Содержание
Движимого или недвижимого имущества
Государственная регистрация водопроводных коммуникаций
Роман26, если водопроводная или канализационная сеть представляет собой целостное сооружение, которое неразрывно связано с землей, и его перемещение повлечет утрату его целостности и невозможность использования по назначению, то она может быть признан недвижимым имуществом, право собственности на которое подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 130 ГК РФ регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Поэтому для того, чтобы определить, требуется ли государственная регистрация права собственности на системы водопровода и канализации, необходимо установить, является ли это имущество движимым или недвижимым.
Гражданское законодательство не содержит исчерпывающего перечня объектов недвижимого имущества. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, как земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Таким образом, законом определены следующие критерии отнесения имущества к недвижимости:
— или объект прочно связан с землей;
— или закон указывает, что этот объект относится к недвижимому имуществу.
Поскольку в отношении водопроводов и канализаций (как и иных коммунальных сетей) в законодательстве соответствующего указания не содержится, то необходимо установить наличие прочной связи с землей, что является в значительной степени оценочной категорией.
По смыслу приведенных выше норм прочной определяется такая связь с землей, при которой перемещение объекта без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К таким объектам указанная норма относит и сооружения. Имеется судебная практика, признающая водопроводные сети недвижимым имуществом по вышеуказанному основанию (постановления ФАС Уральского округа от 10.09.2008 N Ф09-6079/08-С6 и от 14.04.2008 N Ф09-2383/08-С6, определение ВАС РФ от 23.09.2009 N 12247/09, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2011 N 05АП-2721/11, оставленное без изменений постановлением ФАС Дальневосточного округа от 13.09.2011 N Ф03-4038/11). Соответственно, на практике имеют место случаи регистрации сетей водопровода в качестве недвижимого имущества в обычном, заявительном порядке (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 02.12.2009 N А12-18747/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2010 N А46-23451/2008, ФАС Уральского округа от 17.03.2004 N Ф09-610/04ГК), так и по решению суда (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.09.2008 N Ф04-5336/2008(10836-А46-26)).
Таким образом, водопроводные и канализационные сети могут быть признаны недвижимым имуществом, хотя этот вопрос должен решаться в каждом конкретном случае в зависимости от свойств сооружения.
Имеется также судебное решение, в котором отсутствие государственной регистрации права на водопроводные сети и непрохождение объектом технического учета было оценено судом как обстоятельство, свидетельствующее о том, что это имущество не является недвижимым (постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.06.2009 N А44-2286/2008). Однако именно факт соответствия объекта признакам недвижимого имущества, указанным в ст. 130 ГК РФ, обуславливает обязательность государственной регистрации прав на него и прохождения кадастрового учета, а не наоборот, поэтому такой вывод не может быть признан обоснованным.
Необходимо также учитывать следующее.
Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой, право собственности на которую по общему не приобретается и которая подлежит сносу. Отсюда сложилась судебная практика, признающая необходимым условием отнесения объекта к недвижимому имуществу как объекту гражданских прав (гражданского оборота) не только его конструктивную связь с землей, но юридическую — то, что он был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с соблюдением градостроительных и иных норм и правил. Такой вывод, например, был сделан в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2008 N А56-15499/2006 в отношении сооружений авторынка; в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 19.03.2008 N А56-48327/2006 — в отношении защитных сооружений; в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 10.06.2010 N А32-27408/2009 — в отношении летних домиков. Относительно водопроводных сетей аналогичные суждения высказаны в постановлении Президиума Московского областного суда от 23.09.2009 N 307.
Однако согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, разумеется, если она отвечает признакам недвижимого имущества. То есть отсутствие юридической связи с землей, хотя и препятствует его признанию таковым как объектом гражданских прав, не лишает объект признаков недвижимого имущества как такового (смотрите, например, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2009 N 13АП-4685/2009, ФАС Поволжского округа от 09.11.2009 N А57-6654/2008).
Соответственно, при соблюдении установленных в законе условий суд может признать право собственности и на самовольную постройку (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 19.05.2009 N А32-22621/2007-47/280, ФАС Волго-Вятского округа от 11.02.2008 N А43-7810/2007-17-178).
Инженерные сети это движимое или недвижимое имущество
Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Заявителем – юридическим лицом по собственной инициативе могут быть представлены: документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия); разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное федеральным органом исполнительной власти или органом государственной власти субъекта Российской Федерации либо органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство. в соответствии с ч. 1 ст.
В норме сказано: «к недвижимым (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Так вот с формулировкой: «прочно связано с землей» у бухгалтеров и возникают сложности. Ведь непонятно: инженерные сети или, например, лифты – прочно ли они связаны с землей? Вот Минфин нам помог и в Письме 2012 года четко определить, что это – недвижимость.
ВниманиеНо ведь может возникнуть подобный вопрос и в отношении другого имущества, о котором в разъяснениях ведомства не упоминается. Может быть, зайти с другой стороны и понять, что можно считать движимым имуществом. В ГК сказано: «вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги».
Инженерные сети движимое или недвижимое имущество
Понятие недвижимого имущества с точки зрения гражданского законодательства неразрывно связано с необходимостью государственной регистрации прав на такое имущество (ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ и т.д.). Кроме того, следует также учитывать, что, как указано в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 28.12.2006 N А43-19271/2005-12-644, по смыслу ст. 130 ГК РФ, прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. В частности, при решении вопроса о признании объекта недвижимой вещью выясняются следующие вопросы:
- не является ли вещь частью другой вещи (если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь) (ст.
Разночтения, связанные с порядком учета движимого и недвижимого имущества, будут решаться в судах, когда начнутся массовые проверки применения закона №202-ФЗ. Об этом в ходе IV Всероссийского конгресса «Налоги. Правовое регулирование 2014 Весна» сообщила преподаватель Центра переподготовки бухгалтеров и аудиторов МГУ Раиса Рябова. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.
Как известно, 1 января 2013 года вступил в силу закон №202-ФЗ, в соответствии с которым внесены изменения в 30 главу НК РФ: движимое имущество, принятое на учет в качестве основных средств после 1 января 2013 года, не облагается налогом на имущество. «Наше законодательство не дает четкого разграничения – какое имущество считать движимым, какое недвижимым, — отметила Рябова. — Первое, куда мы смотрим – это Гражданский Кодекс, 130 статья. В соответствии с п.1, к недвижимому имуществу относятся: 1.
Упомянутые в вопросе лифты, система вентиляции и колонны являются, по нашему мнению (с учетом вышеприведенной позиции Минфина России), частью здания как единого объекта недвижимости, в том числе поскольку не могут (не предназначены) выполнять свои функции отдельно от здания. Кроме того, если предположить, что в принципе демонтаж их возможен, то необходимо учитывать, что при оборудовании здания указанными объектами их демонтаж не предполагался до исчерпания ресурса и объективной необходимости их замены. Даже если указанные объекты будут учитываться как самостоятельные инвентарные объекты, полагаем, более безопасно (во избежание налоговых санкций) включить их в состав объектов налогообложения.
Инженерные сети это движимое или недвижимое имущество судебная практика
ИнфоТолько они ставятся на кадастровый учет. Все остальное неотделимая принадлежность объекта недвижимости. Статья 130. Недвижимые и движимые вещи 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Большой стаж практической работы . Остались вопросы или есть проблемы, я помогу вам gallina1946@921-907-53-36 Личная консультация
- Нет- это не объекты недвижимости согласно ГК РФ: Статья 130. Недвижимые и движимые вещи 1.
ВажноОднако Минфин изложил свою позицию, ссылаясь на Общероссийский Классификатор основных фондов (ОКОФ): здание – это не только коробка, это все, без чего оно не может существовать. И закон №384-ФЗ о техническом регламенте эксплуатации зданий говорит нам то же самое. Но в Налоговом кодексе мы этого не видим, нет отсылки к уже существующим документам.
Вот другая ситуация — строители выезжают в поле. Их бытовки – это что? Согласно ОКОФ, они признаются временными сооружениями, если строятся за счет средств, выделенных подрядчику в рамках проекта. А если их строит сам заказчик для строителей? Вопросы эти решаться будут через суды. Сейчас пока нет этой практики, не сложилась, потому что норма о не обложении налогом движимого имущества, приобретенного с 1 января 2013-го, появилась недавно, и проверок по ней еще не было.
Как оформить канализацию в собственность
Как оформить водопроводные сети на юр.л (Т.У имеются)
21 июня 2013 в 06:18 • #
Уважаемая Милка, приветствую.
Водопровод подключен? по нему идет вода? Водоканал сам в момент подключения к сети или в ближайшее после подключения время инициирует оформление акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон по водопроводным и канализационным сетям. На листе нарисуют схематично водопроводную сеть и определят границу раздела (поставият цветную точку или штрих). От границы раздела до построенных домов — ООО-шные сети, от границы раздела в сторону города — водоканальные. Всё. Сети принадлежат Вашему ООО с силу их сооружения (кто построил, тот и хозяин). Дополнительно устанавливать, признавать или регистрировать право собственности на сети не надо. Если будет протечка воды (ну Ваши-то монтировали качественно, протечки не предвидятся), то ООО в момент узнает от всех, кто собственник этих сетей и кто обязан их ремонтировать.
В отношении принадлежности разным лицам земельного участка, по которому проложены коммуникации — так тут автоматический сервитут.
Подумайте на тему — нужны ли Вашему ООО, которое построило домики и пошло строить в другом месте, эти сети в собственности. — это основные средства, на баланс, налоги, амортизация, заботы. Кто будет обслуживать построенные таунхаусы? там ТСЖ, или обслуживающая организация, или департаменту передадите? Обычно застройщики передают сети обслуживающей организации.
С чего Вы решили, что тариф с гражданами, которые провели свои трубы за свой счет и врезались в сеть с Вашего согласия будете устанавливать Вы договорами? Вы уже разрешили врезаться, а если разрешили бесплатно, то теперь, вдогонку наврядли сумеете подписать с людьми порядок компенсации Вам за врезку. А за потребление воды они и сами заключат договор с водоканалом и будут ему платить напрямую, Ваше ООО не при чём.
Перед тем, как начнёте задавать уточняющие и дополнительные вопросы, личная просьба — ознакомьтесь с Градостроительным кодексом (ст. 55 и корреспондирующие с ней нормы) и Распоряжением Главы города Сочи от 30.03.2006 N 105-р (ред. от 08.02.2008) "О выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на территории города-курорта Сочи".
Если некогда самой читать нормативку — просто позвоните в городской водоканал, в тех.отдел, (а лучше — в юридический) и спросите у них напрямую.:))))
22 июня 2013 в 10:31 • #
Я никого не ударял, вопросы подобного рода возникают постоянно, это обычная рутина, кто-то в организации должен этой рутиной заниматься. Вариантов самой ситуации множество (например, сети могут быть и движимым, а могут быть и недвижимым имуществом, собственники ЗУ согласились с обременением участка, или нет и пр.). Тут нужно видеть и щупать документы. Вот поэтому я и считаю, что ООО нуждается в живом юристе. Никакой темперамент не поможет и не помешает определить нормы права, подлежащие применению.
22 июня 2013 в 12:12 • #
Я полагала, что на этом форуме обсуждаются юридические вопросы, задаваемые коллегами, а не выясняется потребность их работодателей в заполнении штата.
Коллеги разные и на мой скромный взгляд, автор, с учетом того, что знает, где искать ответы — вполне перспективный юрист, но пока молодой и малоопытный.
А про ООО-застройщика — их сейчас как грибов по осени, пока малоэтажное строительство допусков СРО не требует, строят все, кто сумел получить кусочек земли. Деньги-то привлеченные по ДДУ, а потребность в юристе осознанно возникает после первых неприятностей с последствиями в виде денежных потерь.
Являются ли объекты сетей водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения объектами недвижимости? Необходима ли государственная регистрация прав собственности и договоров аренды на данное имущество?
20 октября 2014
К недвижимым вещам (недвижимости) в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ), которая осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 6 ст. 131 ГК РФ), и, за рядом исключений, возникают с момента такой регистрации (ст. 8.1 ГК РФ).
Какого-либо перечня недвижимого имущества или формализованных критериев отнесения тех или иных объектов к нему законодательство не содержит. В связи с этим решение вопроса о возможности отнесения к недвижимости того или иного объекта во многом зависит от фактических обстоятельств дела, характеристик конкретного объекта, функционального назначения объекта и обстоятельств его создания.*(1)
Суды при этом исходят из того, что, помимо тесной связи с землей, объект недвижимого имущества должен соответствовать и таким критериям, как:
— обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;
— обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;
— невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
Таким образом, при возникновении споров об отнесении каких-либо объектов к недвижимому имуществу важное значение приобретает, в частности, являющийся в большей степени не юридическим, а техническим вопрос о соответствии признакам недвижимости физических свойств и технического назначения этих объектов.
В большинстве случаев указанные в вопросе сети могут быть отнесены к такой разновидности недвижимого имущества, как линейные сооружения (п. 1.1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ; общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ), утвержденный постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359, относит к сооружениям в том числе «законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений»).
На практике суды, как правило, считают такие объекты недвижимостью. Так, например, ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 13.12.2010 N Ф03-8189/2010 признал водопроводную сеть недвижимым имуществом, представляющим собой систему трубопроводов, колодцев и иных стационарных элементов, расположенных в земле и функционирующих только в привязке с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Аналогичный подход представлен и в других судебных актах (смотрите, например, постановление ФАС суда Северо-Кавказского округа от 24.07.2014 N Ф08-4869/14 по делу N А32-38739/2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2011 N 05АП-2721/11, оставленное без изменений постановлением ФАС Дальневосточного округа от 13.09.2011 N Ф03-4038/11, постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.08.2010 N Ф03-5985/2010 по делу N А73-2046/2010, постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2010 N Ф07-3435/2010, постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2009 N А56-49891/2007, определение ВАС РФ от 23.09.2009 N 12247/09 и другие).
Вместе с тем, как уже сказано, отнесение каждого конкретного объекта к недвижимости осуществляется с учетом его характеристик. Не все сооружения, являющиеся линейными объектами, отвечают критерию прочной связи с землей. Причем даже залегание коммуникаций под землей или, например, наличие железобетонных опор у линий электропередач не всегда рассматривается судом как достаточный признак прочной связи сооружения с землей (смотрите, например, постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 24.05.2011 N 02АП-1382/11, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2012 N 20АП-1008/12 ). Не могут признаваться самостоятельными объектами недвижимости сети, которые являются частью другого объекта недвижимости (например здания, другого имущественного комплекса) и (или) не обладают другими необходимыми признаками недвижимого имущества (смотрите, например, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2009 N 14АП-1150/2009, оставлено без изменения постановлением ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2009, постановление ФАС Центрального округа от 28.02.2008 N А09-3568/07-8).
Таким образом, необходимость государственной регистрации прав на указанное в вопросе имущество, равно как и договоров аренды такого имущества, зависит в первую очередь от того, относится ли это имущество к недвижимости. При положительном ответе на этот вопрос (а он, как видно из вышеизложенного, наиболее вероятен) право собственности и иные вещные права на перечисленные в вопросе объекты подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации (п.п. 1. 2 ст. 8.1. п. 1 ст. 131 ГК РФ). Кроме того, государственной регистрации подлежат и договоры аренды такого имущества, заключаемые на срок не менее года (п. 2 ст. 609. п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
30 сентября 2014 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
*(1) Здесь же следует отметить, что для отнесения к недвижимости объект должен быть самостоятельной вещью, а не частью другой вещи (если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь) (ст. 134 ГК РФ)) и не принадлежностью (вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ)) (смотрите, например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.12.2006 N А43-19271/2005-12-64).
Кроме того, согласно ст. 263 ГК РФ право создания недвижимости или разрешения создавать ее другим лицам принадлежит собственнику земельного участка, однако только при условии соблюдения градостроительных норм и правил (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 14.02.2008 N КГ-А40/67-08, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2012 N 20АП-1008/12; Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.12.2011 N 03АП-5035/11; Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011 N 15АП-14528/2010). При этом даже осуществление технического учета в отношении объекта, наличие технического паспорта на него не имеют определяющего значения для квалификации объекта в качестве недвижимости (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2013 N Ф08-421/13, ФАС Центрального округа от 18.08.2011 N Ф10-2600/11. Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 N 17АП-6176/12, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2013 N 15АП-3958/13, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 N 11АП-10587/12 и от 25.08.2011 N 11АП-8168/11).
Данным законопроектом предлагается внести изменения в Федеральный закон «Об акционерных обществах», Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» и Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью». Его положения направлены на законодательное закрепление инструментов и реализацию механизмов, необходимых для повышения эффективности взаимоотношений между участниками гражданско-правовых отношений, в частности, в сфере осуществления предпринимательской деятельности.
Законопроект «О внесении изменений в статью 37 Уголовного кодекса Российской Федерации» обусловлен обострением криминогенной обстановки в России. Зачастую у жертв нападения нет возможности незамедлительно обратиться в полицию, и они вынуждены рассчитывать только на свои силы. В связи с этим, законопроектом вносятся изменения в статью 37 Уголовного кодекса с целью уточнения обстоятельств, исключающих преступность деяний при самообороне.
Проект Федерального закона «О внесении изменения в Уголовный кодекс Российской Федерации» устанавливает уголовную ответственность за похищение человека с целью вступления в брак. По мнению авторов законопроекта неурегулированность данного вопроса создает реальную угрозу внесудебного разрешения конфликта, в результате чего могут пострадать невиновные (например, родственники похитителя или похищенной).
Дата размещения статьи: 01.06.2017
Что следует знать о кабельной (телефонной) канализации? (Козырева Л.А.)
На страницах журнала рассматривается бухгалтерский и налоговый учет различных специфических активов операторов связи. Сегодня предлагаем разобраться с тем, что является кабельной канализацией, с методологией ее учета и налогообложения, а также ознакомиться с рядом спорных вопросов, связанных с эксплуатацией телефонной канализации.
Что такое кабельная канализация?
Среди наиболее используемых терминов Закона о связи кабельной канализации нет. В то же время имеются ценные пояснения в Правилах проектирования, строительства и эксплуатации волоконно-оптических линий связи на воздушных линиях электропередачи, утвержденных Минэнерго России 27.12.2002, Минсвязи России 24.04.2003. В них сказано, что кабельная канализация — это совокупность подземных трубопроводов и колодцев (смотровых устройств), предназначенных для прокладки, монтажа и технического обслуживания кабелей связи. Есть еще такой термин, как кабельный блок — это кабельное сооружение с трубами (каналами) для прокладки в них кабелей с относящимися к нему колодцами. Кабельный блок, по сути, является частным случаем кабельной канализации и также используется для прокладки, монтажа и технического обслуживания кабелей связи. При этом иногда можно услышать словосочетание «кабельное сооружение» — такое сооружение специально предназначено для размещения кабелей и кабельных муфт. Кабельная канализация отличается от него тем, что проходит (прокладывается) под землей.
Здесь же следует отметить другой документ — Положение об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 N 68. В нем кабельная канализация поименована в составе линейно-кабельных сооружений связи (ЛКС), относящихся к объектам недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации. При этом документ допускает регистрацию прав не только на каждое ЛКС, но и на их совокупность (объединение). С учетом того что в законодательстве есть новый объект гражданских прав — единый недвижимый комплекс (ЕНК), право на кабельную канализацию как на объект недвижимого имущества может быть зарегистрировано в составе более масштабного актива (линии связи или даже целой сети связи). Поэтому в документах право собственности именно на кабельную канализацию может отдельно не значиться, но из этого не вытекает, что оператор не имеет права пользования и (или) распоряжения рассматриваемым имуществом.
На заметку. Кабельная канализация представляет собой сложное техническое сооружение (совокупность трубопроводов и колодцев), неразрывно связанное с земельным участком, и является объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации (Постановление ФАС СЗО от 02.06.2014 N А21-7123/2012).
Иногда одной из причин отсутствия документально оформленного права на пользование и распоряжение кабельной канализацией служит недостаточно четко проведенная приватизация имущества предприятий связи. Проще говоря, кабельная канализация может не пройти процедуру учета в реестре государственного имущества, то есть не оказаться в этом реестре отдельной позицией. Но у оператора есть шансы в суде доказать свое право на кабельную канализацию, которая предназначена для выполнения единой производственной функции (оказания услуг связи), — отдельно от производственного комплекса предприятия она функционировать не может. Если кабельная канализация не была исключена из состава приватизируемого предприятия, то оператор вправе потребовать у Росимущества признания своих прав собственности на данный объект (Постановление ФАС УО от 03.04.2013 N Ф09-1219/13).
Чтобы легче было идентифицировать кабельную канализацию, на нее заполняется технический паспорт ЛКС. В нем перечисляются общие характеристики линейно-кабельного сооружения связи (протяженность или площадь, количество необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов, количество кабельных переходов через водные преграды, протяженность кабельной канализации в километрах, количество кабельных смотровых устройств (телефонных колодцев)). Плюс к этому правообладателю кабельной канализации нужно иметь в распоряжении проектную и исполнительную учетно-техническую документацию (в частности, акты ввода в эксплуатацию или другие документы, указывающие на создание (строительство) линейно-кабельного сооружения связи). Немаловажной характеристикой будет и расположение кабельной канализации на территории субъекта (нескольких субъектов) РФ. Если кабельная канализация проходит по территории нескольких регионов, то для ее идентификации нужна также доля (в процентном отношении) в общей протяженности (длине) ЛКС, приходящейся на территорию соответствующего субъекта РФ. Технический паспорт как официальный документ также включает сведения о государственном техническом учете ЛКС. Обо всем этом сказано в Инструкции по заполнению технического паспорта линейно-кабельного сооружения связи, утвержденной Приказом Мининформсвязи России от 02.08.2005 N 90.
Зачем все это бухгалтеру? Затем, чтобы иметь всю необходимую информацию для квалификации кабельной канализации для целей бухгалтерского и налогового учета.
С позиции бухгалтерского учета
Для того чтобы отразить тот или иной объект (актив) в бухгалтерском учете, нужно представлять, что он в себя включает и как используется в деятельности организации. Кабельная канализация, как выше указано, является одним из видов ЛКС и используется для функционирования линии связи как составного элемента сети связи. Однако такой элемент методологией бухгалтерского учета ПБУ 6/01 «Учет основных средств» не предусмотрен. В качестве объекта амортизируемого имущества может выступать либо отдельная кабельная (телефонная канализация), либо данная канализация с находящимся в ней кабелем, что уже является частью линии связи, которая также может выступать как отдельный объект ОС.
Какому указанному варианту отдать предпочтение? По мнению автора, все зависит от конкретной ситуации. Если организация в телефонной канализации проложила свой кабель, то целесообразно их рассматривать как единый объект; если же в кабельной канализации предусматривается место для кабелей партнеров, это говорит о том, что кабельную канализацию следует выделить в отдельный инвентарный объект. Ведь то, что размещено в кабельной канализации, может не принадлежать оператору и потому не отражаться у него на балансе. К тому же, если в канализации одновременно находятся свой и чужой кабели, оператору в учете нужно показать это разделение. Поясним сказанное.
Пример 1. Допустим, что организация ввела в эксплуатацию кабельную канализацию, получив все правоустанавливающие документы, исходя из которых стоимость объекта равна 350 000 руб. В канализации размещен собственный кабель, стоимость которого — 100 000 руб. Работы по монтажу (прокладке) кабеля в канализацию оценены в размере 50 000 руб. Допустим, срок полезного использования кабельной канализации — 20 лет, а кабеля — 10 лет. В целях упрощения и наглядности все стоимостные расчеты приводятся без НДС.
Введенная в эксплуатацию кабельная канализация и проложенный кабель включаются в состав инвентарного объекта — участка линии связи, базирующейся на объекте ЛКС. Первоначальная оценка объекта с учетом монтажа — 500 000 руб. (350 000 + 100 000 + 50 000).
Остается определить срок полезного использования. Он выбирается исходя из показателя наиболее долговечного имущества — кабельной канализации (20 лет), поскольку именно она составляет существенную долю стоимости объекта ОС — части линии связи. Сумма ежегодной амортизации (при выборе линейного способа) составит 25 000 руб. (500 000 руб. / 20 лет). Ежемесячно амортизироваться будет 2083 руб. (25 000 руб. / 12 мес.).
В бухгалтерском учете организации будут сделаны следующие проводки:
<*> В целях упрощения амортизация отнесена на один счет и не показано ее распределение по оказываемым с помощью участка линии связи услугам оператора абонентам.
Пример 2. Дополним условия предыдущего примера и допустим, что в кабельной канализации проложен не только собственный кабель, но и кабель партнера — другого оператора связи. Стоимость каждого кабеля — 100 000 руб. работы по их монтажу оценены в 100 000 руб. из них каждый оператор оплачивает только свою часть. Сама оценка кабельной канализации — 350 000 руб. Сроки полезного использования объектов те же, что и в предыдущем примере.
В данной ситуации кабельная канализация как ЛКС учитывается как отдельный объект ОС с первоначальной стоимостью 350 000 руб. и со сроком полезного использования 20 лет, сумма ежегодной амортизации — 17 500 руб. Собственный кабель, размещенный в канализации, также считается отдельным объектом, в стоимость которого нужно включить работы по монтажу как затраты, связанные с приведением его в готовое к работе состояние. Часть таких затрат, относящихся к прокладке собственного кабеля, составляет 50 000 руб. В итоге фактическая стоимость собственного кабеля будет равна 150 000 руб. (100 000 + 50 000), срок его полезного использования — 10 лет, годовая норма амортизации — 15 000 руб.
В бухгалтерском учете организации будут сделаны следующие проводки:
Отражена возведенная кабельная канализация
Отражена кабельная канализация как объект ОС
Показано в учете приобретение кабеля
Выполнены работы по монтажу кабеля
Кабель как ОС введен в эксплуатацию
Начислена годовая амортизация по канализации
Начислена годовая сумма амортизации по кабелю
Читатель может заметить, что кабель другого оператора, размещенный в телефонной канализации, не отражается предоставившим ее оператором ни на балансе, ни за балансом, так как это имущество учитывается на балансе другого оператора. У того, кто предоставил кабельную канализацию под сторонний кабель, это не арендованное и не сданное в аренду имущество. К последнему виду имущества можно, в принципе, отнести кабельную канализацию, но забалансовый счет 001 «Основные средства, сданные в аренду» применяется только тогда, когда по условиям договора аренды имущество должно учитываться на балансе арендатора. В нашем примере такого условия нет (это не лизинг с правом выкупа), потому и нет необходимости в забалансовом учете.
С позиции налогообложения
Для целей налогообложения прибыли объекты недвижимости признаются амортизируемым имуществом, которое используется для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. При этом его срок полезного использования должен быть более 12 месяцев, первоначальная стоимость — более 40 000 руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ). Данные требования можно применить как к кабельной канализации отдельно, так и к части линии связи, включающей канализацию и проложенный в ней кабель. При этом для налогового учета нет деления амортизируемого имущества на несколько составляющих. Есть объект и есть срок амортизации, применяемый для всех его элементов. Если обратиться к Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы <1>, то в ней нет кабелей, зато есть канализация — в 7-й и 9-й амортизационных группах. Но это не телефонная канализация, а соответствующее подземное сооружение, которое относится к объектам коммунального хозяйства. Поэтому ориентироваться на названный классификатор в вопросе выделения единиц амортизируемого имущества для целей налогообложения не стоит. Как же быть?
<1> Утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1.
Ответ на этот вопрос зависит от того, как учитываются для целей налогообложения ЛКС у оператора связи, к числу которых относится и кабельная канализация. Причем нужно учесть, что в ней может быть проложен сторонний кабель, который не может быть амортизируемым имуществом у оператора, не имеющего на него права собственности. В бухгалтерском учете в такой ситуации собственный кабель и канализация учитываются раздельно, для целей налогообложения можно их совместить, при этом придется совместить и сроки полезного использования. В результате возникнут расхождения между бухгалтерским учетом и налогообложением. Кого это не смущает, могут так и сделать. Но проще совместить бухгалтерский и налоговый учет, тем самым исключив расхождения и снизив трудоемкость работ. Принятое решение нужно закрепить в учетной политике для целей налогообложения.
Скажем пару слов о налоге на имущество. Минфину в Письме от 02.04.2013 N 03-05-05-01/10624 был задан конкретный вопрос: относятся ли к недвижимому имуществу линии связи, телефонная канализация в целях исчисления налога на имущество организаций? К сожалению, четкий ответ чиновники не дали. Они напомнили, что линейно-кабельные сооружения связи, право на которые подлежит государственной регистрации, представляют собой совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), или объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи. То есть недвижимостью, подлежащей госрегистрации, можно считать как часть линии связи, включающей телефонную канализацию и расположенный в ней кабель, так и отдельно кабельную канализацию как вид сооружения связи.
Но это не окончательное предположение, следующее из текста разъяснения. В его заключении сказано, что под объектом недвижимого имущества необходимо понимать единый конструктивный объект капитального строительства как совокупность элементов, функционально связанных со зданием (сооружением) так, что их перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества невозможно. Не включаются в состав объекта недвижимого имущества учитываемые как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (основные средства), которые могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества, демонтаж которых не причиняет несоразмерного ущерба его назначению и (или) функциональное предназначение которых не является неотъемлемой частью функционирования недвижимости (здания, сооружения).
Демонтаж кабеля из канализации несоразмерного ущерба его назначению не нанесет; между тем функциональное назначение кабеля является неотъемлемой частью эксплуатации телефонной канализации, которая без кабеля не используется. При этом оператор вправе проложить в канализации чужой кабель и использовать оба объекта по назначению. В такой ситуации кабельная канализация вполне может быть отдельным объектом недвижимого имущества, что подтверждает и рассмотренная ранее методология бухгалтерского учета. Совмещение телефонной канализации и собственного проложенного кабеля в один объект облагаемого имущества тоже возможно, но это частный случай, который увеличивает обязательства организации перед бюджетом по налогу на имущество.
О разногласиях при аренде кабельной канализации
Как указывалось выше, иногда кабельная канализация может выступать у оператора как объект аренды для других операторов, которые размещают в кабельной канализации свои кабели. В процессе арендных отношений возникают разногласия, одно из которых базируется на том, что передающий в пользование кабельную канализацию оператор не имеет на нее прав собственности. Как правило, это оборачивается навязыванием невыгодных условий арендодателем. В частности, он может предусматривать взимание платы не только за размещение кабеля в каналах телефонной канализации, но и за бронирование места для последующего размещения кабеля в каналах кабельной канализации. Между тем для иска по неоплате оказанных услуг по предоставлению имущества в пользование не имеет правового значения владение оператором спорными каналами кабельной канализации.
Особенностью правового режима данного вида договоров (по предоставлению в пользование каналов телефонной канализации) является отсутствие законодательного гражданско-правового регулирования. В результате к этим договорам подлежат применению общие положения о договорах и обязательствах, а также общие начала и смысл гражданского законодательства. Поскольку факт размещения кабелей арендатора в каналах кабельной канализации арендодателя подтвержден, первый должен погасить долг за оказанные услуги (Постановления ФАС УО от 07.04.2014 N Ф09-669/14, ФАС СЗО от 09.06.2014 N А44-3247/2013, Определение ВАС РФ от 14.07.2014 N ВАС-9092/14).
Кстати, в судебном порядке у операторов связи есть шансы доказать свое право собственности на кабельную канализацию. Ведь раньше (до 2005 г.) такие объекты не считались недвижимостью и не подпадали под требования градостроительного законодательства с точки зрения получения разрешения на их строительство. Данные обстоятельства объясняют невозможность зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке (Постановление ФАС ПО от 28.11.2013 N А55-32106/2012).
Итак, кабельная канализация является объектом имущественного права, которое, нужно констатировать, оформлено не у всех операторов связи. Сделать это можно через суд, если возникнет такая необходимость (при предъявлении претензий третьих лиц). В бухгалтерском учете кабельная канализация может являться отдельным объектом ОС (без кабелей) или вместе с кабелями включаться в стоимость части (участка) линии связи. Выбор определяется учетной политикой и особенностями использования кабельной канализации, в которой могут быть проложены как собственные кабели, так и кабели другого оператора связи. Для целей налогообложения выделение в инвентарные объекты телефонной канализации и проложенного в ней кабеля необязательно, но если имеет место аренда канализации, то порядок налогообложения может быть аналогичным бухгалтерской методологии. С налогом на имущество не все однозначно, но в целом выделение объектов налогообложения базируется на бухгалтерской методологии учета телефонной (кабельной) канализации.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Сеть канализаций как объект недвижимости
Юридическая практика Татьяны Скворцовой
Недвижимость и Право
Находимся в Челябинске, работаем по России
- Земельная реформа
- «Лесная амнистия»
- Интернет-консультация
- Законодательство
- Образцы документов
- Бизнес и право
- Жилищное право
- Земельное право
- Недвижимость
- Судебный процесс
Опция доступна для Челябинского и Саратовского регионов
Опытный юрист перезвонит вам, чтобы обсудить вашу задачу.
Беседа с юристом БЕСПЛАТНА, не является консультацией, длится до 10 минут
Отправляя эту форму, вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с нашей политикой конфиденциальности
Согласен на обработку персональных данных в соответствии с Соглашением
Услуги и цены
Юридическая помощь в судах
- Представительство в суде и арбитражном суде
- Представительство в суде (арбитражном суде) по гражданским делам
- Представительство в суде (арбитражном суде) по земельным делам
- Представительство в суде по жилищным делам
- Представительство в суде по трудовым спорам
- Представительство в суде (арбитражном суде) по спорам о недвижимости
- Представительство в суде (арбитражном суде) по обжалованию действий органов власти
- Представительство в суде (арбитражном суде) по взысканию задолженности
- Представительство в суде по защите прав потребителей
- Составление исковых заявлений и отзывов в суд и арбитражный суд
- Составление апелляционных и кассационных жалоб в суд и арбитражный суд
- Исковые заявления и жалобы по «лесной амнистии»
Юридические услуги по недвижимости и земле
- Юридические услуги по земельным делам
- Оформление земельных участков
- Оформление земли под многоквартирными домами
- Оформление наследства
- Составление и проверка договоров
- Сопровождение сделок с недвижимостью
- Представительство в суде (арбитражном суде) по земельным делам
- Узаконение (согласование) перепланировок квартир и жилых домов
- Сопровождение сделок с недвижимостью
- Приватизация жилья (квартир и комнат)
- Оформление наследства
- Узаконивание самовольных построек
- Узаконивание (согласование) перепланировок нежилых помещений
- Представительство в суде (арбитражном суде) по спорам о недвижимости
- Представительство в суде по жилищным делам
Юридические услуги бизнесу
- Составление и проверка договоров
- Абонентское юридическое обслуживание
- Представительство в суде (арбитражном суде) по взысканию задолженности
- Регистрация предприятий
- Представительство в суде (арбитражном суде) по обжалованию действий органов власти
- Представительство в суде (арбитражном суде) по спорам о недвижимости
- Представительство в суде (арбитражном суде) по земельным делам
- Представительство в суде (арбитражном суде) по гражданским делам
Консультации
- Юридическая консультация по «лесной амнистии» дистанционно
- Юридическая консультация
Услуги кадастровых инженеров
- Межевание земельных участков, подготовка межевых планов
- Схема расположения земельного участка
Дистанционные услуги
- Юридическая консультация по «лесной амнистии» дистанционно
- Договоры дистанционно
- Дистанционная юридическая консультация по земельному праву
- Кассационные и апелляционные жалобы дистанционно
К автору любого материала на сайте можно записаться на личную консультацию
Телефон для записи:(351) 233-50-35
Статьи
Новости
Советы юриста
Текст жалобы слишком растянут . Еще со школьных времен многим кажется, что письменная работа должна им.
Разберем на примере искового заявления о взыскании задолженности
Многих арендодателей заботит вопрос, что делать с арендаторами, оставляющими после себя в съемной ква.
Признание права — это получение решения суда или арбитражного суда, признающего Вас законным владельцем (со.
Сдали квартиру и опасаетесь разгильдяйства квартирантов? Правильно опасаетесь.
Ответ прост и однозначен. Надо. Тем более, что в момент подписания это ничего не стоит. И уж конечно .
Люди, которым приходится впервые столкнуться с судебным процессом, часто боятся идти в суд. И не удив.
Вопрос о том, являются ли объектами недвижимости такие вещи, как ограждения, коммуникации, асфальтовые замощения, проезды и т. п., до сих пор окончательно не решен. Президиум ВАС выпустил уже множество актов, определяющих понятие объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации, а точка в этой проблеме до сих пор не поставлена. Между тем, от решения этого вопроса зависит возможность льготной приватизации земли под такими объектами на оснвании ст. 36 Земельного Кодекса РФ, а значит, и имущественные интересы множества лиц.
В этой статье я постараюсь на оснвании последних постановлений Президиума ВАС все-таки разобраться с темой о приватизации земли, занятой подобными объектами.
Наиболее интересным с этой точки зрения представляется Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1160/13 от 24.09.2013 по делу № А76-1598/2012. Данным постановлением Высший суд отменил Постановление ФАС УрФО и судебные акты первых двух инстанций, которыми ранее на Управление Росреестра по Челябинской области была возложена обязанность на основании пп. 3 части 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ провести государственную регистрацию прав заявителя (Центрального Банка РФ) на капитальное ограждение, расположенное на земельном участке, принадлежащем заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования и ограждающего здания, принадлежащие ЦБ РФ.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того обстоятельства, что в силу статьи 130 ГК РФ, капитальный забор, установленный на фундаменте, прочно связан с землей, его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не возможно, а значит, он является объектом недвижимости, и права на него в силу ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации. С другой стороны, такой объект является вспомогательным по отношению к земельному участку и расположенным на нем зданиям, а значит, в силу пункта 3 части 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, для возведения такого объект а не требуется разрешение на строительство, а, значит, и разрешение на ввод в эксплуатацию. При таких обстоятельствах, по мнению нижестоящих судов, права на такой объект должны были быть зарегистрированы на основании декларации.
Однако, ВАС РФ признал такую позицию не верной по следующим причинам.
ВАС указал, что прочная связь с землей является не единственным признаком объекта недвижимости, как объекта гражданских прав. Для признания объекта капитального строительства объектом недвижимости и регистрации на него права собственности, данный объект должен иметь самостоятельное значение в гражданском обороте:
«По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Так как ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, выводы судов о необходимости государственной регистрации права собственности на него не могут быть признаны обоснованными».
На основании изложенного ВАС РФ отменил все ранее принятые судебные акты и отказал в удовлетворении заявленных требований, определив, что забор (даже капитальный) не является недвижимостью, если не имеет самостоятельного хозяйственного значения. Такая позиция, надо сказать, не очевидна, и, на мой взгляд, не основана на законе, однако, позволяет разрешить давно назревший конфликт интересов собственников разных зданий, расположенных за одним заграждением.
Определившись с позицией по вопросу о значении забора, как объекта недвижимости, суд тем не менее не имеет точной позиции на тему о приватизации земли, занятой подобными объектами.
Постановлением №ВАС-12668/2012 по делу №А21-6529/2010 Высший суд определил, что даже в случаях наличия у заявителя зарегистрированного права на вспомогательные объекты (коммуникации, подъездные пути), названное право само по себе не является основанием приватизации земельного участка, занятого такими объектами.
В названном деле рассмотрена ситуация, когда застройщику был предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок для строительства зоны отдыха. Предполагалось, что на земельном участке будут возведены, как здания и сооружения рекреационного назначения, так и объекты инфраструктуры, такие, как коммуникации и подъездные пути. Выполнив строительство объектов инфраструктуры и не закончив возведение основных объектов, застройщик обратился в орган местного самоуправления с заявлением о выкупе земельного участка, на котором указанные объекты были расположены. Договор купли-продажи земли был заключен и право собственности на выкупленный участок прошло государственную регистрацию. Впоследствии администрация «одумалась» и решила оспорить указанный договор в суде.
Суды первых двух инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований администрации об оспаривании договора купли-продажи, но суд кассационной инстанции вернул дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении в удовлетворении требований было отказано повторно. ВАС отменил постановления нижестоящих судов и удовлетворил требования в указанной части. Постановление Президиума ВАС от 19.03.2013 №ВАС-12668/2012 по делу № А21-6529/2010 было мотивировано следующим.
«Однако судами не принято во внимание, что законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса.
Вывод судов о том, что общество имело право на приобретение в собственность всего земельного участка, обоснован также тем, что разделение этого участка не позволит достичь цели его использования – строительства рекреационного района. Данный вывод является необоснованным, поскольку достижение цели использования земельного участка, то есть строительство всего комплекса предусмотренных проектом объектов, возможно не только при приобретении земельного участка или его частей в собственность, но и посредством использования земельного участка на праве аренды, которое было предоставлено обществу на срок 49 лет.
Таким образом, Высший суд фактически указал, что наличие на земельном участке вспомогательных объектов, хотя бы право собственности на них и зарегистрировано, как на недвижимое имущество, не является необходимым и достаточным основанием для приватизации данного земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ. При таких обстоятельствах фактически установлен иной правовой режим вспомогательных объектов, отличный от правового режима иных объектов недвижимости.
Третьим интересным постановлением Президиума ВАС по рассматриваемому вопросу стало Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10 по делу № А56-50083/2008 . В данном документе высший суд рассмотрел ситуацию, когда при приватизации земельного участка под объектами стадиона администрация сформировала выкупаемый земельный участок без учета земли, на которой размещались вспомогательные некапитальные объекты, мотивировав свое решение тем, что вспомогательные объекты, не являющиеся объектами недвижимости, не создают исключительного права на приватизацию земли под ними.
Высший суд указал, что такая позиция ошибочна, и, если вспомогательные объекты, хотя бы и не являющиеся объектами недвижимости, необходимы для эксплуатации основных объектов, участок для выкупа основных объектов должен быть образован с учетом площади, необходимой для размещения существующих вспомогательных объектов.
Итак, из всех рассмотренных выше постановлений Президиума можно сделать следующий вывод:
Вспомогательные объекты (ограждения, коммуникации, проезды и т. п.) сами по себе не создают правовых оснований для выкупа земельного участка по статье 36 ЗК РФ, даже если права на них зарегистрированы, как на недвижимое имущество, однако, они должны учитываться при формировании участка, приватизируемого для эксплуатации основных объектов. Таким образом, главным условием для приватизации земли, занятой вспомогательными объектами, является наличие на том же участке основного объекта недвижимости (здания или сооружения), для использования которого нужны вспомогательные объекты.
Исходя из этой позиции ВАС, возникают дополнительные вопросы:
1. Что все-таки считать вспомогательным объектом, не являющимся объектом недвижимости и не дающим право на приватизацию земли? Как было уже сказано, наличие или отсутствие прочной связи с землей, не является единственным и достаточным критерием. Исходя из правовых позиций Президиума ВАС, я бы выделила такие факторы:
- отсутствие самостоятельного значения в гражданском обороте, наличие исключительно вспомогательной функции по отношению к земельному участку или иным объектам недвижимости (зданиям и сооружениям).
- в качестве дополнительного формального критерия можно добавить критерий соответствия назначения данного объекта одному из вспомогательных видов разрешенного использования, определенных правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта, и несоответствия основному виду разрешенного использования. Т. е. если земельный участок был специально отведен под размещение объекта коммуникаций, и данный вид использования является основным, а построенный объект имеет прочную связь с землей, нельзя исключать, что он будет признан нормальным объектом недвижимости, а не вспомогательным объектом. Следовательно и земля под ним после окончания строительства будет подлежать приватизации на основании ст. 36 ЗК РФ.
2. Создают ли вспомогательные объекты, расположенные на земельных участках старых советских предприятий, право на выкуп земли под ними у новых собственников зданий и сооружений, ранее входивших в состав данных предприятий?
Если предприятие приватизировалось, как единый имущественный комплекс (хотя бы и не зарегистрированный в ЕГРП в качестве «предприятия», однако используемый в соответствии со своим первоначальным назначением), то очевидно, что для его эксплуатации должен формироваться единый участок, в площади которого должны быть учтены и вспомогательные объекты. Т. е. если завод в результате приватизации лишь поменял собственника, но остался тем же самым заводом, то все коммуникации, ограждения и проезды должны учитываться при определении площади и границ земельного участка, необходимого для эксплуатации данного завода. Эта ситуация аналогична рассмотренному делу о выкупе земли под стадионом.
Значительно сложнее (и распространеннее) другая ситуация, когда имущество бывшего советского завода после приватизации было распродано разным собственникам. Довольно часто один из таких новых собственников (самый крупный) продолжает вести профильную деятельность (и не редко является правопреемником приватизированного предприятия), другим же собственникам принадлежат одно-два здания на данной территории и они ведут самостоятельную хозяйственную деятельность, не связанную с деятельностью завода. При этом здания часто соединены общей системой коммуникаций и окружены единым ограждением. Кому при таких обстоятельствах должна быть предоставлена земля под вспомогательными объектами? И вообще, подлежит ли она приватизации?
Ответа на этот вопрос ВАС по прежнему не дает. Однако, если исходить из логики рассмотренных постановлений, я бы отметила ряд моментов.
Во-первых, об ограждениях. Если завод более не является единым имущественным комплексом, и на его территории есть здания, принадлежащие разным собственникам, то единый земельный участок для эксплуатации всех зданий бывшего завода образован быть не может. А это значит, что ограждение завода, являющееся вспомогательным объектом по отношению к земельному участку, который раньше был единым, а теперь подлежит разделу, так же утрачивает свою функцию обособления уже не единого имущественного комплекса. При таких обстоятельствах, полагаю, что факт наличия данного ограждения в собственности правопреемника завода не должен создавать правовых оснований для приватизации земли под данным ограждением. Весь периметр поделенного между разными собственниками предприятия не может перейти в собственность одного лица только по причине наличия на нем капитального ограждения, зарегистрированного в качестве объекта недвижимости, ведь это необоснованно воспрепятствует образованию для других собственников нормальных земельных участков, имеющих самостоятельный доступ к землям общего пользования.
Теперь о коммуникациях и проездах. Как делить землю под ними?
С одной стороны, с учетом представленных правовых позиций, земля под коммуникациями должна быть предоставлена собственнику того из зданий, для эксплуатации которого данные коммуникации предназначены. Но проблема в том, что обычно они обслуживают не одно, а несколько зданий, расположенных на данной территории, при этом право собственности на них может быть зарегистрировано за собственником одного из этих зданий или вообще за третьим лицом. Таким образом, весьма проблематично определить субъекта, который, с учетом подходов ВАС, был бы вправе претендовать на землю под коммуникациями.
С другой стороны, из тех же постановлений Президиума ВАС следует, что такие объекты в большинстве случаев не являются объектами недвижимости, государственная регистрация прав на них зачастую не соответствует закону, и сами по себе они не создают оснований для приватизации земли. Кроме того, в соответствии со ст. 274 ГК РФ доступ к коммуникациям для их обслуживания возможен на основании сервитута. т. е. реальная необходимость приватизации земли собственником (или эксплуатантом) коммуникаций вызывает сомнение.
При таких обстоятельствах в практике возникает вопрос, может ли собственник здания, для эксплуатации которого необходима земля, на которой размещены чужие коммуникации, выкупить данную землю, а собственника коммуникаций допускать к ним по соглашению о сервитуте? Теоретически это было бы логично, ведь если собственник коммуникаций не обладает исключительным правом на приватизацию земли под ними, то и право это не может быть нарушено в результате приватизации земли иным лицом. Необходимо лишь решить вопрос об определении размера справедливой платы за сервитут, которая, по моему мнению, не должна превышать пропорциональной доли земельного налога. Однако такой подход на настоящий момент не подтвержден авторитетной судебной практикой и является моим личным мнением.
В-третьих, о проездах. Проезды принципиально отличаются о коммуникаций тем, что их наличие на земельном участке исключает (или почти исключает) возможность эксплуатации данного участка иначе, чем для движения транспортных средств. Если участки, под которыми пролегают коммуникации, могут представлять интерес и для иной хозяйственной деятельности, поэтому потенциально могут приватизироваться или арендоваться для других целей и по иным основаниям (с соблюдением охранных зон и доступа к коммуникациям), то для земельных участков, занятых проездами это, как правило, не имеет смысла.
Полагаю, что в ряде случаев землю, занятую проездами, равно как и сами проезды стоит передать в долевую собственность собственников объектов недвижимости, для обслуживания которых они предназначены, однако все это требует создания в законодательстве соответствующих механизмов либо согласованной воли всех заинтересованных лиц, которая имеется не всегда.
Практика давно нуждается в выработке методики размежевания подобных территорий, однако пока все ограничивается лишь вопросами без ответов.
И последнее. Не так давно Высший Арбитражный Суд перестал существовать, а его судьи (не все) вошли в состав Верховного суда. Хочется надеяться, что выработанные ВАС правовые позиции будут сохранены новым судом, поскольку иначе мы снова окажемся отброшены на десять лет назад в решении наболевших земельных вопросов.
И самое последнее. С марта 2015 года вступает в силу Федеральный закон о внесении изменений в Земельный Кодекс РФ, в результате действия которого у нас наверняка возникнут новые споры. Очевидным остается одно, точку в названных проблемах ставить рано.
Источник https://abn62.ru/dvizhimogo-ili-nedvizhimogo-imushhestva/
Источник http://septikman.ru/kak-oformit-kanalizatsiyu-v-sobstvennost.html
Источник https://www.cab74.ru/articles/312/