Содержание
Бизнес на недвижимости: способы заработать, советы практиков
Покупка-продажа земли, инвестиции в строительство жилого или коммерческого здания, продажа помещений, арендный бизнес, обслуживание его — вот некоторые стороны девелоперского бизнеса.
Вложение в недвижимость — это сложный и долговременный проект, в котором находят свое место тысячи предпринимателей. Среди них есть как крупные бизнесмены с многомиллионными активами, владеющие землей, жилыми и коммерческими площадями, а также самозанятые люди, зарабатывающие на кусок хлеба.
Недвижимость — многомиллиардный бизнес с большим количеством участников |
Вы даже не представляете, насколько много людей зарабатывают не недвижимости самыми разными способами. Давайте поговорим, что такое бизнес на недвижимости и с чего его начать, даже если у вас нет стартового капитала.
Бизнес на жилой недвижимости без стартового капитала
Это даже не бизнес, а самозанятость. Совсем без денег стартануть не получится. В любом случае необходимы какие-то начальные средства.
Цель любой самозанятости — заработать деньги. Эти деньги могут стать активом, капиталом, который вы вложите, а могут остаться пассивом: очередным автомобилем, смартфоном или телевизором. Каждый для себя решает сам.
Мы не будем касаться строительного бизнеса, который очень тесно связан с недвижимостью. Рассмотрим те виды самозанятости, которые непосредственно связаны с готовой недвижимостью.
Самозанятый проектировщик
Стандартные планировки квартир от застройщика далеко не идеальны. Потому что компании, разрабатывающие проекты многоэтажных зданий и микрорайонов, часто не уделяют много внимания проектированию квартир. Для них важно, как и для строителей — сэкономить.
Купив квартиру, многие собственники остаются недовольны планировкой и готовы заплатить за хороший проект перепланировки. Такой проект, который сделает жизнь в квартире лучше, комфортнее и в идеале увеличит её площадь на 3 — 5 м2. Стоимость такой квартиры тоже вырастет!
Пример перепланировки трехкомнатной квартиры от Алексея Земскова (проект Zems.pro)
Проектировщик — это не дизайнер интерьеров, а более узкий специалист, услуги которого весьма востребованы в растущих городах. Занимаясь планировками квартир, вы получите ценный опыт в работе с собственниками жилой недвижимости. Вам, как будущему инвестору, такой опыт непременно пригодится.
Самозанятый риелтор
Продажа и покупка квартиры — одинаково сложное дело. Задача риелтора сводить покупателя с продавцом, чтобы обе стороны сэкономили свое время, удачно купили или продали недвижимость.
Большинство риелторских агентств с удовольствием заключают договоры с самозанятыми специалистами. Кроме того, риелтор может работать и без агентства.
Умение продавать недвижимость — полезный навык
Работая риелтором, вы знакомитесь с рынком недвижимости, получаете опыт продаж, учитесь общаться с людьми, которые делают непростой выбор при покупке жилой и коммерческой недвижимости.
Самозанятый управляющий
Инвесторы, у которых в собственности несколько квартир или коммерческих помещений, часто нанимают агентства доверительного управления или управляющих. Один управляющий при полной занятости может обслуживать до 10 квартир при долговременной и около 5 при суточной аренде.
Задача управляющего: размещать объявления, находить арендаторов, заключать договора, принимать оплату, проверять состояние мебели, техники и решать вопросы, которые возникают у арендатора. За это собственник платит управляющему процент от арендной платы — от 10 до 25%. Размер процента зависит от количества и качества услуг, включенных в пакет управления.
Подобная самозанятость может легко перейти в бизнес на недвижимости, который не будет забирать у вас много времени. Больше всего управляющих работает в сфере коммерческой недвижимости. Агентство “Ритейл Риелти” было создано как раз для управления коммерческой недвижимостью формата стрит-ритейл.
Если вам нравится эта идея для начала бизнеса, то прочитайте о том, как составить договор доверительного управления. |
Сдача в аренду своей недвижимости: комнаты, квартиры или загородного дома
Сдача своей квартиры, комнаты или загородного дома в аренду — пример самозанятости, которую мало кто регистрирует как бизнес. Если у вас есть незанятая площадь, то её можно сделать хорошим активом. Сдавать комнату, когда вы живете в квартире, проблематично, но если нужны дополнительные деньги…
Сдать квартиру в аренду можно двумя способами:
- Посуточно.
- На долгий срок.
Разница не только в бизнес-процессах, но и в подготовке квартиры под арендатора.
Посуточная сдача эффективна, если квартира может себя продавать раз за разом. Она должна располагаться в удачном месте, выглядеть презентабельно, чтобы вашими квадратными метрами заинтересовались командировочные лица. Узнайте все о посуточной сдаче жилья в аренду из нашей статьи.
Если квартиру сдают посуточно, то главной фотографией в объявлении делают спальню, так как она интересует клиентов больше всего
Перед сдачей квартиры на долгий срок подготовьте её под целевую аудиторию. Двухкомнатные квартиры идеальны для семей с детьми, поэтому сделайте в них специфический ремонт:
- недорогая отделка стен;
- простая и надежная мебель;
- детская комната с рабочим местом.
Однокомнатные квартиры и студии чаще снимают студенты и семьи без детей. Укомплектуйте их мебелью из IKEA на 2 — 3 спальных места и самой необходимой техникой без излишеств. Студентам важен выход в интернет, холодильник и спальное место.
Покупка квартир для сдачи в аренду
Вложения в Москве от 7 000 000 р., в регионах от 4 000 000 р.
Покупка квартиры для сдачи в аренду — это первое, о чем думают начинающие инвесторы, мечтающие о пассивном доходе и бизнесе на недвижимости. Однако без точного бизнес-плана много на такой схеме заработать не получится. Доходы съест ремонт, инфляция, риски (затопят квартиру, соседей, устроят пожар) и вероятное снижение цены на квадратные метры, что характерно для новых микрорайонов вокруг мегаполисов.
Подумайте, современные микрорайоны — это полуизолированные локации с минимальной инфраструктурой. Тут живут люди с низкими доходами без накоплений. В далекой перспективе такие микрорайоны-муравейники легко могут стать гетто с низким уровнем жизни. Стоимость недвижимости упадет, как это происходит сейчас во многих районах европейских городов, заселенных беженцами.
Микрорайоны имеют все шансы стать гетто на фоне низкого уровня жизни, поэтому старайтесь децентрализовать инвестиции, покупая недвижимость в разных районах
Покупайте квартиры там, где их можно сдавать по хорошей цене и при этом растет цена м2. Если вы выбираете между коммерческой и жилой недвижимостью, то прочитайте статью: что выгоднее, коммерческая или жилая недвижимость.
В 2000-х предприниматели покупали квартиры на первых этажах, чтобы потом перевести жилую недвижимость в коммерческую и продать в несколько раз дороже. Сейчас такая схема практически не работает. |
Покупка недвижимости с последующей продажей
Для этой схемы бизнеса на недвижимости нужны свободные деньги, которые вы можете вложить на 2 — 4 года. Речь идет о сумме от 3 000 000 р. При реализации этой схемы можно взять до 30% вложений в ипотеку или в качестве кредита.
Купить землю, подержать и продать
Земельный участки дорожают в трех случаях:
- людям и компаниям нужно место для строительства микрорайона, коттеджного поселка, курорта, заправочной станции;
- рядом строят стадион, парк, курорт (объект, который привлекает много людей);
- к участку подводят коммуникации — дороги и инженерные системы (газ, электричество, воду).
Приведем парочку примеров.
Если купить участок в лесу, а через 5 лет к нему подведут электричество, газ и водопровод, то он в 2 — 3 раза вырастет в цене.
В период кризиса строить недвижимость невыгодно, поэтому земельные участки дешевеют. Представьте, что вы купили пустырь и оформили его в собственность во время кризиса. Через 5 лет экономическая ситуация в стране меняется и крупная строительная компания планирует построить микрорайон, но часть земли принадлежит вам. При таком раскладе вы продадите участок на 30 — 50% дороже.
Инвестировать в землю выгодно рядом с крупными городами, федеральными трассами, красивыми местами с туристическим трафиком. К сожалению, в России земли осваиваются только рядом с крупными городами, что резко снижает вариативность таких инвестиций.
Купили земельный участок, пролоббировали строительство коттеджного поселка и продали недвижимость с ощутимым плюсом
- Проблемы этого способа инвестирования:
- непредсказуемый результат;
- заморозка активов на долгий срок;
- необходимость в наличии связей среди людей, которые могут повлиять на развитие этой территории.
Купить квартиру на этапе “котлован” и продать после подорожания на 10 — 25%
Жилая недвижимость на этапе “котлован” стоит на 10 — 25% дешевле, чем при сдаче объекта. Жилье экономкласса растет в цене на 10 — 15%. Элитная недвижимость может вырасти до 25% только за время строительства.
Некоторые застройщики активно привлекают любые инвестиции. Чем активнее они это делают, тем больше нуждаются в деньгах. Чем больше инвесторов купят квартиры, тем большее количество спекулянтов начнут продавать квартиры после сдачи дома, что неизбежно приведет к снижению цены квадратных метров.
Покупать квартиру на этапе “котлован” — большой риск, который сулит от 10% годовой прибыли (часто больше!)
Сложность этого бизнеса на недвижимости в том, что схеме очень много рисков и переменных. Нужно разбираться в застройщиках, проектах, быть подкованным с юридической стороны, планировать минимум на 2 года вперед и уметь продавать недвижимость. Рисков очень много. В 2019 году не построили более 70 000 объектов. Обманутые дольщики сидят без денег пока недострой падает в цене каждый год.
Строят уже 12 лет, г. Выборг — такие объекты есть в каждом городе
Купить “бабушкину” квартиру, сделать ремонт и продать
Люди часто не разбираются в недвижимости и не умеют оценивать её потенциал. Они получают “бабушкину” квартиру в наследство и стараются быстро её продать, чтобы получить наличные средства. Это идеальная возможность заработать для человека, который занимается предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости.
Главное правило этого бизнеса на недвижимости — квартира должна быть перспективная:
- “сталинка” с хорошим потенциалом для перепланировки;
- есть возможность продавить неопытного продавца по цене;
- хороший район, благоустроенный двор, чистый подъезд;
- рядом планируют строить станцию метро, парковку, развязку дорог.
Большинство изменений — выкинутый и проданный хлам, а также недорогой ремонт
Некоторые инвесторы умудряются заработать не только на недвижимости, но и на реставрации советской и дореволюционной мебели.
Сколько теперь стоит такой диван на аукционе? Вы не знаете, а профессиональные покупатели “бабушкиных” квартир знают. Фото: dekormyhome.ru
Купить залоговую недвижимость и продать дороже
Бизнес на залоговой недвижимости — это не развод. Если собственник залогового имущества задолжает кредитору (например, банку), то банк может через суд получить недвижимость в собственность. Однако кредитору не выгодно держать недвижимость у себя в собственности. Часто судебные приставы продают недвижимость через аукцион (залоговые торги) с дисконтом в 15% или более.
Тысячи инвесторов и предпринимателей участвуют в подобных торгах, чтобы купить недвижимость с максимальной скидкой, сделать недорогой ремонт, придержать при росте цен и выгодно продать.
Это рискованное ведение бизнеса на недвижимости. Что может пойти не так:
- адвокаты должника могут оспорить торги из-за внутренних нарушений проведения аукциона;
- в квартире есть жильцы, которым некуда съехать, их выселение через суд может затянуться на год;
- квартира неудачная: в районе нет инфраструктуры, плохая планировка, некачественная отделка помещений, что приведет к дополнительным затратам.
Бизнес на коммерческой недвижимости
Инвестиции в коммерческую недвижимостью требуют капитала от 20 млн рублей. В этом бизнесе высокие доходы идут рука об руку с большими рисками потерять все накопления из-за одной ошибки, поэтому так важно правильно оценивать перспективность каждого объекта.
Коммерческая недвижимость интереснее жилой благодаря более высокой доходности. На март 2020 года жилая недвижимость имеет среднюю доходность 6% в год, коммерческая от 8%. Это привлекает большое количество начинающих и опытных инвесторов. Если вы начинающий инвестор, то должны знать способы оформления сделок с недвижимостью и как избежать обмана при вложении средств.
Давайте поговорим о бизнесе на коммерческой недвижимости, который переживает непростые времена с 2014 года.
Недвижимость стрит-ритейл
Стрит-ритейл (street retail) — коммерческая недвижимость первых этажей. Это была самая перспективная недвижимость в конце 2000-х, так как можно было купить квартиру на первом этаже, перевести её в нежилой фонд и сдать крупному арендатору на долгое время. Сегодня так сделать не получится, потому что требования к переводу многократно выросли.
Если московскую квартиру в 30 м2 можно сдать за 30 000 р./месяц, то нежилое помещение на первом этаже уже за 150 000 р./месяц. |
Первые этажи все еще актуальны, но хороших мест в мегаполисах осталось мало. Бизнес на коммерческой недвижимости идет в область (в радиусе до 60 км от МКАД) и периферийные города.
Что вы можете сделать с недвижимостью на первом этаже:
- открыть свой бизнес;
- сдать в аренду, а потом выгодно продать.
Инвестиции в стрит-ритейл — большая тема, которую лучше изучить отдельно. Остальные виды коммерческой недвижимости постепенно теряют свою актуальность.
Производственные помещения, склады, офисы
Покупать производственные, складские и офисные помещения имеет смысл только в том случае, если у вас есть свое производство или отличный бизнес-план.
Малый бизнес в России на 2020 год, мягко говоря, в сложном положении. Жесткий контроль со стороны государства, развитие интернет-торговли, онлайн-предпринимательства и доставки, советская ментальность населения препятствует развитию бизнеса. Соответственно, мало кому нужны помещения под производство, склады и офисы. Предложений полно, а спроса значительно меньше.
Если вы почему-то стали обладателем склада или производственного помещения, то попробуйте:
- организовать мини-склады для хранения вещей;
- сдать в аренду микробизнесу;
- выгодно его продать начинающему инвестору.
Если можете, то сдайте офис в аренду и ищите инвестора, который купит у вас этот актив. В Москве офисов класса А стало слишком много для сравнительно небольшого количества успешных компаний, которые оккупировали бизнес-центры.
В коммерческой недвижимости хорошо чувствуют себя те, кому повезло сдать помещение крупному банку, ритейлеру или большой сети. Остальные зарабатывают копейки или безуспешно ищут арендаторов.
Как видите, бизнес на недвижимости построить можно, но это требует больших инвестиций и грамотного управления активами. Если так получилось, что вы удачно купили актив, но не знаете, как им грамотно управлять, то обращайтесь к нам. Мы управляем 150+ объектами недвижимости в Москве и Подмосковье. Поможем.
Перепродажа новостроек как способ заработка на недвижимости
Перепродажа новостроек – проверенный способ заработка на недвижимости. Суть этой стратегии: купить недооцененную квартиру в новостройке и перепродать ее через 1-2 года на 30-40% дороже. Затраты времени и стартовый капитал – минимальные. Наибольшую выгоду дает покупка на стадии котлована, но это самый рисковый вариант. Поговорим о том, как правильно выбрать новостройку и продать ее с максимальным доходом.
Сфера | Недвижимость |
Стартовый капитал | от 0 до 10-20% от стоимости квартиры (от 100 000 рублей) на первоначальный взнос. |
Надежность | Высокая |
Цель инвестиций | Получить доход от 20%-200% от перепродажи квартиры через 1-2 года |
Доходность | от 20% |
Чистый пассивный доход за год | от 150 000 в год |
Новостройки для перепродажи – надежное вложение в недвижимость
Одно из важных преимуществ этой стратегии – в том, что инвестору не обязательно вкладывать собственные накопления. Квартиру можно купить за заемные деньги, если взять ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Как говорил американский писатель Э.Б Уайт, “Крупная торговля заключается в том, чтобы купить, хотя бы и дорого, но в кредит, а продать, хотя бы и дешево, но за наличные”. В случае с новостройками – брать надо дешево и в кредит, а продавать – дорого и за наличные.
Получить кредит на самых выгодных условиях помогают ипотечные брокеры. Если с нулевым первоначальным взносом ипотеку не одобрят, достаточно вложить 10-20% от стоимости жилья и взять кредит на максимально возможный срок с минимальным ежемесячным платежом.
Дополнительно вкладывать в квартиру ничего не нужно: только купить объект и платить ипотеку до момента перепродажи.
- Найти квартиру в новостройке(1-3 дня)
- купить квартиру (1 день)
- Выставить квартиру на продажу через 1-2 года,
- Продать квартиру (1 день)
Обычная норма дохода – +30-40% от стоимости квартиры за полтора года. Если квартира куплена за 1 млн. рублей, ее можно перепродать за 1,3 – 1,4 миллиона через 18 месяцев.
Фактическая доходность инвестиций выше 30-40%, потому что инвестору не обязательно вкладывать 1 миллион собственных денег. Реальные затраты – 10-20% от стоимости квартиры (первоначальный взнос по ипотеке) + сопутствующие расходы+ сумма ежемесячных выплат по ипотеке за полтора года. Обычно вложения инвестора не превышают 25% от стоимости квартиры.
Куда вложить деньги, чтобы не потерять: кому подойдет эта стратегия
Вложения в недвижимость – одна из самых надежных инвестиций. Эта стратегия подойдет инвесторам, которые:
- ищут, куда вложить деньги, чтобы не потерять их,
- хотят получить доход выше, чем дает банковский депозит и другие традиционные инструменты,
- предпочитают инвестировать в реальные осязаемые активы, имеющие объективную ценность.
Считается, что недвижимость всегда растет в цене. Это не совсем так: недвижимость растет в цене в долгосрочной перспективе, а в краткосрочной цена может оставаться на одном уровне или даже падать.
Здесь важно учитывать:
- общее состояние рынка. Когда рынок вступил в фазу роста – растет любая недвижимость. Когда рынок падает или находится в стагнации – нужно особенно внимательно подходить к выбору квартиры для инвестиций.
- ликвидность объекта. Новостройки ликвиднее вторичного жилья, потому что это более новые дома с хорошими коммуникациями и удобными планировками. Самые ликвидные квартиры – однокомнатные.
- состояние города. Есть перспективные города, которые растут и развиваются. Помимо естественного прироста населения, туда регулярно переезжают люди из других городов и деревень. Если в городе обратная тенденция (люди чаще уезжают оттуда, чем приезжают), нужно задуматься о перспективах инвестиций.
- инфраструктура района. В каждом крупном городе есть перспективные районы: когда они начинают застраиваться и не имеют хорошей развитой инфраструктуры, жилье там стоит недорого. Через несколько лет по мере появления новых магазинов, школ, детских садов цены на недвижимость в таких районах начинают расти.
“Планом Б” для инвестора в новостройки для перепродажи будет разделение квартиры на студии и сдача в аренду. Если квартира пока не выросла в цене или инвестор передумал ее продавать, он может получить ежемесячный денежный поток с аренды, а разделение квартиры на студии позволяет увеличить доходность каждого квадратного метра в 1,5-2 раза. Подробнее об этой стратегии можно прочитать здесь.
Смотрите видео, где профессиональный инвестор рассказывает об инвестициях в новостройки:
Инвестиции в новостройки: с чего начать
Начать инвестирование в новостройки стоит с определения стратегии, просмотра объектов и подачи заявки на ипотеку.
- просмотрите как можно больше объектов, прежде чем принимать решение о покупке. Лучше всего выписать основные требования к квартире на лист бумаги и сразу (до просмотра) отсеять неподходящие квартиры.
- не ориентируйтесь только на цену квадратного метра. Это не единственный важный показатель.
- не судите о новостройке по рекламным буклетам и информации в интернете.
- выбирайте застройщиков, которые уже имеют сданные объекты. Не поленитесь поехать и посмотреть на них, спросить мнение жильцов.
Когда квартира выбрана, есть смысл поторговаться, даже если инвестор покупает напрямую у застройщика. Часто на новостройки дают дополнительные скидки.
Ипотека на новостройку
Покупка новостройки кредитуется по минимальной ставке: в Сбербанке в начале 2018 года можно взять кредит под 7,9% годовых. В ряде регионов есть льготные условия для покупателей. Также льготные условия предоставляются семьям с 2 детьми и более, если второй (или третий) ребенок родился в 2018 году.
Имея подтверждение из банка об одобрении кредита, можно приступать к поиску объекта. Никаких дополнительных бумаг для этого не требуется. Если банк не одобрил кредит, рекомендуется обратиться к ипотечным брокерам.
Как правильно купить квартиру в новостройке
Ключевой вопрос для любого инвестора – какую новостройку выбрать для инвестиций. Некоторые квартиры с годами не растут в цене и даже дешевеют. Здесь имеют значение 3 фактора:
- на каком этапе строительства покупается квартира (на стадии котлована, в процессе строительства, когда дом почти готов, когда дом сдан)
- характеристики квартиры
- характеристики дома и района
Рассмотрим их более подробно.
Покупка квартиры на стадии котлована
Покупка квартиры на стадии котлована – самый дешевый и самый рисковый вариант для инвестора. Доходный, потому что на этапе котлована самые дешевые цены за квадратные метры. Рисковый, потому что эти квадратные метры могут так и остаться в проекте на бумаге. Большое количество недостроя и проблема обманутых дольщиков, которые вложили деньги и не получили жилье, заставило государство пересмотреть подход к долевому строительству. В конце 2017 года Правительство объявило об отказе от ДДУ (договоров долевого участия) и переходе к проектному финансированию строительства. Поэтапный переход будет завершен к 2020 году.
1 июля 2018 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ, и купить квартиру в строящемся доме будет нельзя. Финансировать строительство теперь станут не дольщики, а банки. Целый ряд дополнительных требований к застройщикам вытеснит с этого рынка мелких игроков и заставит оставшихся застройщиков поднять цены (по оценкам экспертов, на 15-20%). Пока изменения не вступили в силу, инвесторы еще могут дешево купить квартиру в новостройке на стадии котлована. Главное – трезво оценить все риски и выбрать надежного застройщика.
Покупка квартиры на стадии строительства
Покупка квартиры на стадии строительства менее рискованна, чем покупка на стадии котлована. Чем ближе к сроку сдачи дома в эксплуатацию, тем меньше рисков и тем выше цена квадратных метров. Для инвесторов, которые не готовы рисковать, есть смысл искать почти готовые дома за несколько месяцев до сдачи в эксплуатацию. Это почти безрисковая и одновременно выгодная стратегия. После того как дом сдан, цена вырастает на 10-15% и более.
Как выбрать квартиру в новостройке
Главные требования к квартире в новостройке, которая покупается с целью перепродажи: высокая ликвидность и потенциал роста цены. Лучше всего проверить объект по специальному чек-листу.
Смотрите видео:
Предварительно оцените квартиру по следующим параметрам:
- Площадь и количество комнат. Самые ликвидные объекты – однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. метров. В крупных городах пользуются спросом студии.
- Этаж. Менее ликвидны первый и последний этаж, но они стоят дешевле. Если квартира покупается для сдачи в аренду, этаж не имеет принципиального значения, но для перепродажи идеальными считаются 3-5 этаж.
- Планировка. Поскольку инвестор не планирует делать перепланировку, критичных требований к планировке нет. Исходите из требований потенциальных покупателей. Можно заранее спросить у риэлторов, какое жилье пользуется спросом в вашем регионе. Обычно покупатели ценят большую кухню, раздельных санузел, наличие лоджии или балкона, и красивый вид из окна.
Требования к дому и району:
- ЖК, массовая или точечная застройка. Сейчас популярны квартиры в жилых комплексах с закрытой охраняемой территорией. У них есть свои плюсы, но есть и минусы. Во-первых, стоимость жилья в ЖК выше. Продать дорогую квартиру бывает сложно, особенно в кризис, а готовое жилье эконом-класса всегда востребовано. Во-вторых, в ЖК или местах массовой застройки бывает большое предложение квартир на продажу. Чтобы продать свою квартиру, приходится конкурировать с другими продавцами. При условии хорошо развитой инфраструктуры района стоит рассмотреть дома точечной застройки.
- Кирпич, монолит или панель. Любой строительный материал имеет плюсы и минусы Кирпичные дома стоят дороже, но считаются долговечными и пользуются спросом. Монолит дешевле кирпича и также отличается надежностью. Панель – эконом-вариант для бюджетного жилья.
- Хорошая транспортная доступность. Если из центра города нужно добираться с пересадками или квартира далеко от метро (в крупных городах), это плохо для потенциальных покупателей.
- Состояние прилегающей территории. Уютный ухоженный двор с хорошей детской площадкой повышают шансы на продажу.
- Наличие парковки. Важный критерий для автомобилистов – собственная парковка.
- Инфраструктура района. Близость магазинов, школ, больниц, детских садов, парков и зон отдыха сказывается на стоимости жилья.
Покупка квартиры в новостройке: считаем доходность
Как говорил русский литератор Леонид Крайнов Рытов, “Постулат «За что купил, за то и продаю» – верный путь к банкротству”. Цель любого инвестора – продать дороже.
Если инвестор покупает квартиру за собственные средства, плановый доход от перепродажи новостройки – 30-40% за 1,5 года, то есть 20-27% годовых. Покупка квартиры в новостройке за кредитные деньги дает более высокую доходность.
Пример 1. Инвестор купил квартиру за 1 миллион рублей собственных денег. Через 18 месяцев продал ее за 1,3 миллиона рублей (не вкладывая дополнительных средств).
Доходность составила 30% за полтора года, или 20% годовых.
Пример 2. Инвестор купил ту же квартиру за 1 миллион рублей в кредит с первоначальным взносом 10% (100 000 рублей). 18 месяцев платил кредит (кредит на 20 лет по ставке 10% с ежемесячным платежом 8,5 тысяч рублей).
После расчета с банком у инвестора осталось 1 300 000 – 900 000= 400 000 рублей.
Доходность = (400 000/253 000)/1,5= 38% годовых.
Это приблизительный расчет. По факту инвестор должен банку меньше 900 000 (т.к. часть кредита выплатил за полтора года) и у него есть возможность снизить расходы, взяв кредитные каникулы. Также расчет не учитывает небольших сопутствующих расходов на риэлторов и оформление сделки. Но при покупке за чужие деньги доходность выше. Чем больше срок ипотеки – тем выше потенциальная доходность.
Перепродажа новостроек
Перепродажа новостроек – последний этап в реализации стратегии. Когда дом введен в эксплуатацию, а недвижимость выросла в цене, остается выставить ее на продажу, оформить документы и зафиксировать полученную прибыль.
Если инвестор ошибся в расчетах и квартира не выросла в цене в течение 1-2 лет, выгоднее не продавать ее без прибыли или в убыток, а cдавать в аренду.
Как продавать новостройки
Обычно инвесторы в новостройки перепродают ее в том же виде, что купили, без дополнительных вложений. Но окончательное решение по этому вопросу зависит от конкретной ситуации на рынке недвижимости. Если инвесторская квартира не имеет отделки, а спросом пользуются только готовые объекты с отделкой “под ключ”, имеет смысл подстроиться под требования рынка.
Как продавать новостройки:
- Узнайте стоимость квартиры на текущий момент и поставьте цену не выше среднерыночной. Желательно заложить в цену возможность небольшого торга.
- Используйте все каналы продажи (до 30 штук). “Сарафанное радио”, все сайты бесплатных объявлений, риэлторы, – пробуйте любые доступные варианты.
- Предпродажная подготовка. Приведите квартиру в порядок: она не должна выглядеть грязной или запущенной.
- Сделайте качественные фото и хорошее продающее объявление. В объявлении перечислите все достоинства квартиры, укажите варианты расчета (в том числе возможность использования материнского капитала).
Перепродажа квартир как бизнес
Перепродажа квартир может быть не разовой акцией, а полноценным инвестиционным бизнесом и основным источником дохода инвестора. С каждым новым объектом инвестор все лучше понимает рынок недвижимости и учится выбирать самые перспективные объекты для перепродажи.
Плюсы этой стратегии – высокая доходность при небольших стартовых вложениях (если использовать ипотеку) и минимум усилий инвестора. Первый урок “богатого папы” от Роберта Кийосаки гласит: “Богатые никогда не работают за деньги”. Перепродажа квартир позволяет заставить деньги работать на себя. Это полупассивные инвестиции, которые почти не отнимают времени.
Как заработать на новостройках
Понять, как заработать на новостройках, несложно: нужно нужно купить квартиру дешевле и продать дороже. Поскольку недвижимость – дорогостоящий объект, рост стоимости квартиры на 30-40% составит приличную сумму. А использование кредитного плеча позволяет еще больше повысить доходность стратегии. Но не всем инвесторам удается получить высокий доход от перепродажи квартиры.
Какие есть риски и как их минимизировать
Рассмотрим основные риски стратегии:
- Риск недостроя. Если покупать квартиру в недостроенном доме, который еще не введен в эксплуатацию, существует риск банкротства строительной компании. В этом случае стройка может быть заморожена на неопределенное время. Чтобы свести риск к минимуму, покупайте готовое жилье или квартиру в доме на последнем этапах строительства.
- Риск, что квартира не вырастет в цене. Можно купить квартиру, которая не подорожает и даже подешевеет через 1-2 года. Чтобы этого избежать, выбирайте объект строго по чек-листу.
- Риск не продать квартиру. Если на рынке недвижимости предложение опережает спрос, продать квартиру сложно. Помочь может лишь уникальное предложение (если квартира имеет какие-то существенные преимущества перед аналогичными объектами на рынке) или дисконт. Резервный вариант: сдавать жилье.
Налогообложение
Как и любой другой доход, доход с продажи недвижимости для физических лиц облагается по ставке 13%. Если квартира находится в собственности более 5 лет (или более 3 лет, если она куплена до 2016 года), налог платить не нужно.
13% рассчитываются не с суммы продажи, а с суммы фактически полученного дохода. Если квартира куплена за 1 млн. рублей, а продана через год за 1,3 млн. рублей. налогооблагаемая база – 300 000 рублей, а ставка налога составит 300 000*0,13 = 39 000 рублей.
- применить налоговый вычет (1 млн. рублей)
- учесть не только стоимость покупки, но и все сопутствующие расходы (включая риэлторов, ремонт и т.д). Расходы должны быть подтверждены документально.
Индивидуальные предприниматели платят налоги по ставке в соответствии с выбранной системой налогообложения ИП. На ОСНО налоговая ставка такая же, как для физических лиц – 13%. На УСН “Доходы” ставка налога 6% на все доходы, на УСН “Доходы-расходы” – 15% от разницы между доходами и расходами.
Перепродажа новостроек не попадают под патентную систему налогообложения ИП и ЕНВД. В большинстве случаев предпринимателю выгоднее заплатить по ставке 13% как физическое лицо.
Б/У строительные материалы — отличная основа для бизнеса без больших вложений
Бизнес по продаже строительных материалов — один из самых стабильно развивающихся и востребованных, потому что в его услугах нуждаются как крупные строительные компании, так и небольшие фирмы и отдельные физические лица, желающие произвести ремонт своих строений или возвести новые постройки.
И б/у строительные материалы — отличная основа для бизнеса без больших вложений, которая может принести неплохой доход.
Тем, кто хочет начать бизнес на бу стройматериалах, данная информация будет полезна практическими рекомендациями и первоначальными расчетами.
С чего начать бизнес — подбор объектов
Сущность данного бизнеса заключается в том, чтобы аккуратно разобрать старые строения и продать полученные стройматериалы.
Следовательно, перед началом этого бизнеса необходимо осмотреть те объекты, которые находятся в вашем регионе: заброшенные дома, дачи и другие строения. Для этого надо сесть в автомобиль, объехать находящиеся вблизи деревни и дачные поселки и взять на заметку имеющиеся там постройки, которые можно разобрать.
Если можно, на месте договоритесь с собственниками о том, что вы хотите купить их под снос, а если хозяев нет, оставьте записку. В деревнях есть много бесхозных домов, разбирать которые можно без получения особого разрешения.
Еще один способ найти здания под разборку — размещение объявлений в местных газетах, на досках объявлений, в интернете.
Шаг второй — решение кадрового вопроса.
Обычно достаточно бригады из 8—10 человек, чтобы быстро и качественно произвести демонтаж здания. Рабочих можно найти по объявлению или через бюро по трудоустройству. Самой дешевой рабочей силой являются выходцы из СНГ, но здесь надо оформить документы согласно действующему закону, чтобы избежать неприятностей с правоохранительными органами.
Строительный материал, полученный при разборке, должен быть хорошего качества и иметь товарный вид, поэтому необходим контроль за производимыми работами. Не пожалейте денег на зарплату хорошему прораба, который будет руководить работой бригады — это окупится.
Шаг третий — организация сбыта.
После получения первых стройматериалов можно смело подавать объявления о продаже в газеты, на доски объявлений, распространять флаеры по подъездам домов, в районах дачных застроек.
Чтобы ваше предложение было более привлекательным, стоит внести пункт о доставке и возможности самовывоза этих материалов. Для обеспечения доставки вам необходимо получить договоренность с транспортной фирмой, у которой есть вся необходимая техника. Услуги по доставке оплачивает заказчик, вам же предстоит обеспечить посредничество между ним и грузовой компанией.
Необходимые расходы и примерные доходы
Примерные затраты и прибыль от бизнеса на б/у стройматериалах:
- Кирпич красный (цена за 1 пачку — 160 кирпичей): вы отдаете хозяину 480—500 рублей, рабочим — 70—100 рублей, продаете за 960—1000 рублей. Таким образом, на каждой пачке вы можете получить прибыль в 400—410 рублей.
- Кирпич силикатный (белый) дешевле: хозяину — 320—350 рублей, рабочим — так же 70—100 рублей, продаете по 600—650 рублей за пачку. Выгода — 200—210 рублей.
- Шифер (цена за 1 лист 7-волнового шифера б/у — 70—85 рублей при продаже): плата, которую вы отдаете хозяину, примерно 25—30 рублей, рабочему — 5 рублей. С каждого листа вы имеете 40—45 рублей.
- Плиты перекрытия: стоимость такого материала, как плиты, зависит от их размеров и состояния. Например, размером 5600/1500/220 стоит от 2000 до 6000 рублей, рабочим отдаете до 300 рублей, хозяину половину стоимости и получаете выгоду около 2000 рублей.
Расчеты приведены для региона Среднего Поволжья и Самарской области, поэтому могут несколько отличаться от цифр в других регионах.
Таким образом, на продаже б/у стройматериалов можно неплохо заработать, ведь спрос на недорогие материалы всегда большой.
Соблюдение техники безопасности
Соблюдение техники безопасности — очень важный вопрос в данном виде бизнеса. При разборке зданий могут быть обрушения и возникать различные травмоопасные ситуации, поэтому перед осуществлением работ по демонтажу сооружений необходимо провести инструктаж по технике безопасности и зафиксировать это в специальном журнале, где каждый рабочий должен расписаться за прохождение обучения по технике безопасности. Еще лучше будет, если каждый работник будет застрахован.
Второе направление бизнеса на б/у стройматериалах
Даже если вы плохо разбираетесь в вопросах строительства, то расстраиваться не стоит, так как данная деятельность не предполагает наличия знаний в данной области. Суть создаваемого строительного бизнеса основывается на создании площадки в интернете, на которой одни компании или бригады смогут продавать строительные материалы другим.
Например, установщики пластиковых оконных конструкций заинтересованы в том, чтобы продать старые деревянные окна, а определенные производители заинтересованы в том, чтобы дешево купить эти окна с целью последующей переработки стекла. А если не заинтересуются производители, то дачники точно не откажутся от того, чтобы приобрести дешевые дрова или материал для сооружения теплиц.
Минимальные затраты обеспечат максимальную выгоду. Создание сайта обойдется примерно в 3000—3500 рублей. Если вы имеете соответственный опыт создания сайтов, то это будет и вовсе бесплатно. Что же касается рекламы, то здесь придется потратить больше времени, чем средств. Так как вы создаете бизнес с минимальными затратами, то и методы рекламы выбирайте подешевле, например, рекламу в подъездах (наклейки на двери или вкладыши в почтовые ящики).
Хорошо прорекламированный в подъездах домов сайт, связывающий продавцов и покупателей строительных материалов, будет пользоваться большой популярностью и обладать огромной посещаемостью. Это обязательно привлечет внимание производителей строительных материалов и строительных компаний, которые будут готовы платить хорошие деньги за рекламу своих товаров или услуг на вашем сайте. В результате ваш бизнес будет процветать.
Источник https://retail-realty.ru/stati/biznes-na-nedvizhimosti-10-sposobov-zarabotat-sovety-praktikov/
Источник https://kudavlozhit.ru/pereprodazha-novostroek
Источник https://gejzer.ru/idei/bu-strojmaterialy.html