обратить внимание на один момент. Как указано непосредственно в Кодексе, содержащиеся в нем правовые последствия самовольного строительства применяются в случае, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. Опять же можно предположить, что законодатель в этом случае подразумевает либо изменение последствий самовольного строительства для конкретного лица, осуществившего строительство конкретного объекта, относительно которого Президентом Республики Беларусь будет издан (уже издан) нормативный акт, либо принятие Президентом Республики Беларусь правового акта, которым в целом будут внесены изменения в части правовых последствий самовольного строительства.
5. Административная ответственность за самовольное строительство
И уж совсем напоследок, считаю необходимым напомнить об еще одном возможном неприятном последствии самовольного строительства.
Речь идет о статье 21.12. Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь, которая предусматривает ответственность за самовольное строительство жилых домов, производственных, хозяйственных, культурно-бытовых или иных строений и сооружений в виде штрафа на физическое лицо в размере от двадцати до пятидесяти базовых величин, на индивидуального предпринимателя – от двадцати до ста базовых величин, а на юридическое лицо – до пятисот базовых величин.
Лицо, осуществившее самовольное строительство, может быть привлечено к административной ответственности не позднее трех лет со дня совершения и шести месяцев со дня обнаружения самовольного строительства.
Протоколы об административных правонарушениях по статье «самовольное строительство» уполномочены составлять должностные лица:
- • сельских, поселковых, районных, городских и областных исполнительных комитетов, администраций районов в городах;
- • организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих коммунальные услуги;
- • органов, осуществляющих государственный строительный надзор;
- • органов Комитета государственного контроля Республики Беларусь.
Административное дело по данному правонарушению подлежит рассмотрению единолично судьей районного (городского) суда либо должностным лицом Комитета государственного контроля Республики Беларусь в случае, когда протокол о совершении административном правонарушении также был составлен работником данного органа.
Практикующий юрист с 30-летним стажем
В статьях «Жилой журнал PRO`BREST» стараюсь затронуть тему, которая была бы одновременно и интересной, и полезной с практической точки зрения. Надеюсь, что в результате кто-то получил ответ на интересовавший вопрос, а кто-то смог использовать информацию для решения конкретной жизненной ситуации. Готов предоставить консультацию и буду рад, если следующая тема публикации станет продолжением ответа на заданный вами вопрос.
Сервитут: понятие, установление, прекращение
Поможет разобраться в непростом предмете этого вопроса, затрагивающего не только права собственности, но и добрососедские взаимоотношения
Самовольное строительство в Беларуси. Часть I. Условия, обстоятельства, основания
Подробно раскрываем тему самовольного строительства
Какое строительство признается самовольным, возможно ли его узаконить и какие последствия ожидают?
Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства: назначение, получение и распоряжение
Что разрешено, а что запрещено строить на таких участках? Какой деятельностью можно заниматься владельцу надела? Куда обратиться за выделением участка? В каких случаях его могут изъять?
✅ Построил жилой дом на участке для ведения личного подсобного хозяйства. Райисполком принял решение о сносе дома как самовольно построенном. Законно ли решение исполкома?
Решение райисполкома о сносе жилого дома незаконно. В рассматриваемом случае решение о последствиях самовольного строительства может быть принято только областным (Минским городским) исполнительным комитетом.
✅ На приусадебном участке построил баню без получения разрешения на её строительство? Могут ли меня заставить снести баню как самовольное строение?
Решение о сносе бани может быть принято в случае, если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
✅ В частном жилом доме чердак переделал в жилой мансардный этаж с отдельным входом. Документы на проведение работ не получал. Могу я сдать мансардный этаж в наем?
Вами осуществлена самовольная реконструкция жилого дома. В этом случае до оформления в установленном порядке документации на реконструированный дом сдача расположенных в нем жилых помещений в наем запрещена.
✅ Десять лет назад построил возле дома сарай. Сейчас сарай признан самовольной постройкой, а меня за самовольное строительство хотят оштрафовать. Насколько это законно?
Если докажете, что сарай был построен 10 лет назад, то вас не будут привлекать к административной ответственности по причине истечения установленного законодательством срока привлечения к ответственности за данное правонарушение.
✅ Какой административный штраф предусмотрен за самовольное строительство жилого дома?
За самовольное строительство жилого дома для физических лиц предусмотрен административный штраф в размере от 20 до 50 базовых величин.
Источник https://zonapravosudia.ru/zhk/uchastlivyj-sosed-2.html
Источник https://pravo.by/novosti/obshchestvenno-politicheskie-i-v-oblasti-prava/2017/march/23341/
Источник https://a-brest.by/media/doma-uchastki/samovolnoe-stroitelstvo-v-belarusi-chast-2-posledstviya-samovolnogo-stroitelstva/