Содержание
Самовольные постройки: снести или признать?
• Признание права собственности на самовольную постройку.
• Снос самовольной постройки.
Городничий Дмитрий Викторович,
Лектор, руководитель учебного центра группы компаний «Ваш Консультант»
Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Анализируя данную норму права, можно выделить основные признаки самовольной постройки:
- Земельный участок не был предоставлен для строительства.
Земельный участок не принадлежит лицу, которое возвело постройку, ни по праву собственности, ни на основании договора. Строительство признают самовольным, если оно осуществляется на участке, переданном в аренду или в бессрочное пользование без права возводить постройки.
Из судебной практики: постройку посчитают самовольной, если ее возведение противоречит целевому назначению земель (например, строительство жилья на землях лесного фонда), либо не соответствует видам разрешенного использования, установленным правилам землепользования и застройки (например, градостроительный регламент зоны жилой застройки или общественно-деловой зоны может не предусматривать возможности строительства промышленного предприятия и т.п.). - Постройка возведена без разрешения на строительство.
Разрешение на строительство разрешает проведение строительных работ. Если разрешения нет – нельзя и строить.
Но закон предусматривает исключения. Например, не нужно получать разрешение физическому лицу на строительство на садовых и приусадебных участках, гаража на земельных участках, не предназначенных для предпринимательской деятельности и т.д.
Разрешение на строительство может быть получено после предоставления документов, перечисленных в ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, при условии, что их содержание не противоречит градостроительному плану земельного участка.
Из судебной практики: согласно позиции Верховного суда РФ, строительные работы можно проводить только после получения разрешения на строительство. Только в такой последовательности. Нельзя получить разрешение на строительство после начала строительства или по его завершению. Верховный суд РФ указал, что отказ в выдаче разрешения на строительство считается законным, даже если соблюдены все требования к представленным документам. Однако встречается и единичная противоположная практика. - Постройка осуществлена с нарушением строительных или градостроительных норм и правил.
Речь идет о нарушении требований технических регламентов, местных нормативов благоустройства, планировочной документации и других документов.
Процесс строительства и возведения сооружения должен соответствовать принципам законодательства о градостроительной деятельности. Например, согласно статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, относятся:
- осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
- осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
- осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
Также в судебной практике четко сформирована позиция относительно объектов, которые не могут являться самовольной постройкой. Составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой. Не признается самовольной постройкой объекты, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Признание права собственности на самовольную постройку
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В каких случаях можно признать право собственности на самовольную постройку
Вы можете подать иск о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
При этом объект (здание, сооружение или другое строение) мог быть:
- построен;
- реконструирован. Если вы провели реконструкцию, например самовольно пристроили дополнительные помещения, вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).
Что нужно доказать для признания права собственности на самовольную постройку
Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:
- объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
- самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Полагаем, что в ином случае суд может отклонить ваше требование;
- права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- вы предпринимали меры к легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Например, если вы при обращении в уполномоченный орган не представили необходимые документы, суд откажет в иске.
Снос самовольной постройки
Постройку могут снести, признав ее самовольной. Самовольной является постройка, возведенная или созданная (п. 1 ст. 222 ГК РФ):
- на земельном участке:
- который не предоставлен в установленном порядке;
- разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из этих нарушений.
Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.
Не примут решение о сносе, например, если:
- постройка не является недвижимостью (см. Позицию Верховного Суда РФ). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
- постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
- собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
- постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
- права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
- постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
- собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.
Учтите, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.
Рекомендуем проверить судебную практику по таким спорам, в частности, уточнить, не относится ли ваш случай к тем, когда суды не признают постройку самовольной.
В каком порядке можно снести самовольную постройку
Чтобы принудить к сносу самовольной постройки, предъявите иск в суд. Но до этого проверьте, есть ли у вас право обращаться с таким иском.
В определенных случаях принять решение о сносе самовольной постройки во внесудебном порядке могут муниципалитеты поселений, городских округов либо муниципальных районов, если постройка возведена на межселенной территории (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).
Решение суда и (или) органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки должно исполнить лицо, построившее объект, либо это делается за его счет. Если сведения о таком лице отсутствуют, снести постройку могут обязать, например, собственника земли, на которой она возведена (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6 ст. 55.32ГрК РФ).
Если данные лица не снесут самовольную постройку, то орган местного самоуправления может обратиться в суд, например, с требованием об изъятии из частной собственности земли и ее продаже с публичных торгов (за исключением случая, указанного в п. 3 ч. 13 ст. 55.32ГрК РФ). При этом обязательство по сносу постройки перейдет к новому правообладателю земли (ч. 8, 12 ст. 55.32ГрК РФ).
Если в аренду передается государственная или муниципальная земля, то снести находящуюся на ней самовольную постройку должен арендатор за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц. Такое условие включается в договор (п. 7.1 ст. 39.8 ЗК РФ).
В ряде случаев органы местного самоуправления самостоятельно сносят самовольные постройки.Снос самовольной постройки осуществляется согласно ст. ст. 55.30 и 55.31ГрК РФ (ч. 10 ст. 55.32ГрК РФ).
Отметим, что застройщику могут возместить за счет казны убытки, вызванные сносом объекта. Например, убытки возместят, если должностное лицо направило уведомление о том, что планируемый к строительству объект ИЖС соответствует установленным параметрам и может быть размещен на земельном участке, а потом его признали самовольной постройкой, и суд признал это должностное лицо виновным (ч. 15 ст. 51.1ГрК РФ).
Обращаем внимание, что закон допускает принятие решения не о сносе самовольной постройки, а о приведении ее в соответствие с установленными требованиями (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).
Как снести самовольную постройку через суд
Определите, к кому предъявлять иск и в какой суд обращаться, не пропустите срок исковой давности. При составлении иска о сносе важно описать основания, по которым вы считаете постройку самовольной и подлежащей сносу, чтобы обосновать требование о сносе. Не забудьте уплатить госпошлину и приложить к иску все нужные документы.
Если суд удовлетворит ваш иск, подайте исполнительный лист в службу приставов. Если ответчик не исполнит решение суда, вы сможете сами снести постройку за счет ответчика. Это возможно, если суд по вашему ходатайству укажет это в решении.
После того как решение суда вступит в силу, вам нужно:
- после сноса самовольной постройки, сведения о которой содержатся в ЕГРН, подготовить акт обследования здания или сооружения, снять такие здания, сооружения и (или) помещения, машино-места в них, объекты незавершенного строительства с кадастрового учета и зарегистрировать прекращение права собственности на них (ч. 5 ст. 58 Закона о госрегистрации недвижимости);
- при сносе части самовольной постройки или ее реконструкции подготовить технический план в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществить кадастровый учет на основании таких изменений (ч. 6 ст. 58 Закона о госрегистрации недвижимости).
Незаконная постройка не подлежит сносу только лишь по причине отсутствия разрешения на ее строительство. Суды выясняют, предпринимал ли ответчик меры по получению указанного разрешения, и какое решение принималось компетентными органами. Данное обстоятельство является существенным для разрешения спора о сносе.
Сарай на придомовой территории: общедолевая или личная собственность
Во дворах некоторых многоквартирных домов до сих пор стоят сараи и хозяйственные постройки, которыми пользуются жители. При этом не всегда статус таких объектов определён: часто никаких документов на них нет. Узнайте, могут ли собственники помещений в МКД оформить личное право на сараи на придомовой территории, которыми пользуются много лет, и почему для УО важно найти их владельцев.
Сарай во дворе МКД отвечает признакам самовольной постройки и не принадлежит тому, кто им пользуется
В суд обратился собственник квартиры в одном из многоквартирных домов в Татарстане. Жильё перешло ему от родителей, которые проживали в доме с 1952 года. С этого же срока семья пользовалась сараем, который был построен на придомовой территории. Все соседи знали об этом. Истец попросил суд обязать муниципалитет признать за ним право собственности на сарай.
Суд первой инстанции указал, что в соответствии со ст. 222 ГК РФ спорный сарай является самовольной постройкой: возведён на земельном участке, не предоставленном истцу в пользование в установленном порядке. Лицо, которое без разрешения возвело постройку, не приобретает на неё право собственности.
По данным ЕГРН, семье истца земля под строительство сарая не выделялась, и право собственности на эту постройку никем не зарегистрировано. Сарай фактически имеет признаки самовольной постройки, которая неправомерно занимает муниципальный земельный участок.
Собственник указал, что сарай был передан в собственность его родителям вместе с квартирой в многоквартирном жилом. Но суд с этим не согласился, поскольку нигде не нашлось документов, которые бы это подтвердили. Суд первой инстанции отклонил иск.
Если сараем пользуются несколько собственником, то он отвечает признакам общедомового имущества
Владелец квартиры подал апелляционную жалобу: семья пользуется сараем больше 60 лет. Все вспомогательные строения МКД остались в пользовании собственников квартир. Согласно заключению строительно-технической экспертизы, которую истец предоставил суду, сарай пригоден для дальнейшей эксплуатации.
Но суд апелляционной инстанции согласился с доводами первой инстанции: сарай отвечает признакам самовольной постройки. При этом судья дополнительно указал, что спорная постройка не является капитальным строением. Поэтому регистрация права собственности на неё в установленном законом порядке невозможна.
Как указал судья, сарай находится на придомовой территории, отвечает признакам общего имущества, поэтому принадлежит всем собственникам помещений МКД на праве общей долевой собственности. Нельзя передать сарай в личную собственность истца. При этом никто из жителей МКД не оспаривает его право пользоваться сараем и дальше.
Житель дома подал кассационную жалобу, но и здесь суд не согласился с его правом собственности на сарай.
Сарай может быть передан в собственность одному лицу на основании приобретательной давности
- Согласно ч. 1 ст. 234 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Это приобретательная давность. Такое право возникает с момента государственной регистрации недвижимого имущества.
- Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в постоянном или бессрочном пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Происходит это при соблюдении всех следующих условий:
- тот, кто построил спорный объект, имеет в отношении земельного участка права, допускающие строительство;
- на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
ВС РФ указал, что действующее гражданское законодательство предусматривает различные правила, позволяющие признать право собственности на то или иное недвижимое имущество либо как на самовольную постройку, либо в порядке приобретательной давности. В рамках данного дела суды должны были установить, является ли спорный сарай недвижимым имуществом.
Суд апелляционной инстанции не был вправе отказать истцу на основании, что сарай не отвечает признакам объекта капитального строительства, поскольку этот термин является специальным понятием градостроительного законодательства. Он не может подменять собой категорию «объект недвижимого имущества».
При этом суды не приняли во внимание заключение строительно-технического эксперта, проводившего обследование сарая-погреба. Такой документ предоставил истец, но правовой оценки при рассмотрении спора итоги экспертизы не получили.
Также ВС РФ отметил, что для отнесения сарая к общему имуществу многоквартирного дома суды должны были исследовать вопрос, отвечает ли постройка критерию функционального предназначения имущества для обслуживания более одного жилого помещения (ст. 36 ЖК РФ). При этом нельзя признать сарай одновременно самовольной постройкой и частью общедомового имущества: эти выводы носят взаимоисключающий характер.
Верховный суд России направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Следить за его движением можно на сайте Верховного суда Татарстана.
На заметку
- Если они входят в состав общего имущества, то это необходимо оформить на ОСС и внести изменения в данные ЕГРН. Также необходимо включить плату за содержание таких построек в размер платы за жилое помещение.
- Если постройки никак не оформлены, стоят на муниципальной земле, то жители, которые ими пользуются, могут обратиться в суд с иском. Оформить такие объекты в собственность можно на нескольких основаниях: легализация самовольной постройки или же приобретение права на неё по приобретательной давности.
УО, управляя домом с такими объектами во дворе, должны удостовериться, что ими кто-то пользуется. Случается, что лица, которым сарай передавался, давно уже не живут в доме, и постройка заброшена. Тогда при пожаре или её обрушения суд может решить, что сарай отвечает признакам общедомового имущества, а управляющая организация ненадлежащим образом содержала его или вообще за ним не следила.
Оформления самовольных строений в подвале многоквартирного дома
В статье собрана самая важная информация на тему: «Оформления самовольных строений в подвале многоквартирного дома» и тема раскрыта с профессиональной точки зрения. Если у вас в процессе чтения возникли вопросы, то задавайте их нашему дежурному консультанту.
Дом-невидимка
Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено. То есть сначала надо «построить» дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены. И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно. Но факт остается фактом — в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел, когда истцы просят суды о признании права собственности на их незаконное сооружение.
Так что на сегодня в стране накоплен немалый опыт рассмотрения подобных дел. Но как показывает анализ, проведенный Верховным судом, единой практики еще нет. И то, что разрешает один регион, в другом запрещают. Именно поэтому периодически Верховный суд собирает судебную практику по наиболее значимым для граждан «темам» и дает свои разъяснения.
Причем делает это не столько для истцов и ответчиков, сколько для своих коллег в региональных судах.
Но тем, кто может столкнуться с подобной правовой коллизией, будет интересно знать позицию по «незаконнорожденным» сооружениям Верховного суда страны.
Итак, главный вопрос: можно ли сначала построить, а потом узаконить построенное? Можно. Но делается это исключительно через решение суда. И с соблюдением неких четких правил и критериев.
А где судиться? Часто граждан с исками о самострое местные суды отправляют в арбитраж. Верховный суд заявил — это неправильно. Такой спор подведомственен судам общей юрисдикции. Даже то обстоятельство, что незаконно построено нежилое здание и оно теоретически может использоваться для предпринимательства, а также если самострой возвел индивидуальный предприниматель, ничего не меняет.
Верховный суд особо оговорил очень важный момент. Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить. Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело. Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.
КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
8 800 350 84 37
Главная мысль, которую в анализе неоднократно подчеркивает Верховный суд, звучит так: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
А вот еще важный тезис Верховного суда. Запрет на строительство незаконного сооружения суд может накладывать не только на ответчика, но и на строителей. Дело в том, что часто суды на местах по иску соседей самостройщика или чиновников запрещают возводить здание, а работы продолжаются. Получается следующая картина: ответчик все признал, но к строителям решение суда не относится, они вроде как ни при чем и просто работают на спорном объекте.
Другая важная поправка, пишет Верховный суд, состоит в следующем: после положительного решения для местных судов обязательным правилом должно стать указание всех данных на самовольную постройку. Чтобы здание можно было идентифицировать. Дело в том, что если суд велит узаконить сооружение, то решение суда — главный документ, по которому проведут госрегистрацию права. Так что суд обязан записать в решении имя хозяина, адрес здания, его назначение, площадь и есть ли в нем доли других людей.
Часто с исками в суд идут дольщики, которые вложили деньги в строительство незаконно возведенного многоквартирного дома. Приходят они в суды, когда дом достроили, а хозяин не может его задним числом узаконить. Тогда он предлагает людям идти в суд и просить признать за ними право собственности каждого на свою долю. Это очень распространенный способ у тех, кто незаконно возводит многоэтажки фактически на шести сотках. В подобных случаях, говорит Верховный суд, местные судьи в первую очередь обязаны проверить, были ли нарушены таким строительством нормы и законные интересы других людей. В качестве примера приведен некий иск, когда суд не проверил все. А именно, на чьей земле выросло здание, и отдал квартиру в нем дольщику. Оказалось, что участок находится в муниципальной собственности, а застройщик взял его в аренду на несколько лет под магазин из легких конструкций, а построил дом на сотни квартир. Хотя решение об изменении назначения земли не принималось.
Существует некое юридическое понятие — «приобретательная давность». Это когда гражданин годами чем-то бесхозным открыто владеет. Тогда по прошествии нескольких лет вещь по этой самой «приобретательной давности» становится его. По жилью эта норма составляет 15 лет. Так вот, Верховный суд подчеркнул: на самострой, возведенный на участке, который хозяин занимает незаконно, эта самая «давность» не распространяется. Пример — дело некой гражданки, которая почти 20 лет владела пристройкой, возведенной не на ее участке, а на соседнем, но государственном. Дама просила признать пристроенный дом ее собственным. Но ей отказали именно из-за того, что земля под домом женщине не принадлежит. Особо подчеркнул Верховный суд и такой момент. Когда речь идет о самострое, суд должен применять к нему градостроительные и строительные нормы, которые действовали на момент появления здания. А то часто суды применяют новые нормы к тем сооружениям, которые возвели задолго до их появления. И еще, если градостроительные и строительные нормы при возведении самостроя нарушены, его узаконить не выйдет. Кстати, незаконно построенный объект должен еще отвечать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.
Вот еще интересный момент — не получится признать право собственности только на часть самовольной постройки. Так некая гражданка попросила в собственность гаражный бокс, тогда как весь гаражный комплекс оказался самостроем. Ей отказали.
И еще один крайне важный пункт, на который обратил внимание Верховный суд: суды на местах обязательно должны интересоваться категорией земли, на которой вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построил собственник земли или когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя.
Верховный суд говорит, что есть ограничение, которое обойти нельзя. Часто гражданам дают землю и даже разрешают строить, но в тех же документах оговорен запрет на дополнительное строительство. Так, часто коммерсанты, которым разрешили построить кафе, магазин, отель или нечто подобное, решают «достроить» имеющееся здание. Либо возвести пристройки, либо добавить этажей. Узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.
Незаконно занят подвал многоквартирного дома.
Вы вправе жаловаться по данному факту в государственную жилищную инспекцию. Сотрудники ведомства зафиксируют нарушения и сообщат о принятых мерах в течение месяца с момента обращения.
Далее Вы сможете по суду обязать соседа устранить самовольно возведенную постройку в подвале и обеспечить доступ туда остальных жильцов.
Здравствуйте, я так понимаю, договора управления, с передачей полномочий по предоставлению интересов собственников у вас нет (то есть у Вас непосредственное управление?), если так, то защищать общее имущество придется собственникам. Обслуживающая организация не имеет права выселять кого-либо и забирать ключи.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе, в том числе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.Исходя из того, что соглашения собственников об использовании подвального помещения не было, придется обратиться в суд с иском о возложении обязанности освободить незаконно занимаемые помещения с демонтированием того, что он там построил. Составьте акты о захламлении, возведенной постройке и тд., это все пригодиться в качестве доказательства.
И как советовал коллега, в жилищную инспекцию также необходимо обратиться, и обязательно указать на нарушение норм СанПиН о захламлении.
[3]
В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного Кодекса РФ, подвальное помещение принадлежит всем собственникам жилья и решение об возводении какой-либо постройки в данном месте должны решаться на общем собрании жильцов.
Если данного собрания не проводилось, то вы в праве написать заявление в ЖилИнспекцию, по которому они и определят степень законности данной постройки. После чего вы можете в судебном порядке принудить соседа убрать данную постройку.
Самовольное переустройство подвала МКД
Вопрос:
Собственники МКД незаконно произвели самовольную постройку (сараи) в подвале данного многоквартирного дома. В подвале проходят инженерные коммуникации. Какие дальнейшие действия управляющей организации? Каким законным способом сломать данные сараи? И можно ли привлечь собственников к административной ответственности?
Разъяснения по вопросу приведены в обосновании вывода.
С полным текстом консультации Вы можете ознакомиться, скачав файл по следующей ссылке.
Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «Кодекс: Помощник юриста» в рамках стандарта обслуживания.
Настоящий материал является ответом на частный запрос и может утратить свою актуальность в связи с изменением законодательства.
Юридические услуги в Курске — Юрист Умеренков О.Н.
Юрист Умеренков Олег Николаевич
ВАС РФ О праве собственности на подвальные помещения в многоквартирном доме
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 22.01.2013 N 11401/12 ПО ДЕЛУ N А40-121855/09-23-810 «ПРАВО ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ НА ПОДВАЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ НЕ ВОЗНИКАЕТ, ЕСЛИ НА ДАТУ ПРИВАТИЗАЦИИ ПЕРВОЙ КВАРТИРЫ В ЖИЛОМ ДОМЕ И РАНЕЕ ДАННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ БЫЛИ ПРЕДНАЗНАЧЕНЫ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В ЦЕЛЯХ, НЕ СВЯЗАННЫХ С ОБСЛУЖИВАНИЕМ ДОМА, ИМЕЮТ ИЗОЛИРОВАННЫЕ ВЫХОДЫ, НЕ СВЯЗАНЫ С ДРУГИМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ ДОМА И ФАКТИЧЕСКИ НЕ ИСПОЛЬЗОВАЛИСЬ ДОМОВЛАДЕЛЬЦАМИ В КАЧЕСТВЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА»
Товарищество собственников жилья «ТСЖ на Фадеева» (далее — ТСЖ) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущества города Москвы (далее — департамент) о признании и восстановлении без определения долей права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на все нежилые подвальные помещения дома, определенные экспликациями БТИ (с указанием количественных, качественных, технических характеристик помещений), а также о признании отсутствующим права собственности города Москвы на указанные помещения (далее также — спорные помещения).
Заявляя указанные требования, ТСЖ исходило из того, что в подвальных помещениях размещено оборудование (инженерные коммуникации), предназначенное для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме, в связи с чем данные помещения не являются самостоятельными и, следовательно, относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома в силу закона (ст. 290 ГК РФ).
При рассмотрении настоящего дела перед судами возник вопрос о правовом режиме подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме.
Вопрос об обстоятельствах, позволяющих распространить режим общей долевой собственности на подвальные помещения многоквартирного жилого дома или препятствующих такому распространению
Исходя из положений ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, различное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации (оборудование), обслуживающие более одного помещения в данном доме (технические подвалы).
Однако не все подвальные помещения (включая те, в которых размещены инженерные коммуникации и оборудование) являются общим имуществом многоквартирного жилого дома и могут принадлежать домовладельцам на праве общей долевой собственности. Если подвальные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, право общей долевой собственности у домовладельцев возникнуть не может, так как правовой режим данных помещений как объектов гражданских прав отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. На данное обстоятельство неоднократно указывал Конституционный Суд РФ в Определениях от 19.05.2009 N 489-О-О, от 24.02.2011 N 137-О-О, от 24.09.2012 N 1605-О.
Такой же подход применяется арбитражными судами (см., например, Определение ВАС РФ от 23.12.2009 N ВАС-17201/09 по делу N А40-3876/08-82-51, Постановления ФАС Поволжского округа от 01.04.2010 по делу N А65-9846/2009, ФАС Уральского округа от 02.03.2010 N Ф09-982/10-С6 по делу N А50-11869/2009-Г12).
Президиумом ВАС РФ была изложена сходная правовая позиция, согласно которой право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, самостоятельное использование которых невозможно. Если же такое использование возможно, то данные помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав и к общему имуществу жилого дома не относятся (см. Постановление от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007).
Кроме того, в указанном Постановлении Президиум ВАС РФ отметил, что наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев. Данная позиция также встречается в практике арбитражных судов (см., к примеру, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.06.2009 N А78-3762/08-Ф02-2496/09 по делу N А78-3762/08, ФАС Поволжского округа от 13.08.2009 по делу N А12-15541/2008, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2012 по делу N А78-5003/2011, Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2012 N 06АП-5799/2011 по делу N А73-6994/2011, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2012 N 15АП-1739/2012 по делу N А32-23839/2010).
Позже Президиум ВАС РФ в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13 (далее — Постановление N 13391/09) сформулировал позицию касательно определения правового режима подвальных помещений как помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений.
Согласно позиции Президиума ВАС РФ указанный правовой режим должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не возникло (и не может возникнуть), если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества.
Право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, может возникнуть только один раз — в момент приватизации первого помещения в доме.
В Постановлении N 13391/09 Президиум ВАС РФ также обратил внимание на то, что для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, которые уже выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.
В большинстве случаев арбитражные суды при рассмотрении споров, связанных с отнесением подвальных помещений жилого дома к общей долевой собственности домовладельцев, исходят из буквального содержания приведенных правовых позиций (см., например, Определение ВАС РФ от 12.04.2012 N ВАС-3625/12 по делу N А73-14291/2008, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.06.2011 по делу N А82-7545/2010, ФАС Московского округа от 16.01.2013 по делу N А40-122942/11-77-1108, ФАС Поволжского округа от 01.09.2010 по делу N А72-1315/2010, ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2013 по делу N А13-5555/2012, от 21.12.2010 по делу N А56-61012/2009).
К признакам, свидетельствующим о самостоятельном характере использования подвальных помещений, суды относят, в частности, следующие: размещение в них спецпомещений, санузлов, оборудованных умывальниками и унитазами; наличие отдельных выходов из данных помещений, изолированность помещений от входов в подъезды жилого дома. На самостоятельный характер использования помещений может также указывать их сдача в аренду различным организациям для коммерческих и административных целей (см., к примеру, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 25.04.2012 по делу N А42-4534/2009, от 21.11.2011 по делу N А56-58297/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 04.09.2012 по делу N А32-23839/2010, Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.02.2012 по делу N А33-7603/2011).
Аналогичный подход к рассматриваемому вопросу был изложен Президиумом ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении (см. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу).
Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ
Суд первой инстанции своим решением отказал ТСЖ в удовлетворении заявленных требований. При этом суд исходил из того, что спорные помещения по своим характеристикам не могут быть отнесены к общему имуществу жилого дома, право общей долевой собственности на которое возникает у собственников помещений жилого дома в силу закона (ст. 290 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции с позицией суда первой инстанции согласился.
Суд кассационной инстанции принятые по данному делу акты нижестоящих судов оставил без изменения. При этом суд указал, что, несмотря на наличие протокола, подтверждающего полномочия ТСЖ на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения, ТСЖ в данном случае не может быть признано надлежащим истцом. Данный вывод суд обосновал тем, что в силу п. 8 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано представлять законные интересы домовладельцев, связанные с управлением общим имуществом в доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Департамент же является не третьим лицом, а собственником части неприватизированных жилых помещений в здании, в связи с чем спор должен рассматриваться только с участием самих собственников.
Коллегия судей ВАС РФ в Определении от 17.10.2012 N ВАС-11401/12 по делу N А40-121855/09-238-10 пришла к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
Коллегия судей ВАС РФ обратила внимание, что судами трех инстанций не был исследован вопрос о том, может ли ТСЖ при наличии протокола, подтверждающего его полномочия на обращение в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности, требовать в интересах жильцов признания такого права на объект недвижимости (часть дома), если право собственности на него зарегистрировано за одним из собственников, которому принадлежит и часть жилых помещений в доме.
Отметим, что в рассматриваемом Постановлении данный вопрос развития не получил.
Обращаем внимание, что определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ принятые по данному делу акты судов всех трех инстанций оставил без изменения, а заявление ТСЖ — без удовлетворения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующую правовую позицию.
Президиум ВАС РФ напомнил, что для решения вопроса об отнесении подвальных помещений к общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме в первую очередь необходимо установить правовой режим данных помещений, который должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Соответствующая правовая позиция по данному вопросу была ранее сформулирована в Постановлении N 13391/09.
Применительно к рассматриваемому спору Президиум ВАС РФ указал, что право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не может возникнуть в случае, если:
— судом установлено, что на дату приватизации первой квартиры в жилом доме (и ранее) подвальные помещения были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (к примеру, для сдачи в аренду под нужды различных организаций, для научно-исследовательских, административных целей), и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества;
— подвальные помещения (состоящие из кабинетов, подсобных помещений, санузлов) имеют изолированные выходы и не связаны с другими помещениями дома, выделены капитальными стенами, находящимися в подвале дома с момента его постройки.
В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в данном Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» это указывает на придание приведенной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новы м обстоятельствам.
Какова процедура сноса самовольной постройки в подъезде МКД?
У нас в подъезде на 15 квартир 11 кладовок. 6 так сказать, предусмотренные конструкцией, шахта лифта (дом планировался 9-ти этажным, построили 5-ти этажным). 5 -отгородили закутки между этажами под мусоропровод, который тоже отсутствует. Дом с 1993 г. в этом году Управляющая компания требует документы на данные кладовки (которых ни у кого нет) в противном случае грозит сносом.
Вопрос: 1.насколько законны требования документов о собственности? (УК не является собственником общедомового имущества).
2. Имеют они права сносить кладовки без решения суда?
3.Что делать. если начнут снос без решения суда?
4.Может быть нужно провести собрание собсвенников жилья нашего подъезда (или нужно собрать весь дом) и принять решение о пользовании общедомовым имуществом?
5.Решение должно быть принято единогласно или большинством?
Ответы юристов ( 3 )
- 9,8 рейтинг
- 7132 отзыва эксперт
Антон, добрый день! Согласно ст. 36 Жилищного кодекса
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
если кто то из жильцов уменьшает площадь общедомового имущества, УК, как организация осуществляющая эксплуатацию мкд вправе требовать устранения нарушений жилищного законодательства в части уменьшения размера общедомового имущества и удаления не предусмотренных проектом незаконных переговородок, ограждений и прочего
Незаконная постройка в подвале мкд
В иске описать вид постройки с отсылкой на технический паспорт, кто и когда построил объект недвижимости (подтвердить это можно договором подряда со строительной организацией или чеками, подтверждающими закупку материала). Также необходимо указать, на каком основании орган власти отказал в выдаче разрешительной документации, с приложением копии отказа. Ответчиком по иску нужно указать муниципалитет (орган местного самоуправления), на территории которого находится самострой. Размер госпошлины определяется в зависимости от стоимости самостроя. Для этого нужно заказать оценку стоимости объекта недвижимости.
Самовольное переустройство подвала мкд
Какова процедура сноса самовольной постройки в подъезде мкд?
Решено имеют ли право жильцы строить сараи в подвалах многоквартирных домов?
Видео (кликните для воспроизведения). По мнению Пользователя, создавшего Обращение или сделавшего его Официальным, проблема решена. Либо после истечения установленного Системой срока и поступления автоматических уведомлений от Системы на электронный адрес Пользователя последний не подтвердил актуальность Обращения. 4. Условия публикации материалов 4.1. Пользователь Портала, публикуя свое Обращение на сайте, должен понимать, что любой опубликованный текст описания Проблемы является основой для дальнейшего формирования коллективного обращения в органы власти и иные организации.
4.1.1. Текст обращения не может полностью состоять из информации, скопированной из других источников. 4.1.2.
Три ступеньки вниз
Можно провести собрание собственников и принять решение о пользовании данным имуществом: на определенный срок определенными гражданами, такое решение принимается большинством (но большинство тоже бывает разное- посмотрите ст. 46 ЖК РФ — www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/219c3257c1aa4b0fb9896079a0f295343e523d37/ С уважением Александр Здравствуйте! Формально такие кладовки являются общим имуществом собственников многоквартирного дома. В соответствии с пунктом 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13.08.2006 №491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
Ошибка 404
Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади. Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность.
Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме
Незаконные постройки (кладовки) в подвале многоквартирного дома
По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования. По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности.
В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд. Приватизация подвала Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов. Как оформить:
- Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением голосования.
- За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов.
Незаконная постройка в подвале мкд
Система использует файлы cookie для сохранения предпочтений Пользователя при пользовании Системой, для улучшения работы Системы, для записи действий Пользователя в Сети. Пользователь может отключить использование файлов cookie в параметрах браузера. При этом некоторые функции Системы могут быть недоступны Пользователю.
5.5. Персональная информация, оставленная Пользователем в информационной Системе, может использоваться исключительно в целях выполнения настоящего Договора. Обработка персональных данных осуществляется в соответствии со ст. 6 Федерального закона РФ от 27.07.2006г. № 152-ФЗ «О персональных данных». 5.6. АНО Центр «Конвентум» принимает меры по защите персональных данных Пользователя, в число которых входят мероприятия, направленные на снижение рисков несанкционированного доступа к данным Пользователя.
6.
При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования — доказывать должен ответчик. В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон.Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты. Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.
После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
- Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.
Для оформление свидетельства необходимо:
- Заявление.
- Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
- Разрешение владельца МКД.
- Техническая документация на дом.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты голосования не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.
Оформления самовольных строений в подвале многоквартирного дома
Участие в долевом строительстве
Гражданское право, ГК РФ
Защита прав потребителей
Трудовые споры, пенсии
- Главная
- Управляющая организация препятствует пользованию подвалом жилого дома. Определение порядка пользования общим имуществом собственников
Здравствуйте, вот такая ситуация мы переехали проживаем на 1 этаже, в квартире нет балкона, нет кладовок. Мы хотели занять подвал, но попасть туда не можем, бывшие хозяева квартиры держали этот подвал 3 года, но они потеряли ключ. В управляющей компании нам говорят что он не положен, ключ от подвала не дают чтоб сделать дубликат. Как быть посоветуйте. Заранее спасибо.
Исходя из текста вопроса, предположу, что в подвале вашего многоквартирного жилого дома имеются так называемые «кладовые» или «ячейки», которые использовались жильцами дома для целей хранения там продуктов питания (овощей), иного имущества. При этом пользовались указанными кладовыми не все собственники жилых помещений, а лишь те, за кем когда-то еще при вселении данные кладовые были «закреплены» застройщиком либо иным лицом, которое предоставляло квартиры гражданам. При переходе права собственности на квартиру условное право пользования кладовыми «на словах» передавалось новому собственнику.
Предположу также, что в договоре с управляющей организацией отсутствуют условия на которых собственники вправе пользоваться помещениями подвала, порядок пользования в том числе кладовыми не определен (решение общего собрания собственников по этому поводу не пренималось).
В ситуации, когда управляющая организация не допускает собственников в помещение подвала следует учитывать следующее.
Общей долевой собственностью всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, на основании статьи 36 ЖК РФ , являются в том числе:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Под процитированный пункт 2 подпадают и кладовые и колясочные и иные места общего пользования, традиционно используемые собственниками жилого дома по своему назначению.
То есть в силу закона собственник жилого помещения вправе пользоваться общим имуществом (его частью).
Вместе с тем, следует принять во внимание следующее.
Ограничение доступа в подвал жилого дома
Как указано в п. 3.4.5. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», «входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.
Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток«.
В соответствии с п. 5.5.9 указанного постановления Госстроя, «технические подполья и подвалы, в которых расположены газопроводы, запрещается использовать под склады и другие нужды. В эти помещения должен быть обеспечен беспрепятственный круглосуточный доступ обслуживающего их эксплуатационного персонала. Входные двери в эти помещения должны запираться на замок, а ключи храниться в организации по обслуживанию жилищного фонда в местах, согласованных со специализированными организациями. Отбор проб воздуха из подвалов и технических подполий должен быть без захода в них через стационарные наружные трубки диаметром 25 мм, выведенные из этих помещений».
Таким образом, учитывая особый режим такого вида общего имущества как подвал жилого дома с находящимися в нем инженерными коммуникациями, следует констатировать, что ограничение пользования (запрет открытого доступа) со стороны управляющей (обслуживающий жилой дом) организации, в отсутствии принятого общим собранием собственников помещении решения об определении порядка пользования подвалом, правомерен.
Определение порядка пользования общим имуществом — подвалом жилого дома.
В законодательстве отсутствует специальная норма, регламентирующая процедуру или особенности определения порядка пользования как подвалом жилого дома, так и в целом общим имуществом собственников. Однако, это не исключает возможность применения статьи 247 ГК РФ , согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Определить порядок пользования помещениями подвала правомочно общее собрание собственников помещений дома.
Согласно ч. 5, статьи 161.1. ЖК РФ , Совет многоквартирного дома выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме.
Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
На возможность определения порядка пользования общим имуществом здания указывал и Высший Арбитражный Суд РФ.
Как разъянснено в п. 6, Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»,
«по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации , может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений».
Полагаем, что в случае недостижения согласия о порядке пользования, собственник помещения в многоквартирном жилом доме, не лишен права обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом жилого дома (в данном случае помещениями подвала).
По нашему мнению, с момента определения порядка пользования общим имуществом собственников помещений дома (на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом общего собрания, или решения суда) управляющая организация обязана предоставить доступ в спорные помещения подвала. В обратном случае у собственников имеется возможность обратиться в суд с негаторным иском об устранении препятствий в пользовании имуществом.
Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» 26.04.2012г.
Штраф за размещение сараев в подвале дома
Губин Виталий
Поводом к написанию настоящей статьи послужили неоднократные обращения жильцов многоквартирных домов с вопросом: можно ли в подвале многоквартирного дома размещать хозяйственные постройки (сараи), и если нельзя, то налагается ли штраф за размещение сараев в подвале дома?
Прежде всего размещение сараев в подвале многоквартирного дома должно отвечать противопожарным требованиям, установленным Российской Федерацией. Ответственность за несоблюдение противопожарных требований установлена как Кодексом об административных правонарушениях, так и Уголовным кодексом (в случае если такие нарушения привели к тяжким последствиям).
Административная ответственность за размещение сараев в подвале дома
Статья 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусматривает ответственность за нарушение требований пожарной безопасности.
Объектом правонарушения являются установленные нормы и правила пожарной безопасности.
Объективная сторона правонарушения выражается в противоправном действии либо бездействии, нарушающем требования пожарной безопасности, установленные нормами, стандартами и правилами.
Кто может быть привлечен к административной ответственности за размещение сараев в подвале дома и при каких условиях
Обеспечение пожарной безопасности регламентируется Федеральным законом от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (далее – Федеральный закон N 69-ФЗ), согласно преамбуле которого настоящий Федеральный закон определяет общие правовые, экономические и социальные основы обеспечения пожарной безопасности в Российской Федерации, регулирует в этой области отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, учреждениями, организациями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, иными юридическими лицами независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, а также между общественными объединениями, должностными лицами, гражданами Российской Федерации, иностранными гражданами, лицами без гражданства.
Обязанность организаций по соблюдению требований пожарной безопасности установлена в статье 37 Федерального закона N 69-ФЗ.
Указанной правовой нормой предусмотрено, что организации обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны, разрабатывать и осуществлять меры по обеспечению пожарной безопасности.
Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона N 69-ФЗ ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.
Содержание противопожарных правил, норм и стандартов выражается в требованиях общего и технического характера, предъявляемых к безопасности эксплуатации помещений.
Требования пожарной безопасности, устанавливающие правила поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания территорий, зданий, сооружений, помещений организаций и других объектов в целях обеспечения пожарной безопасности, установлены в Правилах противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от25 апреля 2012 года N 390 (далее – ППРФ № 390 ).
Согласно подпункту «а» пункта 23 ППРФ № 390 на объектах запрещается хранить и применять на чердаках, в подвалах и цокольных этажах легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, порох, взрывчатые вещества, пиротехнические изделия, баллоны с горючими газами, товары в аэрозольной упаковке, целлулоид и другие пожаровзрывоопасные вещества и материалы, кроме случаев, предусмотренных иными нормативными документами по пожарной безопасности.
В соответствии с частью 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями , утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В частях 1 и 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме . Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом : 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме , органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме , предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Правилами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170, на организации, осуществляющие обслуживание жилищного фонда, возложены обязанности по соблюдению правил пожарной безопасности на подведомственных объектах, проведению осмотра пожарной сигнализации и средств тушения в домах.
При этом пунктом 3.4.6 Правил технической эксплуатации жилищного фонда также установлено, что не допускается устраивать в подвальных помещениях склады горючих и взрывоопасных материалов, а также размещать другие хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих лестничных клеток.
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме , утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается, в том числе, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом) (подпункт «б» пункта 16).
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности (подпункт «е» пункта 11). Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42).
Анализируя изложенные выше нормы закона можно прийти к выводу о том, что именно на организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом (управляющая компания, товарищество собственников жилья или жилищные кооперативы), возложены обязанности по содержанию общего имущества находящегося на обслуживании дома, в том числе обязанности по соблюдению требований пожарной безопасности.
[1]
При непосредственном управлении такие обязанности возложены на собственников помещений в многоквартирным домом.
Возложив на себя функции по управлению жилым домом, лицо, управляющее многоквартирным домом, возложил на себя обязанности, в том числе, по обеспечению мер пожарной безопасности в данном жилом доме. Следовательно, осуществляя функции по надлежащему содержанию общего имущества названного многоквартирного дома, обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, именно управляющая организация обязана обеспечить соблюдение нормативных правовых актов в сфере пожарной безопасности.
Следовательно, именно управляющая организация является субъектом административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 4 статьи 20.4 КоАП и на эту организацию накладывается штраф за размещение сараев в подвале дома .
На собственников помещений в многоквартирном доме такая ответственность не может быть возложена, поскольку заключая договор управления с управляющей организацией или объединившись в товарищество собственников жилья с целью управления жилыми и не жилыми помещения в доме и создания благоприятных условий их проживания, возложили обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности в данном доме на управляющую организацию.
Управляющая организация обязана принимать все необходимые меры по их соблюдению, в том числе обязать собственников квартир, допустивших строительство или использование сараев, их освободить и демонтировать, но только в том случае если такое строительство или использование не отвечает подпунктам «а» и «г» пункта 23 ППРФ № 390 и пункту 3.4.6 Правил технической эксплуатации жилищного фонда.
Видео (кликните для воспроизведения). Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Источник https://vashkons.ru/2021/06/16/samovolnye-postrojki-snesti-ili-priznat/
Источник https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/12517-saray-na-pridomovoy-territorii-obschedolevaya-ili-lichnaya-sobstvennost
Источник https://xn—-ptbecigfbg1bye.xn--p1ai/oformleniya-samovolnyh-stroenij-v-podvale-mnogokvartirnogo-doma/