Содержание
Ремонт фасада кирпичного многоквартирного дома
Кирпич является наиболее распространенным и универсальным строительным материалом. Такой материал в первую очередь ценится за простоту и экономичность производства, выраженные теплоизоляционные характеристики, высокую конструктивную прочность и стойкость к внешним воздействиям.
Раньше здания полностью создавались из кирпичной кладки, а в современных условиях этот материал в большинстве своем применяется при облицовке фасадов многоэтажных строений.
Невзирая на целый ряд преимуществ, фасад кирпичного дома нуждается в регулярном обслуживании и проведении ремонтных работ, в ходе которых устраняются различные дефекты и повреждения, а также восстанавливается привлекательный внешний вид сооружения.
Основные причины деформации фасада кирпичных домов
Выраженная долговечность материала и его высокая конструктивная прочность являются гарантией надежности, но даже кирпичная кладка с течением времени неизбежно подвергается разрушениям. Различные виды повреждений и деформаций возникают в силу следующих причин:
- Конструктивные ошибки и недочеты, допущенные на этапе проектирования.
- Нарушения строительной технологии.
- Разрушение фундамента здания.
- Неравномерное давление кровельной системы на стены.
- Естественный износ. Внешние факторы (влага, атмосферные осадки, солнечные лучи, температурные перепады и прочее) воздействуют на структуру кирпича, приводя к его раскрашиванию, появлению трещин и прочим повреждениям.
- Деформированная или неправильно сконструированная водосточная система, из которой происходит утечка воды на фасадную часть дома.
Диагностика кирпичных фасадов
Перед проведением ремонтно-восстановительных работ обязательно проводится диагностика состояния фасада. Для кирпичной облицовки такую процедуру необходимо проводить ежегодно, поскольку отдельные фрагменты в результате разрушения могут выпадать, что представляет угрозу здоровью людей и может нанести ущерб транспорту. Основной задачей диагностики является поиск причин разрушения, деформаций и поврежденных зон в кирпичной кладке. По результатам проведенной оценки можно определить масштаб работ. В некоторых случаях для восстановления достаточно выполнить частичное оштукатуривание, а в других ситуациях потребуется более сложное вмешательство, нуждающееся в частичной разборке кирпичной кладки и выполнении других трудоемких манипуляций.
Для оценки состояния кирпичных многоэтажных домов применяются следующие способы диагностики:
- Визуальный осмотр, при помощи которого оценке подлежат видимые глазу повреждения.
- Простукивание для выявления скрытых разрушений, подвижных частей фасада.
- Тепловизионное обследование стен.
Наиболее эффективным способом диагностики является тепловизионное обследование, которое позволяет определить основные очаги разрушения и утечки тепла.
Виды ремонта
Ремонт фасада кирпичного многоквартирного дома бывает:
- Частичным. Этот ремонт предполагает устранение незначительных дефектов и представляет собой комплекс мер по нанесению защитных и отделочных покрытий, замедляющих процесс деструкции стен.
- Капитальным. Наличие крупных трещин и значительных разрушений, при которых повреждения превышают 30% от общей площади, требуют проведения капитального восстановления стен и облицовочных материалов.
Последовательность проведения работ при косметическом ремонте
Восстановление облицовочного слоя обеспечивает защиту материала от внешних факторов и позволяет предупредить разрушение кирпичной кладки. Выполнение частичного ремонта включает в себя:
- Очистку поверхностей от загрязнений.
- Устранение небольших дефектов.
- Нанесение грунтовки.
- Окрашивание или использование другой облицовочной технологии.
Покраска кирпичного фасада
Одним из основных достоинств кирпичных домов является отсутствие необходимости в дополнительной отделке, поскольку фасад из такого материала сам по себе имеет привлекательный внешний вид. Однако в результате внешних воздействий и естественного износа облик кирпичных фасадов ухудшается и постепенно утрачивает свою презентабельность. Наиболее простым вариантом восстановления в таких ситуациях является покраска фасада, которая может осуществляться с применением различных материалов.
При ограниченном бюджете на ремонт оптимальным вариантом является гашеная известь, которая хорошо маскирует различные дефекты и неровности, обеспечивает антисептическое воздействие, создавая неблагоприятные условия для развития микрофлоры в толще и на поверхности стен, и отличается хорошей паропроницаемостью. При этом нужно учитывать, что обработка гашеной известью подходит только для стен, должным образом огражденных от атмосферных осадков.
Наиболее распространенным вариантом для косметического ремонта кирпичных фасадов являются водно-эмульсионные краски. Такая категория материалов различна по составу, цене и сроку службы. Силикатные краски доступны по цене, но недолговечны и способны прослужить всего 2-3 года. Акриловые краски более долговечны и хорошо защищают стены от влаги, а несомненным лидером по надежности и продолжительности срока службы являются акрилово-силиконовые составы.
Что входит в понятие капитальный ремонт фасада кирпичного здания?
Основной перечень технологических манипуляций, проводимых при капитальном восстановлении:
- Комплексная диагностика и дефектовка поверхностей.
- Черновая и чистовая зачистка, при которой удаляются загрязнения, высолы, микрофлора и проводится обработка антисептическими препаратами для устранения грибков.
- Заделка трещин. Способ заделки выбирается в зависимости от масштаба трещины и может предполагать заполнение пустот различными ремонтными составами или частичную разборку кладки с ее последующим восстановлением.
- Ремонт дефектных швов.
- Грунтование поверхности.
- Восстановление цоколей, козырьков, водосточной системы и прочих элементов.
- Покраска фасада.
При необходимости этот перечень может быть расширен и включать другие работы, например, гидрофобизацию и утепление фасада.
Виды дефектов фасадной части и способы их устранения
Среди основных типов повреждений, возникающих вы кирпичной кладке фасадов, можно выделить следующее:
- Трещины.
- Выпадение отдельных кирпичей.
- Высолы.
- Разрушение материала в зоне швов.
Устранение трещин
Перед проведением ремонта при таких дефектах удаляется слой старой штукатурки и производится расшивка трещин. Восстанавливаемый участок и полость дефекта очищаются от загрязнений, а последующие ремонтные мероприятия зависят от масштаба повреждения. Небольшие трещины заделывают штукатуркой, а средние по размеру повреждения перед нанесением материала дополнительно усиливаются монтажной сеткой.
Если ширина трещины превышает половину кирпича, то участок кладки в зоне дефекта в большинстве своем не ремонтируют, а разбирают и перекладывают заново.
Замена разрушенных и поврежденных кирпичей
Разрушенные кирпичи кладки удаляют, после чего зачищают ремонтируемый участок до твердого основания. После удаления старых кирпичей на их место устанавливаются новые или осуществляют заполнение полости цементно-песчаным составом, что допустимо при последующем нанесении декоративной отделки.
Расшивка швов
Восстановление швов осуществляется следующим образом:
- Удаление старого состава из шва на глубину два сантиметра.
- Очистка выемки от пыли, крошки старого цементного состава и других типов загрязнений.
- Подготовка раствора. В большинстве своем применяется цементно-песчаная смесь, в соотношении 1/4, размешанная с водой до состояния пластичной массы.
- Нанесение смеси при помощи шпателя. Швы нужно аккуратно заполнять составом, стараясь по возможности не загрязнять поверхность кирпичей.
- Проведение расшивки, которая осуществляется до момента полного застывания раствора.
- Зачистка швов металлической щеткой, нанесение грунтовки.
Гидрофобизация кирпичных фасадов
Одним из ключевых факторов, оказывающих разрушительное воздействие на структуру кирпича и приводящим к появлению высолов, является влага. Она сквозь поры проникает внутрь строительного материала и приводит к его разрушению. Оградить кирпичный фасад от проникновения влаги позволяет нанесение специальных гидрофобизирующих составов, которые выполняют защитные функции и существенно увеличивают общий срок эксплуатации многоэтажного дома.
Восстановление сильно разрушенных кирпичных фасадов способом инъектирования
Когда кирпичная кладка уже подверглась значительным разрушениям, наиболее эффективным способом решения проблемы является инъектирование. Эта технология появилась сравнительно недавно, но уже стала достаточно востребованной при ремонте кирпичных многоквартирных домов. Основной принцип технологии заключается в том, что внутрь кирпичной кладки под давлением закачивается полиуретановый состав, который заполняет поры, полости и пустоты, надежно скрепляя фасадную часть изнутри. Чтобы обеспечить доступ полиуретановому составу в швах кирпичной кладки проделывают отверстия с отступом в 25 см, после чего в них вставляют сопла, через которые подают ремонтный раствор. При соблюдении технологии стены получают высокий уровень конструктивной прочности.
Кому поручить выполнение работ?
Ремонт фасадов в многоквартирных кирпичных домах осуществляет компания «Строй МД», обеспечивая профессиональное обслуживание строительных объектов в Санкт-Петербурге и на территории Ленинградской области. Мы привлекаем к проведению работ только опытных специалистов, применяем высококачественные материалы и современные технологии, выполняя ремонт в полном соответствии с требованиями действующих строительных стандартов.
Спектр услуг, предоставляемых нашей компанией:
- .
- Косметический, текущий и капитальный ремонт фасадов. .
- Восстановление и герметизация швов.
- Покраска фасада.
Чтобы связаться с нашими специалистами, позвоните по контактному телефону, оставьте заявку по электронной почте или через онлайн-форму обратной связи на официальном сайте.
Какие Работы Входят В Капитальный Ремонт Фасада Многоквартирного Дома
Фасад дома или здания – его внешний облик, лицо сооружения. Строительные и отделочные материалы имеют ограниченный срок службы, износ которых увеличивается под воздействием окружающей среды. Капитальный ремонт – необходимая мера по восстановлению парадного образа сооружения для поддержания не только эстетического вида, но и потребительских свойств для жильцов, путем устранения внешних дефектов.
Кто отвечает за состояние фасада МКД
Как указано в , владелец квартиры обязан нести расходы на содержание помещения, которое ему принадлежит, поддерживать оптимальное состояние общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности. Для этого он ежемесячно вносит фиксированную плату. Это правило также распространяется на владельцев нежилых помещений в доме.
Если компания управляет имуществом МКД на основании договора, она несет ответственность за надлежащее содержание фасада. Что касается того, кто ремонтирует фасад, если в доме ТСЖ, как правило, жильцы обращаются за услугами к подрядчику.
В контексте данной темы полезно выяснить, в чем заключаются права и обязанности ТСЖ.
Чтобы инициировать действия , нужно отправить обращение на имя директора организации. В письме следует аргументировать необходимость благоустройства наружных элементов здания.
Рекомендуем детальнее разобраться, в чем состоят права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.
Законодательная база
Множество нормативно-правовых актов разной юридической силы регламентируют права и обязанности собственников квартир и управляющей компании.
Организационные мероприятия по выполнению капитального ремонта перечислены в Федеральном законе . Согласно этому документу, в субъектах РФ предусмотрены разные способы финансирования работ по капремонту.
Также следует принимать во внимание положения следующих нормативно-правовых актов:
- Ст.166-174 ЖК. В них указаны общие требования относительно проведения капитального ремонта в МКД.
- о бремени содержания имущества).
- .
- .
Перечисленные документы призваны урегулировать взаимодействие между собственниками квартир и региональными властями. Так, в постановлении Правительства № 615 указано, какие работы входят в капремонт, определены обязательства и ответственность за их выполнение.
На территориальные власти возложены организаторские и контролирующие функции. Владельцы же обязаны собрать средства на оплату работ.
Капитальный ремонт МКД: за чей счет должны ремонтировать дома
Основным документом, характеризующим техническое состояние здания и отражающим необходимость капитального ремонта, является технический паспорт, составленный на каждое здание и земельный участок с учетом Постановления Правительства РФ “О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации”
и “Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации”.
Следует отметить, что Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ “0 Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”
установлены правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капремонта МКД путем создания некоммерческой организации. Указанный закон предусматривает наличие в соответствующем субъекте федерации региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов как одного из условий предоставления финансовой поддержки. Нормативными документами определено, что при формировании заданий по капитальному ремонту приоритет должен отдаваться многоквартирным домам, в которых созданы и функционируют в установленном порядке объединения товариществ собственников жилья. К сожалению, органами местного самоуправления предпочтения по включению домов в программу капитального ремонта при утверждении программы на муниципальном уровне, несмотря на нормативные документы, были отданы в основном, домам, находящимся под управлением управляющих компаний. И как эти средства были освоены «управляйками» еще предстоит разобраться прокуратуре. К сожалению Фонд действует до 1 января 2013 года и подлежит ликвидации в соответствии со ст. 25, 185-ФЗ.
Текущий ремонт фасада
Выделяют два вида ремонта: текущий и капитальный. Первый включает в себя спектр работ, направленных не на масштабное восстановление и на поддержание состояния наружных покрытий стен. Как правило, для этого выполняются косметические мероприятия:
- ремонт штукатурки на отдельных участках;
- точечная шпатлевка, грунтовка;
- подкраска фасада.
Текущий ремонт подразумевает быстрое устранение мелких неполадок, замену неисправных элементов инженерной системы. Внимательность и оперативность управляющей организации и жильцов – ключевые факторы, которые в будущем помогут существенно сэкономить на капитальном ремонте.
Предлагаем узнать, какие еще особенности имеет текущий ремонт МКД.
Когда необходим капитальный ремонт фасада
В большинстве случаев разрушения фасада заметны невооруженным глазом, но полноценный визуальный осмотр проводит комиссия с участием специалистов, сотрудников УК и жителей МКД. Если речь идет о капитальном ремонте, привлекаются представители регионального оператора. Для выявления скрытых недостатков нужны инструментальные исследования.
Явные признаки, которые свидетельствуют о необходимости восстановления фасада:
- штукатурный слой поврежден или опадает на площади более 30%;
- между блоками/панелями видны швы;
- трескается утеплительный слой;
- деформированы водосточные желоба;
- осадки скапливаются на наружной стене.
В случае обнаружения вышеперечисленных признаков нужно как можно скорее начинать ремонтные работы.
Узнайте подробнее о том, какой спектр работ включается в капитальный ремонт многоквартирных домов.
Когда возникает необходимость ремонта
Одного только взгляда жильцов на обшарпанные наружные стены не станет поводом для начала ремонта. Необходим тщательный осмотр общего состояния здания и инженерно-эксплуатационных систем.
Для того, чтобы определить действительно ли необходим жилому дому капитальный ремонт, или можно отделаться косметическим ремонтом, созывается комиссия. В состав которой обычно входят:
- Представители Регионального оператора, он же подрядчик;
- Руководители управляющей компании, занимающейся обслуживанием дома;
- Активная группа собственников строения, которое планируется ремонтировать.
Решение о включении дома в программу по капитальному ремонту будет положительным, если выявлены следующие факторы:
- Штукатура разрушена более 35 % от всей площади здания;
- В стенах обнаружены швы, влекущие проникновение влаги и сквозняков;
- Система водостоков и желобов пропускается внутрь дождевые и талые воды из-за деформации.
Периодичность проведения капремонта фасада
Масштабный ремонт проводится в определенные отрезки времени. Его периодичность устанавливается с учётом особенностей технической эксплуатации жилого строения. К примеру, в условиях постоянных морозов починка фундаментов как базовой конструктивной составляющей должна проводиться по крайней мере каждые 10 лет, в то время как в средней полосе России при отсутствии экстремальных разрушающих факторов эти работы планируются раз в 25 лет.
Точная периодичность капремонта фасада не определена законодателем. Например, в разделе 9 ЖК РФ, в котором подробно обсуждаются вопросы капитального ремонта, не указаны даже приблизительные сроки, по истечении которых должны проводиться те или иные работы.
При планировании ремонтных работ следует ориентироваться на ГОСТы для определенных материалов, изучать инструкции, которых регламентируют разные виды работ.
Итак, периодичность проведения капремонта фасада для каждого МКД индивидуальна. Это следует и из .
Досрочный капремонт фасада
Хотя обычно капремонт осуществляется в запланированный срок, иногда он может потребоваться раньше. Если собственники считают, что элементы дома нуждаются в немедленном восстановлении, ждать наступления установленной даты не обязательно.
Часто в этом случае возникает проблема с финансированием. Кроме уже утвержденных обязательных взносов (ст.189 ЖК), на внеплановые работы понадобятся дополнительные вложения.
В данной ситуации предусмотрена корректировка оплат. Это значит, что на определенное время жильцы, вложившие деньги в дополнительный ремонт, будут освобождены от взносов.
Кроме того, потребуется разработка проектно-сметной документации. Для этого лучше обратиться в УК. Она взаимодействует от имени жильцов с местными властями и региональным оператором.
Кто должен ремонтировать фасад многоквартирного дома
Согласно общему правилу, установленному статьей 322, содержать свое имущество должен собственник. В соответствии со статьей 369 ГКУ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев. Итак, ремонтировать балконы (ограждающие конструкции) должны совместно совладельцы многоквартирного дома собственники квартир.
Я работник ЖЭКа. Мы постоянно проводим обзор наших домов. У нас давно существует проблема с балконами в многоэтажках. Я бы хотела узнать, кто должен проводить ремонт аварийных балконов? Кто будет отвечать за ситуацию, которая может произойти в случае падения балкона или его части?
Ремонт фасадов многоквартирных домов: особенности выполнения работ.
Ремонт и отделка фасадов многоэтажных зданий могут быть разнообразными и отличаться друг от друга. Главная разница в ремонте состоит в том, что обращаясь за помощью, вы строго ограничены в возможностях. Но при самостоятельном выполнении работ и за свой счёт вы сможете сделать отделку на свое усмотрение.
Принятие решения о проведении внепланового капремонта
Процесс принятия решения о внеочередных ремонтных работах можно разделить на следующие этапы:
- Обращение жильцов дома в УК с инициативой о проведении капремонта фасада.
- Визуальный осмотр дома специалистами.
- Обсуждение дальнейших распоряжений относительно проведения дополнительных экспертиз.
- Составление смет.
Жители МКД могут просить УК провести ремонт фасада ещё до наступления срока запланированных работ.
Подача заявления в УК
Чтобы инициировать проведение досрочного ремонта, собственникам квартир в МКД нужно составить коллективное заявление в управляющую компанию. Как следует из ч.7 ст. 189 ЖК РФ, удовлетворить просьбу жильцов удастся в том случае, если на счете дома есть достаточная сумма.
Если средств слишком мало, собственники вправе созвать общее собрание и обсудить возможность оформления займа или кредитования в какой-то финансовой организации.
При подаче заявления в УК следует прикрепить доказательства необходимости проведения капремонта фасада: фотографии, видеоматериалы, заключения эксперта.
Осмотр фасада и составление акта о необходимости работ
Осмотр фасада дома проводят специалисты. Их цель – убедиться в необходимости досрочного капремонта. Выводы фиксируются в отдельном акте.
Работники УК выявляют дефекты и причины их появления, составляют перечень работ по ремонту кирпичного фасада многоквартирного дома. В ходе осмотра анализируется процесс эксплуатации и содержания жилых помещений. Это позволяет убедиться в соблюдении требований ст. 17 ЖК РФ.
Комиссия осуществляет осмотр жилого дома. Её члены выбирают должностных лиц УО и как минимум одного представителя совета МКД. Детали проведения осмотра изложены в Процедура состоит из 3 основных стадий:
- Инспекция дома.
- Составление акта.
- Создание перечня необходимых мероприятий.
Для изучения отдельных компонентов коммуникационных систем может потребоваться участие профильного специалиста. В этом случае привлекают работников управляющей или подрядной фирмы.
План работ по восстановлению
Согласно законодательству, ремонтные работы должны осуществляться в соответствии с планом. При необходимости составляется смета на ремонт цоколя, балкона и других участков жилого дома.
Выбор мероприятий зависит от особенностей проблемных участков, степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных компонентов.
Управляющая компания составляет план, председатель ТСЖ или совета жильцов согласовывает готовый перечень работ или его утверждают на общем собрании собственников квартир. После этого УК определяет сроки выполнения ремонта.
Важный момент – составление сметы расходов на капремонт.
Эта обязанность возложена на уполномоченное лицо. Собственники квартир в МКД принимают решение о капитальном ремонте фасада по предложению лица, управляющего домом, регионального оператора или по собственной инициативе.
Смета на ремонт отмостки, водостока и других элементов – это исчисление затрат, необходимых для проведения работ.
Утверждение сроков проведения работ на собрании жильцов
Общее собрание жильцов (ОСЖ) МКД – это орган управления домом. Основные стадии организации и проведения собрания:
- Определение инициатора.
- Подготовка документов.
- Информирование о проведении ОСЖ.
- Проведение мероприятия по очной, заочной или очно-заочной форме.
- Оформление результатов голосования.
- Уведомление о результатах собрания собственников и заинтересованных лиц.
- Подача документов в орган жилищного надзора.
Когда речь идет об определении сроков проведения капремонта фасада, на мероприятие приглашаются профессионалы, которые оценят, сколько времени потребуется для восстановления наружных сторон МКД. С учётом их рекомендаций жильцы дома выражают свое мнение и затем голосуют.
Кто должен ремонтировать фасад многоквартирного дома
В случае отсутствия со стороны управляющей компании какой-либо реакции на заявления и обращения жильцов, следует обращаться в жилищную инспекцию по вашему региону или в прокуратуру. В случае невыполнения управляющей компанией предписаний вышеуказанных органов, следует обращаться в суд.
Фасад нашего жилого многоквартирного дома находится в неудовлетворительном состоянии. В управляющей компании сказали, что для его ремонта необходимо собирать дополнительные деньги с жильцов (повышать тариф за ремонт общего имущества), а также проводить общее собрания собственников, на котором определять перечень работ. Является ли основанным на законе такой ответ, если часть фасада уже грозит обрушением, его отдельные части уже падают на головы проходящим мимо гражданам?
Что входит в капремонт фасада МКД
Прежде чем обсудить, что входит в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома, нужно признать, что непросто найти единый перечень действий, ведь все зависит от конкретной ситуации. В одном случае степень разрушения поверхности невысока, в другом она достигает критической точки.
Поскольку для отделки наружных стен могут использоваться разные материалы, это влияет на технологию капремонта фасада МКД. Кроме того, смета тоже будет сильно отличаться.
Хотя нет абсолютно идентичных рабочих планов, существует примерный список того, что входит в ремонт фасада при капремонте многоквартирных домов:
- Очистка покрытия от пыли, штукатурки, побелки или покрасочных материалов.
- Заделка швов, их тепло- и гидроизоляция.
- Оштукатуривание стен, нанесение шпатлевки, грунтовки.
- Покрытие стен водоотталкивающими средствами.
- Ремонт и замена отдельных компонентов водосточной системы.
Дополнительные пункты этого перечня специалисты формируют с учетом рабочих условий.
Подготовительная стадия
Для проведения восстановительных работ следует подготовить поверхность. Этот этап существенно влияет на итоговый результат.
В подготовительные работы входят следующие мероприятия:
- Очищение стен от старого покрытия, устранение загрязнений.
- Монтирование или замена гидро- и теплоизоляции.
- Грунтование стен специальными средствами для обеспечения лучшего сцепления с декоративным слоем.
- Оштукатуривание стен под покраску или отделка покрытия сайдинговыми системами.
- Восстановление инженерных сетей.
К подготовительным работам можно отнести и действия, нацеленные на создание оптимальных рабочих условий.
Как осуществляется утепление фасадов
Утепление здания – один из самых трудных и дорогостоящих этапов ремонта. Как правило, применяется один из двух видов фасада:
- штукатурный (мокрый);
- вентилируемый (навесной).
Штукатурный фасад состоит из трех слоев: утеплителя, армирующей сетки и финишной отделки штукатуркой. Этот вариант универсален и надежен, но требует много рабочей силы и времени. Отделка выполняется только при плюсовой температуре и в хорошую погоду. Срок службы «мокрого» фасада составляет 20-30 лет.
Вентилируемый тип популярнее штукатурного. В этом случае первым делом крепится металлический каркас, укладывается утеплитель, а сверху монтируется экран. Если установка выполнена правильно, в фасаде не будет скапливаться влага. Жильцы могут забыть о грибке и плесени. Срок службы навесного фасада достигает 50 лет.
Одно из преимуществ второго типа отделки – разнообразие вариантов внешнего оформления.
На рынке представлено два основных вида утеплителей: пенополистирол и минвата. Оба прекрасно подходят для каждого типа фасада. Поскольку минеральная вата стоит дороже пенополистирола, при утеплении МКД обычно используют пенополистироловые плиты. В этом случае отмечается идеальное соотношение цены и качества.
Отделка цоколей и отмосток
Прежде чем приступать к ремонту или реконструкции фасадов, нужно установить причины, по которым произошло разрушение поверхности. Поскольку чаще всего деформации обусловлены воздействием воды, следует отремонтировать кровлю и водосток. После этого нужно восстановить гидроизоляцию цоколя и отмосток (асфальтовой полосы вдоль периметра наружных стен, используемой для отвода поверхностных вод от фундамента).
Иногда непросто определить, ремонт отмостки – это текущий или капитальный ремонт. К капремонту его относят, когда он связан с восстановлением более 20% общей площади отмостки. За данную часть здания ответственна управляющая организация.
Если вовремя не ремонтировать отмостку, грунтовые воды могут с легкостью попасть в основание дома. В результате постоянно подмывается фундамент МКД, из-за чего в нем и в стенах появляются трещины.
Выполняя ремонт цоколя, подрядчики обычно используют минеральные материалы: бетон и кирпич. Они имеют пористую структуру, поэтому сильно впитывают влагу.
При понижении температуры вода, попавшая внутрь конструкции, замерзает и расширяется. Поры бетона разрываются, разрушая цоколь или фасад. Для защиты этих элементов здания желательно использовать защитно-декоративные лакокрасочные покрытия. Они обеспечат долгосрочную защиту поверхности от разрушительного воздействия окружающей среды, придадут ей достойный вид.
Реконструкция балконов
Согласно ст. 15 ЖК РФ, балконные плиты и перекрытия относятся к общедомовому имуществу за ремонт которого отвечает управляющая компания. С другой стороны, балкон является частью квартиры, значит поддерживать его в надлежащем состоянии должен жилец.
УК обязана ремонтировать лоджии за счет собственных средств, если участок признан аварийным и представляет опасность для жизни и здоровья людей.
Если владелец квартиры считает, что балкон находится в аварийном состоянии, нужно обратиться с заявлением в управляющую фирму, описав ситуацию и приложив фотографии. Чем больше подписей будет на заявлении, тем лучше.
Установка новых стекол
Используется три способа остекления фасадов МКД:
- холодный фасад – на стенах монтируются стеклянные панели;
- вытяжной фасад – применяются стеклопакеты с дополнительным стеклом на определенной дистанции;
- структурное остекление – разные материалы вроде металла, керамики и других соединяются с помощью герметиков на силиконовой основе.
Выбор метода зависит от состояния поверхности стен. Комплекс действий по остеклению фасада включает:
- Замену стеклопакетов.
- Герметизацию прижимных декоративных планок.
- Очистку профилей от старого герметика.
- Фиксацию остекления к кровле, несущим стенам и фасаду.
Замену стекол проводит управляющая компания в рамках подготовки здания к осенне-зимнему периоду.
Гидроизоляция и герметизация швов
Через полости между панелями дома проникает холодный воздух и вода. Чтобы сохранить тепло, устранить сырость и сквозняк, нужно герметизировать межпанельные швы.
Поскольку жидкость может попадать через полости стыка между стеной дома и козырьком лоджии, понадобится гидроизоляция швов или герметизация стыков.
Обязательно осуществляется ремонт углов стены многоквартирного дома панельного типа. Современные материалы для герметизации межпанельных швов выдерживают температуру от +50 до -50 °C.
Через швы технического этажа влага просачивается на балкон и в квартиру. Чтобы устранить проблемы, выполняется комплекс мероприятий:
- гидроизоляция кровли балкона;
- ремонт кровли на лоджии;
- вскрытие старого покрытия;
- обустройство новой гидроизоляции с использованием горелки и гидроизолирующих материалов.
Заделка панельных швов завершается оштукатуриванием межшовного пространства.
Восстановление наружного водостока
Засоренный или разрушенный водосток вызывает намокание стен в квартирах, что наносит ущерб имуществу собственника. Кроме того, нарушение оттока воды во время дождя ведёт к разрушению фасада здания.
Работники управляющей компании должны поддерживать водосток в рабочем состоянии и вовремя устранять неисправности.
Если УК не замечает проблемы, жильцам следует составить заявление. В документе излагается суть проблемы, место и степень поломки, возможные последствия. Стоит также прикрепить к заявке фотографии намокшей стены и сделать снимки внутри квартиры.
Другие работы
К иным видам работ, связанных с отделкой фасада, относятся следующие мероприятия:
- остекление балконов и лоджий;
- устройство козырьков над входами в подъезды;
- ремонт пожарных лестниц;
- восстановление наружных стен лифтовых шахт и так далее.
Ремонт фасада многоквартирного дома, капитальный и обычный — что входит, кто выполняет
- Утеплитель, которым заполнены швы между блоками или панелями раскрошился, разрушился. Если швы открыты, через них внутрь несущих конструкций проникает влага. Это в дальнейшем приведет к нарушению целостности и прочности плит перекрытий и несущих ограждений.
- На более чем 35% от всей площади фасада разрушена штукатурка, облицовочная плитка или другое защитно-декоративное покрытие.
- Нарушены или деформированы водосточные трубы или желоба, что приводит к попаданию на фасад дождевой воды, которая размывает покрытие, цемент между кирпичами и приводит к разрушению строительных материалов.
При возникновении разрушений на фасаде дома у жильцов возникает законный вопрос, кто должен выполнять ремонт и кто его оплатит. Эта статья поможет разобраться, когда возникает необходимость в капитальном восстановлении фасада, что входит в ремонт фасада многоквартирного дома. Осуществление ремонтных и восстановительных работ регламентируют строительные правила СНИП, и решения местных исполнительных органов.
Исполнитель капитального ремонта
Восстановлением фасада в рамках капительного ремонта занимается подрядчик, которого также называют региональным оператором. Организация не должна быть коммерческой. Фирму создают местные органы государственной власти с целью реализации программы проведения ремонтов, в соответствии с ).
Оператор не обязан выполнять работы самостоятельно. Он может лишь координировать их, контролировать оплату, качество и сроки.
Подрядчика можно выбрать и голосованием собственников, но им должна быть аккрадитованная фирма, обладающая разрешениями и допусками к проведению специальных видов работ.
Перечень работ, входящих в капитальный ремонт многоквартирного дома
- В больших объемах повреждений здания;
- Когда проведение комплексного ремонта дома не выгодно с экономической точки зрения, а так же есть проблемы с финансированием;
- Когда есть угроза разрушения здания, и целесообразно временно прекратить его использование в качестве жилья.
- замена изношенных участков трубопровода;
- обновление разводки труб и запорной арматуры системы водоснабжения;
- установка счетчиков холодной и горячей воды;
- обустройство квартир пожарными кранами в системе подачи холодной воды;
- замена сантехники в помещениях общедомового имущества.
Рекомендуем прочесть: Санпин Требования К Жилым Зданиям И Помещениям
Кто платит за капремонт фасада
Капремонт фасада проводится за счет ежемесячных взносов собственников жилых помещений в МКД. Для принятия решения о проведении работ по благоустройству фасада дома на общем собрании за это должно проголосовать не менее 2/3 хозяев жилых помещений. Они же определяют во время собрания размер обязательного платежа в фонд капремонта.
Чем больше взносы, тем солиднее сумма на счету МКД и тем шире спектр ремонтных работ.
Нередко собранных денег не хватает на полный объем работ. В этом случае капремонт фасада не отменяется. Выполняются все мероприятия, включенные в смету. Средства на это оператор берет из сумм взносов жильцов ругих МКД, работы по которым будут осуществлять позже.
Хотя эти деньги придется возмещать, жильцы не ощутят неудобств. Их долг будет постепенно погашаться из ежемесячных взносов (ст.169 ЖК РФ).
Плановые работы
Плановый ремонт осуществляется в сроки, указанные в нормативно-технической документации. Периодичность работ определяется с учетом климатических условий, в которых находится многоквартирный дом.
Плановый ремонт оплачивается из бюджета МКД за счёт ежемесячных взносов жителей.
Рекомендуем изучить детальнее, что включает в себя фонд капитального ремонта многоквартирных домов.
Внеплановые мероприятия
Обычно инициаторами внепланового ремонта являются жильцы МКД. В силу определенных факторов может потребоваться досрочный капремонт фасада. В этом случае проводится осмотр дома, составляется акт и смета.
Для финансирования работ используются средства с расчетного счёта МКД. Если денег не хватает, УК берет их с баланса других домов. Постепенно собственники квартир погашают задолженность.
Примерная стоимость работ
Ниже приводятся ориентировочные расценки на основные виды работ по капремонту фасада:
- грунтование покрытия в один слой – 30 руб/м2;
- покраска фасада – 60 руб/м2;
- ремонт вентилируемого фасада – от 500 руб/м2;
- устранение высолов и гидрофобизация – от 200 руб/м2 и так далее.
Если отделка фасадов осуществляется методом промышленного альпинизма, очистка в среднем обходится в 40 руб. за м2, оштукатуривание стен стоит 350 руб., окраска стен в один слой – от 60 рублей за м2. Точную стоимость работ оглашает подрядчик.
Ремонт фасада многоквартирного дома: особенности выполнения работ
- Протокол о совместном принятии решения о проведении капитального ремонта фасада данного дома;
- Утверждённый перечень и стоимость работ;
- Заявление о проведении капитального ремонта и включению данного дома в адресную муниципальную программу по проведению капремонта. Подаётся в управляющую организацию ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья).
В данной ситуации часть денег на проведение капитального ремонта должна быть выделена из федерального бюджета, а часть из муниципального. На собственников квартир (приватизированные квартиры) ложится третья часть в покрытии расходов, а для квартиросъёмщиков (неприватизированные квартиры) эту часть оплачивает муниципалитет.
Источник https://stroi-md.ru/remont-fasada-kirpichnogo-mnogokvartirnogo-doma/
Источник https://sredagoroda.ru/mkd-i-zhkh/tekushchij-remont-fasada.html